破除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)壟斷 減免稅費(fèi)支持公租房推廣 樓市波調(diào)控全面啟動(dòng)

繼26日聯(lián)手住建部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理后，國(guó)土部昨日明確表示，為堵住收儲(chǔ)環(huán)節(jié)尋租暗道，將采取相關(guān)措施破解地方土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府壟斷行為。同是昨日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），將在建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等方面實(shí)行免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅及印花稅等優(yōu)惠措施，支持公租房推廣。

加上此前銀監(jiān)會(huì)調(diào)查二套房貸落實(shí)情況，一月之內(nèi)，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)4項(xiàng)樓市調(diào)控政策，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚呼，樓市波調(diào)控已經(jīng)來(lái)臨。但究竟會(huì)落下多少“炮彈”？還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。

　破土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府壟斷

　國(guó)土部堵收儲(chǔ)尋租暗道

“現(xiàn)在政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)涉及的業(yè)務(wù)范圍越來(lái)越寬、權(quán)力越來(lái)越大，對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)逐步增加，特別是土地由政府統(tǒng)一供給后，政府對(duì)城市土地的壟斷大大加強(qiáng)?！敝袊?guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，目前部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擁有收購(gòu)、拆遷、開(kāi)發(fā)、拍賣(mài)的“一條龍”業(yè)務(wù)鏈，一些城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為追逐高額收益的機(jī)器。

“土地儲(chǔ)備不僅沒(méi)有發(fā)揮調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的作用，反而嚴(yán)重干擾了市場(chǎng)的正常運(yùn)行?！痹卩u曉云看來(lái)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)速度和效率低下。

按照國(guó)土部日前提出的改革進(jìn)程，“2011年3月底前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國(guó)土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；2011年10月底前完成清理和規(guī)范工作”。對(duì)此，地產(chǎn)專(zhuān)家林赟弘建議借鑒“BT”（Build-Transfer，即建設(shè)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)┠Ｊ?，政府在缺乏資金的前提下，通過(guò)招投標(biāo)確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)運(yùn)用自有或自籌資金進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地投入市場(chǎng)后，政府將地價(jià)款按約定收益比例返還企業(yè)。

　增加租賃市場(chǎng)供給

　財(cái)政部免公租房稅費(fèi)

國(guó)土部連續(xù)出擊，財(cái)政部也沒(méi)閑著，《通知》明確，對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。

　“如果說(shuō)銀監(jiān)會(huì)徹查二套房貸落實(shí)、兩部委收緊土地出讓是在用‘打’的方式推進(jìn)房地產(chǎn)波調(diào)控，那么財(cái)政部給公租房減稅就是在用‘獎(jiǎng)’的方式，增加租賃市場(chǎng)供給來(lái)給樓市降溫?！辨溂业禺a(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，財(cái)政部公布對(duì)公租房的免稅政策，時(shí)機(jī)選擇可謂“用心良苦”?！澳壳氨本┓课葑赓U平均價(jià)格已突破3000元/月，房屋售租比已回落到436：1。以租房?jī)r(jià)格水平和需求來(lái)看，未來(lái)租金上漲空間較大，大量公租房入市將有力平抑未來(lái)北京整體租賃價(jià)格，更能穩(wěn)定部分迫切購(gòu)房消費(fèi)者的恐慌情緒?！?p>值得注意的是，《通知》實(shí)施期限為3年，并會(huì)在3年后繼續(xù)改善?！懊舛惔蟠蠼档土碎_(kāi)發(fā)商建設(shè)公租房的成本，再加上政府統(tǒng)一回購(gòu)公租房，那么開(kāi)發(fā)商虧本的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，這樣就基本能夠保證每一塊配有公租房的土地順利成交入市，公租房供應(yīng)有望加速。”張?jiān)卤硎?，?cái)政部的這一免稅新政，是本輪樓市調(diào)控以來(lái)頭次頒布的有具體執(zhí)行期限的政策，且實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，再度顯示樓市調(diào)控不會(huì)放松，也預(yù)示著未來(lái)政府的調(diào)控政策可能以中長(zhǎng)期為主。

　還會(huì)有多少“炮彈”落下？

　暫停開(kāi)發(fā)貸將成“重型武器”

“本月內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控或加強(qiáng)落實(shí)政策已經(jīng)出臺(tái)4個(gè)，樓市波調(diào)控已經(jīng)來(lái)臨?！北本┲性?jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比4月份的系列政策，輪政策非常明顯地增加供應(yīng)量?！皬?6日住建部、國(guó)土部加強(qiáng)土地調(diào)控、限制囤積土地開(kāi)始，到財(cái)政部促進(jìn)公租房建設(shè)，無(wú)一不是增加供給。”

波樓市調(diào)控還會(huì)有哪些“炮彈”落下？“毫無(wú)疑問(wèn)，如果開(kāi)發(fā)商還不知趣，波調(diào)控肯定是成系列的，且都是‘重型武器’?！睆埓髠フJ(rèn)為，住建部后續(xù)很可能繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的調(diào)控，特別是針對(duì)開(kāi)發(fā)商變相捂盤(pán)或開(kāi)發(fā)貸。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則指出，“暫停開(kāi)發(fā)貸”可能成為波調(diào)控的“重型武器”。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商特別是大開(kāi)發(fā)商的資金鏈還不是特別緊，停了開(kāi)發(fā)貸就不一樣了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士透露，暫停開(kāi)發(fā)貸事宜已在相關(guān)部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行了多次討論?！芭c房地產(chǎn)稅一樣，這是樓市調(diào)控的‘航空母艦’，相應(yīng)政策已經(jīng)有了，只是在等待一個(gè)合適的時(shí)機(jī)?！?p>(作者：齊琳)