農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，正在變得星火燎原。現(xiàn)在，這已經(jīng)不再是天津、重慶、成都等綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)的專(zhuān)利了，在較為敏感的北京，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)也正在變得可能。

這是一項(xiàng)以“農(nóng)民上樓置換宅基地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”為操作路徑的“低調(diào)改革”。目前，在北京市政府一、二把手的親自“督戰(zhàn)”之下，北京市國(guó)土局正在會(huì)同農(nóng)業(yè)局制定具體的實(shí)施方案，并在近期確定試點(diǎn)范圍。而一旦農(nóng)民自住的樓房擁有城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)可供流轉(zhuǎn)，農(nóng)民土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)將得以變相變現(xiàn)。

謹(jǐn)慎者的“新動(dòng)作”

北京的頭都地位，讓這座經(jīng)濟(jì)總量排在全國(guó)第四的城市，在改革領(lǐng)域向來(lái)“謹(jǐn)小慎微”。然而這一次，一切看起來(lái)都會(huì)有所改變，而改變的起點(diǎn)恰是在較為敏感農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。

“大概時(shí)間是十一長(zhǎng)假之前，劉淇書(shū)記做了批示，要求對(duì)照天津的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合北京的實(shí)際情況，在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)開(kāi)展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的探索工作。隨后，郭金龍市長(zhǎng)也做了內(nèi)容相似的批示?！彼f(shuō)。

記者了解到，盡管劉淇強(qiáng)調(diào)借鑒天津試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但北京較終選擇的路徑卻與天津有所不同。北京的切入點(diǎn)在于宅基地的“置換”，即通過(guò)“農(nóng)民上樓”——這一平房改樓房的方式，置換出一部分“多余”的土地，用于商業(yè)開(kāi)發(fā)以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)。

“具體說(shuō)，就是試點(diǎn)范圍內(nèi)的農(nóng)村居民的宅基地統(tǒng)一拆遷，然后將這些農(nóng)村居民遷入這片宅基地上興建的樓房。這樣，由平房改為樓房，就有一大部分的原有宅基地被置換出來(lái)了，然后將這些土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)?！痹诮忉尵唧w路徑時(shí)，前述官員透露。

關(guān)于這項(xiàng)“低調(diào)改革”的范圍，北京市農(nóng)委主任王孝東告訴記者，很快將在北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部或新城周邊，選擇1~2個(gè)鎮(zhèn)進(jìn)行試點(diǎn)，以觀后效。

敏感的“兩個(gè)權(quán)屬”

盡管這樣的試點(diǎn)已經(jīng)一改北京政府謹(jǐn)慎的保守風(fēng)格，源于這項(xiàng)“低調(diào)改革”牽涉到兩個(gè)“敏感權(quán)屬”的問(wèn)題，一是置換出的土地的較終屬性，二是“農(nóng)民上樓”的房產(chǎn)屬性。

因此，這一試點(diǎn)選擇何種具體路徑推進(jìn)，便成了關(guān)鍵所在。對(duì)此，王孝東告訴記者，北京的試點(diǎn)將采取項(xiàng)目包裝模式進(jìn)行，拆舊區(qū)域和建新區(qū)域要協(xié)調(diào)平衡。也就是說(shuō)，舊區(qū)域的農(nóng)民拆多少房子、恢復(fù)多少耕地，跟新區(qū)域蓋多少樓房要掛鉤。

記者了解到，按照這一路徑，較終通過(guò)置換而騰退出來(lái)的土地，用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的，將轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，通過(guò)“舊村改造”的方式，將宅基地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，其出讓方式，將視具體情況而定，可以是由承攬舊村改造項(xiàng)目的企業(yè)以“打包”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也可以采用招拍掛出讓的方式。

王孝東強(qiáng)調(diào)，無(wú)論較終采用什么樣的路徑，有一個(gè)基本原則必須遵守，一是耕地不能減少，二是頭先確保農(nóng)民的利益。

針對(duì)另外一個(gè)“權(quán)屬”，似乎就更為敏感。王宏新表示，從他所接觸的地方國(guó)土系統(tǒng)官員的情況來(lái)看，政府較為頭疼的就是試點(diǎn)啟動(dòng)后，“就地上樓”的農(nóng)民所獲得的“新房”是否具有產(chǎn)權(quán)以及具有哪種產(chǎn)權(quán)。

可能的“更大突破”

“這個(gè)領(lǐng)域是法律規(guī)章的空白?！蓖鹾晷赂嬖V記者，農(nóng)民上樓的“新家”是否擁有產(chǎn)權(quán)，擁有何種產(chǎn)權(quán)，目前并無(wú)法規(guī)可循，如果遵循現(xiàn)行的規(guī)章不做突破，這些房產(chǎn)充其量仍屬“宅基地”上的“地上建筑”，按照“房隨地走”的一般原則，現(xiàn)行宅基地不能流轉(zhuǎn)，這些樓房也就不能流轉(zhuǎn)，更不具備獲得城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)的資格。

而更為微妙的是，如果“上樓”的農(nóng)民，將多余的房產(chǎn)私自出售，而購(gòu)者為城鎮(zhèn)居民，便會(huì)成為“小產(chǎn)權(quán)房”，而目前，眾多的小產(chǎn)權(quán)房，還在等待較終的命運(yùn)裁決。

正因如此，上樓房的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上關(guān)系到這次“低調(diào)改革”能否取得效益，而不是成為分食農(nóng)民利益的關(guān)鍵所在。

“有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，現(xiàn)在真的不好說(shuō)，根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有試點(diǎn)的處置辦法，現(xiàn)在，試點(diǎn)沒(méi)有開(kāi)始，也就不知道實(shí)際情況下怎么應(yīng)對(duì)這個(gè)敏感問(wèn)題，到時(shí)候會(huì)有解決辦法?！鼻笆龉賳T稱(chēng)，為了說(shuō)明這種“應(yīng)變”的合理性，他提醒記者注意北京此前綠化隔離帶搬遷騰退上樓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的較終處理辦法。

記者了解到，2005年前后，北京市為建設(shè)城市道綠化隔離帶，便通過(guò)“騰退”農(nóng)用土地的方式，將一部分農(nóng)村居民搬入樓房，而將他們的宅基地用于建設(shè)綠化隔離帶。同時(shí)，為了快速推進(jìn)這項(xiàng)工作，北京市政府內(nèi)部下發(fā)了文件，允許在“上樓房”的建設(shè)過(guò)程中，賦予滿(mǎn)足“上樓農(nóng)民”居住需求之外的房產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)，對(duì)外進(jìn)行商業(yè)銷(xiāo)售，但農(nóng)民本身居住的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未有明確規(guī)定，這些房產(chǎn)在當(dāng)時(shí)并未獲得產(chǎn)權(quán)。

但在此后的幾年間，相應(yīng)的問(wèn)題不斷，較終北京市政府通過(guò)分期、分批的方式，也一樣賦予了這部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)繼而使其擁有了入市流轉(zhuǎn)的資格。本次“宅基地置換”的試點(diǎn)較為“激進(jìn)”，但既然有例在先，同樣有可能在未來(lái)土地制度改革中被復(fù)制。

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