“地王”退地、土地流拍主導(dǎo)2008年的土地市場。

進(jìn)入年底，土地市場極度低迷，“底價(jià)”成交頻繁出現(xiàn)。然而，前段時(shí)間多次出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象，較近似乎少了許多，取而代之的是一系列在今年地產(chǎn)熊市大潮中握有資金的開發(fā)商，開始低調(diào)抄底，以比去年同期低得多的價(jià)格獲得地塊。同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士站出來自曝地產(chǎn)“圈地”內(nèi)幕，講述以50萬元撬動1億元地塊的“神話”故事。

【底價(jià)時(shí)代·成交狀況】

上海6成地塊低價(jià)成交 非上市房企唱主角

相對于2007年開發(fā)商在土地市場上的勢在必得，2008年，開發(fā)商在土地市場上的表現(xiàn)似乎“冷靜”了許多。土地市場已由去年的“地王”頻出，演變成為今年的“流標(biāo)”或“底價(jià)”成交。

上海僅17.91%溢價(jià)成交

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2008年初至今，上海共推出47批次土地公告，經(jīng)營性地塊共70宗，工業(yè)性地塊307宗。在70宗經(jīng)營性用地中，有16宗地流標(biāo)，在這16宗流標(biāo)地塊中，有2宗地塊因?yàn)闊o人申請競購而流標(biāo)。11月19日，萬達(dá)集團(tuán)通過招拍掛獲得嘉定江橋的一塊綜合性用地，當(dāng)日，金山的兩宗住宅用地流標(biāo)。

上海的土地市場，今年流標(biāo)的經(jīng)營性用地的比例約為22.39%；將近60%的地塊以低價(jià)成交；溢價(jià)成交的地塊數(shù)量僅約為17.91%。

上海北孚（集團(tuán)）有限公司總裁秦少秋曾表示，在房地產(chǎn)行情相對較好的時(shí)候，房源的成交量會相應(yīng)增長，開發(fā)商的超額利潤會相對較高，這一階段，開發(fā)商對土地的熱情也會相應(yīng)增加。而在目前的樓市冷淡期，開發(fā)商對樓市的再投資則會比較謹(jǐn)慎。

非上市房企低價(jià)拿地

“從今年拿地的開發(fā)商來看，大多是非上市公司?！币拙又袊治鰩煾剁诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，今年拿地的部分房地產(chǎn)企業(yè)，在去年獲得理想地塊的相對較少，而在今年反而獲得了更多低價(jià)拿地的機(jī)會。

日前，綠地集團(tuán)斥資近7億元，獲得上海3宗地塊的開發(fā)權(quán)，總面積約28.42萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約58.4萬平方米。19日，萬達(dá)集團(tuán)也以2400元/平方米的樓面地價(jià)競得嘉定江橋的地塊。

付琦表示，對上市房企而言，一年前，土地還是屬于融資性資產(chǎn)，如今土地已經(jīng)成為投資性資產(chǎn)。一業(yè)內(nèi)人士也表示，部分上市房企顯然也看到了危險(xiǎn)的存在，在今年房產(chǎn)市場持續(xù)走低的行情下，很多公司都減緩了拿地速度。

一知名房地產(chǎn)上市公司高層曾表示，今年其所在公司不會將投資放在土地市場，穩(wěn)步發(fā)展、保證充足的現(xiàn)金流將成為公司今年的主要目標(biāo)。

五合國際總經(jīng)理鄒毅曾表示，從部分上市房企的公告來看，開發(fā)商的戰(zhàn)略計(jì)劃正在趨于保守，這是市場資金預(yù)判的問題,部分上市房企今年不拿地，或許是要把現(xiàn)金都攬?jiān)谏磉叀?p>上市房企“瘦身”補(bǔ)充流動資金

付琦表示，“圈地—圈錢—再圈地”的模式已經(jīng)終結(jié)，部分大型開發(fā)商當(dāng)前主要考慮的是如何將手中的土地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

萬科管理層表示，在全球金融危機(jī)背景下，需要堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，在確保經(jīng)營穩(wěn)健性和安全性的同時(shí)，為隨時(shí)把握可能萌發(fā)的市場機(jī)會蓄積力量。

13日，華僑城A（000069，SZ）發(fā)布公告稱，擬將不超過5億元的上海華僑城項(xiàng)目閑置募集資金用于補(bǔ)充公司流動資金。棲霞建設(shè)（600533，SH）日前也發(fā)布公告稱，由于受到國家經(jīng)濟(jì)形勢變化及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，擬取消無錫瑜憬灣三期的投資，該項(xiàng)目募集資金3億元補(bǔ)充公司流動資金;擬將南京B5地塊投資項(xiàng)目、南京上城風(fēng)景二期投資項(xiàng)目的2億元閑置募集資金，暫時(shí)補(bǔ)充公司流動資金。

華僑城A證券事務(wù)部人士表示，華僑城A前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.89億元，同比上升111.22%，實(shí)現(xiàn)凈利潤5.2億元，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都算是一個(gè)較高水平，目前公司整體現(xiàn)金流沒有問題。

付琦表示，補(bǔ)充公司流動資金，肯定跟資金有關(guān)，但并不一定是說公司的資金已經(jīng)到了“山窮水盡”的地步。

開發(fā)商收支比約75%

“資金緊張是肯定的”，一業(yè)內(nèi)人士透露，在過去的8年里，開發(fā)商更多的是處于支出大于收入的狀態(tài)。滬上知名房地產(chǎn)專家蔡為民在接受采訪時(shí)表示，無論是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，都很缺錢，大開發(fā)商要繼續(xù)做大，缺錢；小開發(fā)商要繼續(xù)發(fā)展或者存活，也缺錢。

秦少秋表示，盡管開發(fā)商的自有資金已經(jīng)比幾年前有很大的提升，但房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，在項(xiàng)目的發(fā)展階段，肯定需要開發(fā)企業(yè)大規(guī)模的投入。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，在2000年到2008年8月這8年多的時(shí)間里，除2005年樓市高峰回落期、2006~2007年樓市的爆發(fā)上漲期外，在另外5年多的時(shí)間里，全國房地產(chǎn)的投資額，都高于當(dāng)年的銷售額，收支比約75%。

而作為開發(fā)商資金回籠重要要素的銷售額，今年呈現(xiàn)大幅滑落的態(tài)勢。易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，今年以來，上海以及全國樓市下滑態(tài)勢明顯。今年1~9月，上海商品住宅成交面積為688萬平方米，僅為去年同期的41%。一知名房地產(chǎn)上市公司高層在接受采訪時(shí)坦言，全球金融危機(jī)背景下，樓市成交量有較大幅度的下滑，目前不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈都比較緊張。

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