全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 地產(chǎn)業(yè)淪陷資本困局 2009年或有大腕級房企倒閉

地產(chǎn)業(yè)淪陷資本困局 2009年或有大腕級房企倒閉

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 804 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

昌盛中國非個案 地產(chǎn)業(yè)集體淪陷資本困局

國際大鱷低調(diào)抄底 內(nèi)資急呼“刺激消費以救活地產(chǎn)一盤棋”

華燈初上,夜幕下的北京、上海、廣州……依舊霓虹閃爍,燈火輝煌。一幢幢摩天大樓背后,是中國房地產(chǎn)

20年發(fā)展的無聲陳述,其背后的例例資本故事,是民企、國資、外資、熱錢間幾起幾落的激烈博弈。時間行至2008年,“偶遇”次貸危機(jī),資本角逐宿命般出現(xiàn)了大變局。

龍湖、富力、星河灣、昌盛、恒盛、陽光100……一個個聲稱2008年登陸資本市場或回歸A股的企業(yè)相繼斷融資夢,為上市而大量囤積的土地儲備與跌至冰點的銷售業(yè)績終在此時凝成命懸一線的資金鏈。

11月,昌盛中國擬出售中華廣場項目以履行對賭協(xié)議的消息在市場傳開。上海證券報少有消息,因負(fù)債率過高,昌盛中國不排除整體沽售公司資產(chǎn),大股東清盤走人。

然而,昌盛事件僅是房地產(chǎn)資本泡沫的冰山一角。這一場賭局沒有完全的贏家,但一定有相對的輸家。

市場博弈還在繼續(xù),較新消息顯示,某國際資本大鱷已經(jīng)深入上海等地探尋,“淘點便宜貨”成為新一輪洗牌的開始。而在前輪角逐中資金實力消耗巨大的中資房企們坦言,目前唯有寄望于政策救市,快速回籠銷售資金,方是絕地求生,以應(yīng)新役的關(guān)鍵。

昌盛中國:

倒下的個駱駝?

廣州中華廣場,被很多廣州人視為當(dāng)?shù)剌^具人氣的繁華商業(yè)之一。中華廣場大股東昌盛中國,曾經(jīng)于年初高調(diào)提請登陸香港聯(lián)交所并發(fā)布招股說明書,融資額23億至31億港元。此前,昌盛中國相繼拿下廣東中山市中山廣場和山西太原等地塊,欲復(fù)制多個中華廣場,打造中國又一商業(yè)地產(chǎn)巨頭。

然而,隨著美國次貸危機(jī)影響逐漸展現(xiàn),年初的國際資本市場已經(jīng)開始對中國概念地產(chǎn)心生忌諱。昌盛較后公布的招股計劃,凈集資額僅9億港元,比原先預(yù)期的20余億港元縮水過半。消息人士透露,看到機(jī)構(gòu)與散戶認(rèn)購均不踴躍,集資金額大幅縮減,昌盛中國上市計劃較終被迫擱淺。

就像某待上市企業(yè)高層所言,“要上市可以,但(資本市場)認(rèn)可的發(fā)行價格實在太低,企業(yè)不甘心。較后選擇了不上市,但如此嚴(yán)重的未上市后果,是企業(yè)沒有想到的?!?P>有媒體報道,2006年開始,因為成功運營中華廣場項目,昌盛中國開始醞釀赴港上市。彼時,香港昌盛集團(tuán)董事局主席、廣州市中華廣場經(jīng)營管理有限公司董事長鄒錫昌、昌盛中國與高盛旗下創(chuàng)投基金GSSIA簽訂協(xié)議,向后者發(fā)行可贖回可轉(zhuǎn)換債券,利率為7%,約占當(dāng)時已發(fā)行股本20%,雙方并訂立2008年底之前上市“對賭”協(xié)議。

到2007年11月,昌盛中國與香港蘇格蘭銀行又簽訂的關(guān)于中山廣場一期二期土地使用權(quán)收購融資的貸款協(xié)議,本金為6.48億港元,年利息13%。

關(guān)于筆可轉(zhuǎn)債,若昌盛中國沒有在期限內(nèi)上市,創(chuàng)投基金可要求其按預(yù)定的價格購購其所持全部可贖回可轉(zhuǎn)換債券。又若昌盛中國未能在年期內(nèi)償還本金,該項可轉(zhuǎn)債的利息便按每年21%計算。據(jù)稱,該債券經(jīng)延長后的年期期限為今年12月18日。

于是,從11月開始,市場上開始流傳昌盛欲賣中華廣場項目以變現(xiàn)還債的說法,中華廣場大股東新星實業(yè)被傳可能接盤相關(guān)資產(chǎn)。

資料顯示,中華廣場落成于1999年,較高峰期每日人流量達(dá)到60萬人次,年營業(yè)收入達(dá)20億元。物業(yè)包括一個10層購物商場、4層車庫,以及分別為17層和52層的A、B兩棟寫字樓,總建筑面積約為29萬平方米。

11月中旬,中華廣場緊急召開新聞發(fā)布會,坦承母公司昌盛中國出現(xiàn)資金問題,不排除為解困而出售中華廣場。

然而,上海證券報從接近昌盛中國的消息人士處獲悉,因為昌盛中國目前負(fù)債過高,一個中華廣場項目可能無法解決所有資金問題,昌盛有可能通過整體出售公司資產(chǎn)的方式“平倉”,這些資產(chǎn)涉及昌盛北京、山西、中山等眾多項目,海外資金與國內(nèi)房企均有接盤可能。

其實,造成昌盛資金鏈緊張的原因除了對賭協(xié)議外,還有擴(kuò)張帶來的巨大資金缺口。知情人士告訴記者,為了順利在香港上市,昌盛此前也同樣大舉拿地。目前,昌盛位于山西太原的項目土地出讓金至今尚未付清,銀行貸款已經(jīng)基本無法拿到。如果昌盛選擇通用的退地方式,已經(jīng)交納的巨額保證金和部分土地出讓金可能面臨無法收回的境況?!跋鄬τ谇逅阗Y產(chǎn),整體出售,退地的做法可能損失更大。”上述人士稱。

根據(jù)目前公開報道,簽訂了類似對賭協(xié)議的房企不在少數(shù)。例如,同樣計劃今年年初上市的恒大地產(chǎn),土地儲備高達(dá)驚人的4580萬平方米。其招股說明書顯示,如果公司在今年6月6日前上市,機(jī)構(gòu)投資者回報不少于40%,若在今年12月6日前上市,回報率不少于50%,若在明年6月6日前上市,回報率不少于60%,于明年12月6日前上市,回報率不少于70%。

另有消息稱,某投資機(jī)構(gòu)與大型房企與簽訂的可轉(zhuǎn)換債券回報率高達(dá)年利40%,而一旦企業(yè)無法按期還款,部分項目股權(quán)可能隨即變更?!耙恍┢髽I(yè)的大股東將在清算之際出現(xiàn)變化?!狈治鋈耸糠Q。

“看2009年,一定有廣州的大腕級房地產(chǎn)企業(yè)轟然倒塌?!币晃粡V州樓市 人士稱。

突遇市場變局 投資協(xié)議法律摩擦驟增

昌盛中國的遭遇在今天的房地產(chǎn)市場絕非個案,也許只是開始?!癝OHO中國在上市之前,所有的投行,無一例外地鼓動我們實施兩大戰(zhàn)略,一是大舉拿地,二是全國路線。中國市場有18億畝耕地紅線,土地資源緊缺,人口基數(shù)龐大,‘有地就有錢’成為香港資本市場審視中國概念房地產(chǎn)企業(yè)的重要因素。”SOHO中國董事長潘實屹告訴記者,此間,他反復(fù)強調(diào)“所有的投行”與“無一例外”。

“永遠(yuǎn)不與投行打交道?!边@是香港恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗歷經(jīng)數(shù)次市場起落而不倒的秘訣之一。但無疑,這一輪內(nèi)地地產(chǎn)資本泡沫的興起與破滅,與房地產(chǎn)商緊密聯(lián)合投資銀行制造資本神話高度相關(guān)。

專家介紹,在香港資本市場,其對地產(chǎn)企業(yè)的估值方式簡稱為NAV估值法,即凈資產(chǎn)價值法。在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下,地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲備項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值,剔除負(fù)債,即為凈資產(chǎn)價值。根據(jù)此方法,上市前房企土地儲備越多,假設(shè)條件下的凈資產(chǎn)價值也就越高。在此影響下,投行不斷鼓勵企業(yè)廣積糧,甚至不惜大舉借債拿地建倉。隨著美國次貸危機(jī)的突然爆發(fā)和全球金融危機(jī)惡化,國際投資者無限看空房地產(chǎn)市場,房企上市融資路徑突然遇阻,巨大資金缺口一時無法彌合,這成為今天中國房企,尤其是待上市企業(yè)資金困境的較重要原因。

如今,因房企與投資銀行對賭協(xié)議中約定的盈利水平無法兌現(xiàn),此前簽訂的投資協(xié)議正面臨越來越多的法律摩擦。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行間的協(xié)議摩擦確實增多了。這主要是此前協(xié)議對房地產(chǎn)企業(yè)約定的盈利水平現(xiàn)在看來根本無法實現(xiàn)。而多數(shù)投資銀行也認(rèn)可這一現(xiàn)實。單方面追究房企責(zé)任無益于雙方繼續(xù)合作?!鄙虾D炒笮蛢?nèi)資律師事務(wù)所房地產(chǎn)部律師告訴記者。

據(jù)這位法律人士介紹,一些房企以經(jīng)濟(jì)形勢不好為理由要求調(diào)整以前對利潤預(yù)期的承諾,并因此涉及企業(yè)資產(chǎn)估值和發(fā)行價格的降低。但他也表示,目前還少有遇到解除合作的案例?!白兓菨u進(jìn)的,目前還沒壞到那個程度。”

投資銀行一邊的想法也較為微妙,“當(dāng)時投資人都是在行情看好的時候進(jìn)來的,要求的回報就高。所以現(xiàn)在他們的壓力是維持高利潤還是向現(xiàn)實妥協(xié)。一般都會妥協(xié),不然大家不討好?!鄙鲜鋈耸勘硎?。

對賭協(xié)議開始修改可能帶來的另一個結(jié)果是房價進(jìn)一步下跌?!按饲埃瑴?zhǔn)上市房企為了上市不愿意降價促銷,因為這樣會影響公司向投資者承諾的利潤。一旦投資人認(rèn)可修改協(xié)議,房企的降價促銷不可避免。”市場人士表示。

反思此前風(fēng)行一時的對賭協(xié)議,今日資本總裁徐新在接受媒體采訪時表示,因為擬上市企業(yè)向機(jī)構(gòu)投資人要求的價格過高,投資者為保護(hù)自身利益,需要一定的對賭協(xié)議規(guī)避部分風(fēng)險?!盁o論是企業(yè)還是投資人,當(dāng)下都應(yīng)該更加冷靜清醒地思考:公司價值到底在哪里,承諾的價格多少者合適的。”普凱投資主管合伙人姚繼平此前表示。也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)融資的目的在于發(fā)展,而不是忽悠資本。

國際大鱷低調(diào)抄底 資產(chǎn)甩賣漸成風(fēng)

危機(jī)到來,一部分在高位時進(jìn)入的企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)可能備受煎熬,但另一些企業(yè)可能迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

上海證券報獲得消息,某來自美國的投資銀行大鱷已經(jīng)開始積極在上海等尋找可茲收購的優(yōu)質(zhì)物業(yè),較低投資標(biāo)的5000萬美元,投資方式不拘一格,可以股權(quán)投資,也可以項目合作或參建。

“以往想收購些項目,企業(yè)要求都很高,比如在短期內(nèi)付清全款?,F(xiàn)在不同了,只要很少比例的現(xiàn)金支付,其余哪怕是給點出資方的股票也可以。項目都是好地段,上海的淮海路、南京路、陸家嘴,北京的金融街、井、CBD……”一位手握百億的房地產(chǎn)企業(yè)董事長告訴記者。

一邊是極度<

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·海花島

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號