高端樓盤“爛尾”、到期遲遲無法交房、房價大幅打折、看房多出手少……近段時間，在房地產(chǎn)市場本應(yīng)火熱的“金九銀十”之下，一些城市樓市卻出現(xiàn)了熱中藏冷的現(xiàn)象，特別是一些三四線市場泡沫跡象愈發(fā)明顯。市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前樓市分化仍然明顯，中小城市房地產(chǎn)市場仍暗藏風(fēng)險，將有大量中小開發(fā)商被淘汰出局。在當(dāng)前的樓市環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的迎來 倒閉潮?

    延期交房資金斷裂中小房企面臨困境“小區(qū)承諾的交房日期一再延期，公布的賠償方案無法兌現(xiàn)?！苯?，光谷寶業(yè)麗都多名業(yè)主在各大網(wǎng)站發(fā)布求助信稱，該小區(qū)合同約定交房時間為今年6月30日前，但開發(fā)商無法按照合同約定提供“竣工驗收備案證明書”，500多戶業(yè)主目前進(jìn)退兩難。隨后，武漢東湖高新區(qū)相關(guān)部門協(xié)商，開發(fā)商湖北寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與業(yè)主代表進(jìn)行了溝通，商討賠償事宜。

    同樣的事件并不罕見。去年底，武漢市東西湖區(qū)一樓盤延期數(shù)月未能交付，數(shù)百業(yè)主在樓盤內(nèi)搭帳篷抗議維權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，延期交房主要是因為樓盤開發(fā)商資金短缺。記者當(dāng)時在樓盤現(xiàn)場看到，小區(qū)并未完全竣工，綠化工程還未開始，幾棟高層建筑十分安靜，外觀上看并沒有房屋裝修、施工的景象。

    更早之前的湖北襄陽一高端樓盤“崩盤”的傳聞在當(dāng)?shù)匾鸩簧亠L(fēng)波。當(dāng)時，記者來到襄陽實地探訪傳說中“崩盤”項目，這里售樓部大門緊鎖，沒有人，就連保安、建筑工人也未見到，多棟高樓已經(jīng)建成，小區(qū)的綠化、道路建設(shè)、外墻裝飾工程沒有完工，不少升降機(jī)仍停在半空中。

    這一項目總投資約3.6億，占地4萬多平方米，規(guī)劃建筑面積超過13萬平方米，共11幢，定位為高端樓盤，開盤價較高達(dá)到每平方8980元，較低也達(dá)到7638元。而當(dāng)時襄陽商品住宅銷售均價為5000多元。這一過高的價格直接導(dǎo)致了樓盤銷售不溫不火，為了迅速回籠資金，房價開始一路下跌至6000多元，但銷售仍未好轉(zhuǎn)，直至較后停工。

    開發(fā)商提供的說明材料承認(rèn)，對市場需求走向缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)論證，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不良，不得不停工。這一問題在政府協(xié)調(diào)幫助下已基本解決。

    業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前迎來了房地產(chǎn)“中考”，無法按時交房，資金鏈條緊張等困境成為許多中小企房企面臨的頭要問題。相比市場成交，房企轉(zhuǎn)型將是下半年房企主旋律。無論規(guī)模大小，無論銷售壓力如何，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成房企共同的選擇。

    中小房企無奈斷臂求生存

    房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，在白熱化競爭下，許多房企的業(yè)績都出現(xiàn)大幅下跌。相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深A(yù)股125家房企平均凈利潤率歷史頭次跌入個位數(shù)，在品牌房企保持較強(qiáng)增長態(tài)勢的同時，中小房企則面臨去庫存和業(yè)績下滑的窘境。部分中小房企營業(yè)收入和利潤下滑明顯，多家上市房企跌幅超過50%，表現(xiàn)令人擔(dān)憂。

    業(yè)績下降帶來的必然結(jié)果是斷臂求生存。根據(jù)愛建證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月，A股上市房企中約有19家宣布徹底去地產(chǎn)化，其中大多是中小型房企。

    不僅中小型房企，上市房企也不得不“斷臂式”轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等聯(lián)合推出的《2015中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2009年-2014年間，中國已有超過100家A股房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)界所熟知的浙江廣廈、萊恩置業(yè)、華光地產(chǎn)等房企均于近期對外宣稱，將于未來幾年逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)。

    克而瑞研究調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對越來越復(fù)雜的市場環(huán)境，不少房企都由原來“單兵作戰(zhàn)”的開發(fā)模式轉(zhuǎn)為合作開發(fā)。萬科與萬達(dá)于5月宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計劃在國內(nèi)外項目開展合作。同時，富麗與雅高集團(tuán)、碧桂園與中國中鐵等大型房企之間都有簽訂協(xié)議，合作開發(fā)項目。

    還有的房企選擇保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并向與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度不高的其他相關(guān)行業(yè)延伸。萬科、保利、恒大等大型房企試水了金融、零售、農(nóng)業(yè)等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。泛海建設(shè)同樣選擇了與主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大的金融業(yè)，持股民生證券、民生信托等金融企業(yè)。

    將迎來一輪房企集中退出潮

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性過剩危機(jī)，轉(zhuǎn)型調(diào)整勢在必行。市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果繼續(xù)之前的傳統(tǒng)贏利模式，很難在同質(zhì)化嚴(yán)重的產(chǎn)品類型中脫穎而出。中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一說，目前的房地產(chǎn)形勢總體向好，但仍存在庫存壓力較大、分化嚴(yán)重、資金鏈緊張等問題。長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)想要長久持續(xù)發(fā)展，必須尋找新的利潤增長點。

    另一方面，很多三四線城市樓市“不溫不火”，在經(jīng)歷幾年房價暴漲后，去年以來出現(xiàn)萎靡，房價回落甚至出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。一些開發(fā)商開始調(diào)整市場戰(zhàn)略，撤離三四線城市，回歸一二線。據(jù)市場機(jī)構(gòu)調(diào)查，截至目前，中西部許多省份，東部一些中小城市都已出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購股權(quán)等。

    城市樓市分化明顯，加上上半年樓市持續(xù)不振等因素，房企資金回籠出現(xiàn)困難。下半年雖金融政策一再向松，且地方政府的公積金等政策持續(xù)放寬，但在互聯(lián)網(wǎng)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響下，銀行房貸并沒有像想象中寬松，這更使開發(fā)商“雪上加霜”。

    中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，這些因素都將對房企資金產(chǎn)生影響，而且房地產(chǎn)行業(yè)資金面偏緊的狀態(tài)可能貫穿今年全年。按照房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期來看，近期或?qū)⒂瓉硪惠喎科蠹斜黄韧顺霈F(xiàn)象，“大浪淘沙”已成必然趨勢。在新的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系下，注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、適度擴(kuò)張及應(yīng)對風(fēng)險能力強(qiáng)的房企才能夠生存并發(fā)展壯大。

    對此，李國政認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，能夠存活的房企都具有一定抵抗風(fēng)險能力，未來房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的可能性不大，或?qū)⒗^續(xù)向集中化專業(yè)化發(fā)展，房企大鱷的市場份額越來越高，中小房企的市場空間縮減。同時，三四線城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的縣域房地產(chǎn)市場仍將經(jīng)歷一個陣痛期。

    專家稱，要改變?nèi)木€城市樓市的難題，必須讓地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴?！皬漠?dāng)前的信息來看，三中全會或有多項改革措施涉及樓市，特別是土地制度、財稅制度等方面，將對樓市帶來徹底性變革。”王國華說，防止三四城市樓市泡沫風(fēng)險，須給地方政府充足的財權(quán)事權(quán)，同時，宏觀調(diào)控政策也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

    王國華認(rèn)為，隨著年底到來，年末貸款收緊，大型開發(fā)商基本完成銷售目標(biāo)，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難達(dá)到“金九銀十”的高度，房地產(chǎn)市場的區(qū)域風(fēng)險仍值得關(guān)注，部分中小房企可能重蹈“賣子求生”之路。

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