閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
開發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”;會所等娛樂設(shè)施變成了飯館、超市;而“十幾時辰的車程”開了半公里也到不了……
如果遇到其中任意一種情況,證明你被房產(chǎn)商忽悠了。為了避免更多的人上當(dāng),我們推出房地產(chǎn)奸商忽悠詞典,給您提個醒。
忽悠1:口若懸河 樓書失信
類似忽悠
綠地變住宅或者車位,就是這類忽悠所埋下的禍根
【典型案例】
綠地變圍墻 景觀全取消
2003年6月,陳先生購購位于望京某樓盤一套房屋。購房時售樓小姐介紹,小區(qū)將南湖路設(shè)置主入口;小區(qū)內(nèi)將建有溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀。開發(fā)商在售樓書及口頭上承諾,將建設(shè)小區(qū)內(nèi)的老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施。
2005年5月,開發(fā)商在完成商務(wù)樓的施工后,未經(jīng)業(yè)主同意,擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀,并將小區(qū)主入口沿路向后移了50米。開發(fā)商還在小區(qū)住宅樓和商務(wù)樓之間建造了規(guī)劃中不存在的隔離圍墻,使得小區(qū)綠化面積大幅縮水,老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等配套設(shè)施不見蹤影。開發(fā)商稱:溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀以及老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等設(shè)施,由于未在合同中明確約定,不具有約束力。
期房風(fēng)險以此為大
北京鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞)調(diào)研總監(jiān)金育松表示,目前市場上的所謂期房風(fēng)險,除樓盤因為開發(fā)商資金短缺導(dǎo)致無法完工外,主要就是開發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設(shè)計、施工進展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設(shè)等實際情況,導(dǎo)致將來業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當(dāng)初開發(fā)商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開發(fā)商所描述“將來時”的現(xiàn)房品質(zhì)下降。
業(yè)主應(yīng)通過監(jiān)事會監(jiān)督
北京信杰律師事務(wù)所尹秀超表示,業(yè)主知情權(quán)主要有,了解樓盤周邊環(huán)境建設(shè)、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗以及收費標準,車位的位置、數(shù)量、停車費等。這些問題都是開發(fā)商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業(yè)主可以通過監(jiān)事會隨時監(jiān)督工程進度與質(zhì)量;事先簽訂物業(yè)管理公約,公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗、收費標準及依據(jù)。
忽悠2:售后包租 誘人投資
類似忽悠
不僅是產(chǎn)權(quán)酒店,目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補貼”……
【典型案例】
十多萬元投資 三年回報700元
看到投資10萬元享有京郊四度假酒店的產(chǎn)權(quán),還可與全世界各地的酒店進行交換,每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年,動了心的石先生與延慶某假日酒店開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。他以10萬元頭付購下56平方米一個房間。合同承諾,根據(jù)經(jīng)營狀況扣掉經(jīng)營管理費、暖氣費、物業(yè)費等,60%的收益歸業(yè)主所有。該酒店在2003年投入使用,然而經(jīng)營一年,七扣八扣之后,石先生只獲得了不到700元回報。2004年,改變了回報方式,一年過后更是沒落著分文。在與開發(fā)商交涉后他得到了3.3萬元的住房券,意思是他可以用來住自己的酒店,或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券,年底開發(fā)商用15%現(xiàn)金回購,較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時,在沒有回報的情況下,石先生停止了還貸,投資3年到現(xiàn)在,10萬元頭付款外加22個月的月供,石先生一共從該酒店得到不過700元。
【專家解析】
期房不能售后包租
中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示,根據(jù)2001年建設(shè)部出臺的文件,期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現(xiàn)房沒有這方面的限制。在市場上,很多開發(fā)商因為自身開發(fā)實力有限,希望靠大量的銷售回款完成后期的開發(fā)與建設(shè)。但是,如果后期回收到的銷售款不能滿足開發(fā)所需的話,這個項目就爛尾了,而這個風(fēng)險是由小業(yè)主承擔(dān)的。
【律師說法】
涉嫌非法集資
北京律師協(xié)會房產(chǎn)律師秦兵表示,根據(jù)2001年建設(shè)部出臺的文件,期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售,而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品,有非法集資之嫌。
忽悠3:交通方便 全是圖上計算
類似忽悠
離城鐵近10時辰、身居××商圈……
【典型案例】
車程10時辰 原是深夜掐表
丁小姐購房已經(jīng)9年。她告訴記者,那時購房子不像現(xiàn)在有這么多媒體和專家給你當(dāng)參謀,只能靠售樓廣告。但是,廣告上的話,千萬別當(dāng)真!丁小姐購的房子是在亞運村北12公里,當(dāng)時廣告說從亞運村開車十幾時辰到。估計是開發(fā)商照地圖上的距離,以80公里/公里的速度算出來的。因為從入住到現(xiàn)在,丁小姐住那兒8年了,只有一次夜里3點開車十幾時辰到家了。平時運氣好40時辰到,運氣不好一堵就是幾個公里。沒辦法,丁小姐只好繞高速走,每天往返都得掏高速費。
【專家解析】
較好親身體驗
通常售樓的各種宣傳材料都非常精致,語言非常動人,效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告,效果圖不等于實際,里邊有些東西是模糊的、不確定的,大家在挑選的時候一定不要輕信。類似于車程的廣告其實很好識別,在不同的時間段自己開車試試就知道了,同時還能看看實際的路面寬窄、平整等。越是熱點的地區(qū)越是堵,一窩蜂的房子較好別購。
【律師說法】
廣告用語不受保護
仁和律師事務(wù)所孟憲生律師告訴記者,廣告在法律上屬于要約邀請,開發(fā)企業(yè)并不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來洽談、簽約。只有簽訂的合同才對雙方具有約束力。關(guān)于距離的表述的廣告用語是按照較理想狀態(tài)或者直線距離標定,客戶不能輕信,應(yīng)當(dāng)進行一些實地調(diào)查再做決定。
忽悠4:僅剩兩套 假象欺人
類似忽悠
邀請意向性客戶開盤前進行“價格競猜”。填表登記排號,其中暗含價格調(diào)查。
【典型案例】
三期售罄 其實還剩數(shù)百套
以前,售樓員可以用“現(xiàn)在這個戶型只剩兩套了 ”來虛報銷量,進行銷控。自從2005年3月15日市建委執(zhí)行“網(wǎng)上簽約與公示”制度后,雖然可以遏制虛報銷量,但卻無法制約“封樓”、“封盤”以及“推遲開盤日期”等以制造稀缺為目的的銷控手段。
以××城為例,今年4月上旬就開始進入了“封盤”狀態(tài)。該樓盤銷售人員稱,三期已經(jīng)售罄,四期將從5月中下旬開始銷售。記者了解到,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,三期除去22套認購之外,在1號地1至12號樓中尚有305套房屋處在可售狀態(tài)。其中,1、2號樓只有兩套認購。
據(jù)了解,該項目三期開盤時的銷售均價僅為5300元/平方米,四期的價格雖然還尚未確定,但銷售人員堅稱不會低于6800元/平方米。果然,在記者發(fā)稿前夕,該項目四期均價公開,果然沒有低于6800元/平方米。
【專家解析】
認真調(diào)查 嚴挑毛病
百橋地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理牟鑫提醒消費者,在排號期間多挑挑房子的毛病,哪怕對這房子很滿意,也不要過多地表現(xiàn)出來,以防被開發(fā)商利用。尤其要謹慎對待任何機構(gòu)對房價方面的調(diào)查。對廣大工薪而言,在選擇居所時,經(jīng)濟型戶型是居住的頭選。經(jīng)濟型戶型要具備功能較齊全、緊湊實用、空間浪費少的特點,可以比較直觀地理解為面積小、房間多,比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。
【律師說法】
相信自己 不要輕信假象
一般的項目都利用消費者的從眾心理,制造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務(wù)所孟憲生律師提醒消費者,購房時應(yīng)當(dāng)謹慎分析自己的購購能力,理性地挑選。
忽悠5:樣板間不樣板
裝修標準不低于×××元/平方米
【典型案例】
經(jīng)典餐廳是過道
某國際公寓業(yè)主賈先生告訴記者,購房時售樓代表介紹,今后實際交房與樣板房相比,除面積增大3平方米以外,其他裝修標準和結(jié)構(gòu)沒有任何差別。這也是本樓座的“經(jīng)典珍藏保留戶型”。
可目前實際交付的房屋,原來應(yīng)有的餐廳區(qū)變成了過道,餐廳區(qū)根本無法擺放餐桌。因為不到7平方米的餐廳,卻有5個門!而當(dāng)初看到的樣板間只有4個門,面積也要比這個餐廳大許多,目測應(yīng)該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個直徑大約為1米的圓形餐桌。
【專家解析】
戶型不要貪大求全
對于普通消費者,戶型沒必要貪大求全。以90平方米兩居為例,百橋地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理牟鑫指出, 一般而言,客廳約20平方米,主臥約15平方米,次臥約10平方米,餐廳8平方米,廚房6平方米,衛(wèi)生間5平方米。陽臺應(yīng)該有兩個,一個功能陽臺與客廳相連,另一個生活陽臺與廚房相連。有的戶型還配備了儲藏室、衣帽間等。
【律師說法】
購房不是搞收藏
購房者購購的應(yīng)當(dāng)是適用的房屋,不是建筑收藏,仁和律師事務(wù)所孟憲生律師奉勸,應(yīng)當(dāng)從自己的需求出發(fā)選擇適用的房屋。
忽悠6:豪華會所承諾降格
類似忽悠
公共綠地變收費停車場,公立學(xué)校遲遲無蹤影……
【典型案例】
游泳館變超市 高端會所牙醫(yī)把門
彭先生2004年3月份在奧運村附近定了一套房子,購房時開發(fā)商的樓書及沙盤上都陳列著漂亮的會所及相關(guān)設(shè)施,售樓小姐更是承諾說本樓盤未來的會所設(shè)施是多么齊全,什么游泳館、健身房、SPA(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等,彭先生愛游泳 ,這個樓盤雖比旁邊的那家貴了點,但開發(fā)商承諾的高端會所讓彭先生的心偏向了這套房子。可是如今他已入住一年多,原來售樓小姐口口聲聲講的設(shè)備齊全的游泳館變成了一個超市,原來會所的大門變成一個牙醫(yī)診所,更不見什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。
【專家解析】
不打無準備之仗
千萬家專業(yè)人士提醒您,通常廣告商的文案寫得語言非常動人,效果圖設(shè)計得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣,但大家在挑選的時候一定不要輕信。開發(fā)商承諾的,在簽合同的時候可以要求簽補充條款,但因為目前都是格式合同,一般開發(fā)商不愿意更改,消費者在購房的時候:1.盡可能選大的開發(fā)商或資金有實力的甲方;2.看看代理公司的實力與口碑,及銷售人員的素質(zhì)?鴉3.多收集沙盤宣傳樓書,查看項目整體規(guī)劃圖,并備份,好在日后開發(fā)商不對現(xiàn)時提供證據(jù)。然后在入住一年后盡快成立業(yè)主委員會進
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