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五證不全開發(fā)商僅口頭保證 超低價樓盤誰敢購?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 580 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

期,成都城郊接合部,一些誘人的“低價樓盤”悄悄露頭。記者近1個月收集發(fā)現(xiàn),城南A樓盤售價1850元,每平方米低于與之同等位置的樓盤千元左右;城東B樓盤更打出售價低于1600元的“震撼價”,雖只在報(bào)紙上低調(diào)登出小幅“軟廣告”,其超低報(bào)價仍相當(dāng)引人注目;近郊古鎮(zhèn)C樓盤則打出“驚撼價”---900元售價。

不少人的反應(yīng)是“當(dāng)心”!記者為此前往一探虛實(shí)。

3家樓盤沒一家能拿出完整“五證”

據(jù)成都市房管局發(fā)布的2005年全市房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告顯示,去年成都房價仍處上升通道,五城區(qū)商品住宅均價已達(dá)3770元/平方米,同比增長16.32%。而一些和五城區(qū)交界或緊鄰的樓盤,報(bào)價不及均價一半,難免既有誘惑力,也使人心存疑慮。

在3家樓盤銷售現(xiàn)場,記者以購家的身份調(diào)查發(fā)現(xiàn),“五證”不全是幾家低價樓盤售樓處并不避諱,卻竭力搪塞的問題。

B盤拿不出國有土地使用證、商品房銷售(預(yù)售)許可證等“五證”,只拿出一張“失地農(nóng)民安置小區(qū)報(bào)批會審表”。會審表上,所在縣計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)局、監(jiān)察局、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)局、招商引資局、勞動和社會保障局均已通過并簽字蓋章,但國土部門的批示讓購家存疑:“其用地不符合上輪規(guī)劃,占用基本農(nóng)田,建議納入本輪規(guī)劃修編?!边@就是說,所開發(fā)房屋的土地,不是按規(guī)定的公開拍賣取得,而是修建失地農(nóng)民安置房后,多出的一部分土地,用于開發(fā)銷售。

售樓人員對質(zhì)詢者說:“通過拍賣取得的土地,就不是這個價了。”

C盤倒是拿得出國有土地使用證,從國土證上看,是1997年通過轉(zhuǎn)讓取得的近2000平方米,但沒有出示建設(shè)用地規(guī)劃許可證、銷售(預(yù)售)許可證等。

A盤的投資開發(fā)商是當(dāng)?shù)卮迳缃M建的“股份合作社”,也拿不出國有土地使用證和銷售(預(yù)售)許可證等。

諸多疑點(diǎn)售樓處僅作口頭保證

上述樓盤,賣樓都非常低調(diào),只在報(bào)上發(fā)布很小的廣告。而且,無一例外不接受按揭購房方式,均要求購房者短期內(nèi)集中付清全款,或一次性付款。一位到場看房的顧客分析:“‘五證’不全,銀行咋會支持按揭貸款?”

幾家樓盤的房屋現(xiàn)狀、銷售情況都沒有進(jìn)入成都市房管局的查詢網(wǎng),無法上網(wǎng)查詢。面對購家“一房多賣咋辦”的疑問,售樓人員斬釘截鐵作出口頭保證:“房子賣了,房號就封了,并通知所有的售樓人員不再銷售。一些戶型、樓層好的房子,賣了,又有人來問,我們都如實(shí)回答賣了。如果我們私下一房多賣,那你要什么房子,我們都會說有。”如果不能將購房合同在成都市房管局備案,那有何供查的憑證?得到的回答是:“沒有其他方式證明?!?/P>

的疑點(diǎn)是,今后能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證?

C盤雖拿得出2000多平方米的國有土地使用證,但由于沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證,購家同樣擔(dān)心:未經(jīng)權(quán)威規(guī)劃部門規(guī)劃,到時候,誰能保證不被拆遷?

記者調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房又露頭

面對能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證這繞不開的“兩證”之疑,A、B盤售樓處承諾:購房合同書上寫明,兩年后若不能辦產(chǎn)權(quán)證,不僅全款退還,還分別支付10%或2%的違約金;而且所辦證件,“肯定是成都市房產(chǎn)交易可以過戶的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證,不是所謂的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’?!l(xiāng)產(chǎn)權(quán)’幾個月就可辦好,用不著等兩年。”

B盤投資商向記者坦承:他們的確“不屬于正常開發(fā)范圍,但這種開發(fā)模式,僅在同一區(qū)域內(nèi),就有二三十家?!彼J(rèn)為,既然企業(yè)出了錢,幫助地方上建農(nóng)民小區(qū),就應(yīng)獲得相應(yīng)回報(bào)。100畝土地,投入大量資金,建農(nóng)民小區(qū)占用了80畝,余下的20畝進(jìn)行商用開發(fā),就是回報(bào)。照他的說法:“不可能平白無故地出資。我們不是游戲規(guī)則的制定者,只是參與者。當(dāng)初股東會討論這個項(xiàng)目時,就認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很大,但既然幫地方上做了好事,就不可能把我打入冷宮。”

他承認(rèn),農(nóng)民小區(qū)的房子,的確只能辦所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,但這20畝地剝離出來進(jìn)行商用開發(fā),地方上通過調(diào)整規(guī)劃,是可望解決用地指標(biāo)、辦正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的。其實(shí)質(zhì)是補(bǔ)交土地出讓金,“我們現(xiàn)在的房價里已經(jīng)包含了這筆錢。公司正在補(bǔ)辦多種手續(xù),要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),只有盡快完善手續(xù)。這也是把辦產(chǎn)權(quán)證推后兩年的原因。”

按他的說法,房子已經(jīng)封頂,不存在爛尾樓問題,風(fēng)險(xiǎn)盡在企業(yè),因?yàn)閮赡旰筠k不了產(chǎn)權(quán)證退全款,血本無歸的是企業(yè)。但隨后,記者咨詢律師后了解到,“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房還存在合同是否有效的問題,如果合同不能得到法律保護(hù),開發(fā)商、銷售商的承諾有可能成一紙空文。

A盤售樓人員則明確告之,兩年后辦“兩證”,還須每平方米補(bǔ)交300元土地出讓金。

現(xiàn)場打探:售樓處冷熱分明

近日,記者在售樓現(xiàn)場看到,B、C樓盤相對冷清。據(jù)了解,B盤半年多只售出一半左右。購家缺乏信心,售方口氣不硬:“嚴(yán)格意義講,這樓盤不叫對外銷售,有點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購性質(zhì)。登了廣告,是打擦邊球。”

A樓盤則稱得上“火爆”。其售樓的橢圓形建筑,坐落在綠化帶里,很是氣派。宣傳牌上寫著“市民新居”、“示范工程”字樣。購房者到現(xiàn)場看房,免費(fèi)坐電瓶車前行一兩百米,即可看到大批框架結(jié)構(gòu)的房屋已拔地而起,園區(qū)布局陣仗很大。銷售現(xiàn)場人氣很旺:擺在柜臺上的點(diǎn)鈔機(jī),不時可見飛快點(diǎn)鈔;有售樓小姐和顧客簽合同時,竟一路小跑。一些顧客受到感染,當(dāng)場用手機(jī)和家人敲定,調(diào)集定金。1月1日開盤,到1月4日,售樓人員就宣稱每平方米漲價80元,并說一周后還將上漲。如此“見風(fēng)長”,讓人很“開眼界”,而購房者對風(fēng)險(xiǎn)如此低估,卻讓人為之驚詫。據(jù)售樓人員稱,一期樓盤200多套房屋,不出10天,已賣出190多套。

接受采訪的購房者普遍所抱的心態(tài)是:雖然樓盤開發(fā)不規(guī)范,但銷售出去,既成事實(shí),相關(guān)部門應(yīng)該會讓它“落地”吧?記者對此心態(tài)有些擔(dān)心。

風(fēng)險(xiǎn)提示:談戀愛時承諾結(jié)婚就一定能辦證嗎

對上述樓盤“兩年后辦不到產(chǎn)權(quán)證,退還全款”的承諾兌現(xiàn)的幾率大不大?記者咨詢一位業(yè)內(nèi)人士時,他形象地反問:“談戀愛時小伙子向姑娘承諾結(jié)婚,是不是就一定結(jié)得成?”

類似的在農(nóng)村集體土地上建售商品房,成都市已有先例。文家場一樓盤,700多戶購房者,入住3年還未取得國有土地使用證。房產(chǎn)證則是顏色不同的“小城鎮(zhèn)房屋使用權(quán)證”,而并非成都市房管局頒發(fā)的正規(guī)“本本”。成都市房管局曾通過媒體發(fā)布消息:“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房不受法律保護(hù)。而用農(nóng)村集體土地建商品房違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,提醒購家慎購。

鏈接:再說“五證”

“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工(開工)許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房

業(yè)內(nèi)所稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,即農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán),是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))制作、頒發(fā)權(quán)屬證書。在農(nóng)村,土地歸集體所有。在這類土地上建造房屋,不用交納土地出讓金等費(fèi)用。外來者如果購購了這類房屋,并不能享有房屋的產(chǎn)權(quán),而是居住使用權(quán)。

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