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全方位解讀購購限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房差異

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 622 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2月18日,北京市建委頒發(fā)了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)、《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》(征求意見稿)等四項(xiàng)政策;雖然這四項(xiàng)政策還需要征求意見;但是,住房保障體系中的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房從銷售對(duì)象、準(zhǔn)入條件等方面的細(xì)則已經(jīng)基本確定;為了使消費(fèi)者能夠更好的判斷是否適合購購限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房,“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)對(duì)二者的基本要素、準(zhǔn)入條件、再上市交易政策三大方面進(jìn)行了比較。

限價(jià)房面向中等收入家庭,經(jīng)濟(jì)適用房面向低收入家庭

從二者的定義來看,限價(jià)房仍是一種普通的商品住房,但是限制了價(jià)格、面積、銷售對(duì)象;面向的是中等收入住房困難家庭;而經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房,主要面向低收入住房困難家庭;二者同樣具有保障性,因此在優(yōu)先購購人群以及房源銷售方面是基本相同的,房本上也清晰的顯示了房屋的產(chǎn)權(quán)。

由于銷售對(duì)象不同,決定了限價(jià)房的價(jià)格要高于經(jīng)濟(jì)適用房,去年供應(yīng)的限價(jià)地從4800-7300元/平米不等;而已有的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,均價(jià)普遍在2350-4600元/平米之間,二者平均相差2500元左右。同時(shí)限價(jià)房的居室供應(yīng)面積更大。由于經(jīng)濟(jì)適用房所具有的完全保障性質(zhì),因此限定了配售標(biāo)準(zhǔn),比如人均適用面積15平米,購購過程中的“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”制度也比限價(jià)房更為嚴(yán)格?! ?p>

 3口之家,家庭月入7333元以下可購限價(jià)房,月入3775以下可購經(jīng)濟(jì)適用房

限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房二者的準(zhǔn)入條件包括兩大方面,一是基本條件,都必須具有本市戶口,由于經(jīng)濟(jì)適用房的完全保障性質(zhì),條件更為嚴(yán)格,需要取得本市戶口滿3年。另外,二者同樣要求單身家庭申請(qǐng)的,申請(qǐng)人需年滿30歲。個(gè)條件是申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產(chǎn)凈值須符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);其中又以家庭收入的條件較受關(guān)注。

限價(jià)房所規(guī)定的收入條件相對(duì)寬松,其中3人及以下的家庭,年收入在8.8萬元及以下的都可以購購;不僅涵蓋了北京市的中等收入群體,也涵蓋到了部分中高收入的人群,購購人群的覆蓋面已經(jīng)較廣。而經(jīng)濟(jì)適用房則是按照家庭人口不同制定不同標(biāo)準(zhǔn);審核過程也非常嚴(yán)格,就是為了確保經(jīng)濟(jì)適用房出售給真正有需要并符合條件的中低收入住房困難家庭。以3人一戶為例,家庭年收入在45300元以下,相當(dāng)于月均收入為3775元以下,才能購購經(jīng)濟(jì)適用房;而家庭年收入在8.8萬元以下,即月收入7333元以下的,就可以購購限價(jià)房?! ?p>不滿5年轉(zhuǎn)讓均要回購,已滿5年轉(zhuǎn)讓均需交納一定比例土地收益

經(jīng)濟(jì)適用房屬于有限產(chǎn)權(quán),只能自住,不得出租或出借;在征求意見稿中,限價(jià)房在這方面并沒有限制。二者在再上市交易時(shí),都設(shè)定了取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿5年的條件。

不滿5年的,限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房政策類似,都是不得轉(zhuǎn)讓,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府部門進(jìn)行回購;其中限價(jià)房的回購價(jià)格需要按照原價(jià)并參考折舊和物價(jià)水平確定;經(jīng)濟(jì)適用房則是按原價(jià)直接回購或出售給符合條件的購購人。

已滿5年的,二者都可以按照市場(chǎng)價(jià)出售,但是都需要交納一定的土地收益;其中限價(jià)房按照屆時(shí)同地段普通商品住房價(jià)格和限價(jià)房價(jià)格差的35%繳納土地收益;而經(jīng)濟(jì)適用房則要看政策執(zhí)行后是否簽訂了購房合同;政策執(zhí)行后已簽訂購房合同的,補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款。未簽訂購房合同的,則按市場(chǎng)價(jià)出售,需按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款?!版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為,政府對(duì)于限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易都進(jìn)行了較大的限制,通過補(bǔ)交土地收益的方式減少售房所得;在確保了這兩類房產(chǎn)的保障性質(zhì)外,也有效的抑制了部分投資。

較后,“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為,限價(jià)房管理辦法等四項(xiàng)政策公示征求意見,表明北京市住房保障體系的制度已經(jīng)基本構(gòu)建完成,這不僅有利于消費(fèi)者按圖索驥規(guī)劃自身的置業(yè)計(jì)劃,對(duì)于商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展也具有積極的作用。

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