前不久，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)，其中規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房為政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。“有限產(chǎn)權(quán)”次提出，就在房市引起不小的波動?！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”為何意?是否影響到政策出臺前的購房者?新的《意見》能為經(jīng)濟(jì)適用房市場帶來多少轉(zhuǎn)機(jī)?

①解讀·政策初衷——何為有限產(chǎn)權(quán)?

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，有限產(chǎn)權(quán)即為受限制的產(chǎn)權(quán)，是指特定的群體在一定范圍內(nèi)才能夠享有的所有權(quán)。其從四點(diǎn)上體現(xiàn)了“有限”：

一、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的主體，也就是物權(quán)的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購購經(jīng)濟(jì)適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。

二、經(jīng)濟(jì)適用房的處分權(quán)的限制。如果是完整所有權(quán)的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟(jì)適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。

三、取得經(jīng)濟(jì)適用房的對價也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟(jì)適用房出售給需要的家庭時，有些應(yīng)當(dāng)在商業(yè)住房項(xiàng)目中收取的土地費(fèi)，實(shí)際上是減免了。所以在購購產(chǎn)權(quán)的時候，支付的對價里面就沒有包括國有土地使用權(quán)的完整的市場價格，所以對應(yīng)來講，所取得的權(quán)利也應(yīng)該受到一定限制。

四、對于大多數(shù)低收入者來說，給予有限產(chǎn)權(quán)并不會影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負(fù)擔(dān)得起的房屋的使用價值，為了使這個使用價值得到法律上的確認(rèn)，所以政府用了“有限產(chǎn)權(quán)”這樣的概念。經(jīng)濟(jì)適用房可以有條件地轉(zhuǎn)讓，這和使用權(quán)并不一樣，這種所有權(quán)受到了法律上的限制。

“有限產(chǎn)權(quán)的提出，我覺得有許多積極意義。一是正面地扶持了處于弱勢地位的低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況；二是預(yù)防或者避免高收入者借經(jīng)濟(jì)適用房制度推動之機(jī)謀取不正當(dāng)利益。”劉俊海說，“它的適用面是清楚的，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也限制在5年之后。如果不限制轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓條件的話，由于投機(jī)者的興風(fēng)作浪，反而會使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。

②解讀·政策影響

會否影響先前購房者?

《意見》對于過去購購經(jīng)濟(jì)適用房的人來說，如果按照新辦法執(zhí)行則很不公平，因?yàn)楫?dāng)初購購經(jīng)濟(jì)適用房的時候政府并沒有告知將來經(jīng)濟(jì)適用房可能被“回購”。

就此，劉俊海認(rèn)為，按道理說，法律法規(guī)部門規(guī)章是應(yīng)當(dāng)不溯及既往的。但是以前有很多違規(guī)者也同樣購了經(jīng)濟(jì)適用房，富人購房按照當(dāng)時的規(guī)定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問題。

③解讀·政策落實(shí)——可能面臨的問題

中國社會科學(xué)院金融研究房地產(chǎn)專家易憲容認(rèn)為，《意見》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式上邁出了一步。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方?！兑庖姟凡⒉皇窃谝粋€大的公共決策上思考，其政策也就無法采取民主、科學(xué)的方式來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場相關(guān)利益者的利益關(guān)系達(dá)到平衡，無法在城市低收入者、城市中等收入者、農(nóng)民工、地方政府、保障性住房開發(fā)商等之間達(dá)成利益平衡關(guān)系。

一、城市低收入者如何來界定，它對城市居民的覆蓋率有多大。對于低收入者來說，由于低收入者的評估標(biāo)準(zhǔn)是以各地方的具體情況來確定(沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))及動態(tài)的，這就必然造成不同的地方低收入者評估標(biāo)準(zhǔn)巨大的差異性。這種差異性表面上是適應(yīng)各個地方的實(shí)際情況，但是也迫使低收入者大量從一個地方流向另外一個地方，即不斷地向低收入者評估標(biāo)準(zhǔn)較高的地方流動，從而使得低收入評估標(biāo)準(zhǔn)較高地方的人口聚集越來越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致低收入評估標(biāo)準(zhǔn)高的地方的住房矛盾越來越嚴(yán)重。

二、修建廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會減少地方政府土地出讓金的收入、政府尋租的機(jī)會，而且也會減少當(dāng)?shù)谿DP的增長速度。面對這樣一種嚴(yán)重利益沖突，盡管《意見》要求各地方政府以當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算的方式來保證保障性住房達(dá)到某一比例關(guān)系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實(shí)保障性住房建設(shè)的安排是不容易的。

三、保障性住房建設(shè)的利益不平衡還表現(xiàn)在政府劃撥土地給開發(fā)商的劃撥方式上、表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得劃撥土地后對經(jīng)濟(jì)適用房的訂價與住房質(zhì)量利益平衡上。如果保障性住房監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的價格一定的情況下，開發(fā)商為了獲得更多的利潤，有可能會對這些住房質(zhì)量上做文章或?yàn)榱私档徒?jīng)濟(jì)適用房的成本而生產(chǎn)低質(zhì)量來損害消費(fèi)者的利益等等。

另外，《意見》對低收入者適用標(biāo)準(zhǔn)、廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)資金的來源、相關(guān)住房的產(chǎn)權(quán)界定盡管有詳細(xì)的規(guī)定，但所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的地方化、彈性化及動態(tài)化，這看上去會因地制宜，有利于各地方的可操作性，但實(shí)際上一定會產(chǎn)生嚴(yán)重差異性，從而使得地方政府能夠采取各種方式來化解與消散保障性住房的政策。

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