核心解讀：房屋質(zhì)量問題應(yīng)找開發(fā)商，與物業(yè)無關(guān)


［案例］2000年1月15日，滕某入住三好家園C座，并與沈陽巨龍置業(yè)有限公司、沈陽好房子物業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議。不久，滕桂琴以“房屋存在質(zhì)量問題，小區(qū)圍墻距離上訴人的房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相附”為由，欠兩年物業(yè)費(fèi)3802元。2003年12月，巨龍公司起訴來院，要求滕某給付此款及滯納金。


［判決］法院認(rèn)為，原被告之間存在物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，巨龍公司提供了大量的全面的物業(yè)服務(wù)，滕某作為該小區(qū)居民，已享受到物業(yè)公司的管理服務(wù)，應(yīng)交納相應(yīng)的費(fèi)用。故判決滕某給付物業(yè)管理費(fèi)3802元，及逾期付款違約金。


［法官說法］市法院民二庭主審法官曹桂巖：本案是當(dāng)前新建商品房購(gòu)賣以及物業(yè)管理中具有普遍性的問題。類似的問題還有開發(fā)商在銷售商品房時(shí)承諾的規(guī)劃配套、房屋設(shè)施、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等均未兌現(xiàn)，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛。其原因就是開發(fā)商在售樓時(shí)自行選擇物業(yè)公司作為前期物業(yè)管理階段物業(yè)公司，或者開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在某種特殊的關(guān)系，而使業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商與物業(yè)公司是“一家”，進(jìn)而將因房屋質(zhì)量等問題對(duì)開發(fā)商的不滿，遷怒于物業(yè)公司。


事實(shí)上，二者之間是兩種不同的法律關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房購(gòu)賣合同關(guān)系，主體不同，權(quán)利義務(wù)不同。業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)由雙方簽訂的物業(yè)合同來約定；而房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房購(gòu)賣合同的調(diào)整范疇，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，互相之間沒有承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。


但是，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司有對(duì)房屋維護(hù)和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)公司進(jìn)行維修，物業(yè)公司未履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

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