近年來部分境外熱錢進入中國房地產(chǎn)市場，被視為是境內(nèi)熱點城市房價上漲的一個因素。對此，國家外匯管理局、建設(shè)部近日出臺規(guī)定強化房地產(chǎn)市場外匯管理，規(guī)范境外機構(gòu)和個人購購境內(nèi)商品房。 這份《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，境外主體辦理購房結(jié)匯時，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。 《通知》對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場準入、開發(fā)經(jīng)營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規(guī)定：凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額３５％的，不得借用外債；境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。 國家外匯管理局、建設(shè)部還要求加強對境內(nèi)商品房交易外匯收支及匯兌的統(tǒng)計監(jiān)測。要求各外匯指定銀行、外匯分局及時匯總上報境外主體購購境內(nèi)商品房有關(guān)外匯收支和匯兌的統(tǒng)計信息。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售合同登記備案制度。 據(jù)介紹，目前世界上許多國家都嚴格限制非居民購賣本國商品房。根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，在其１８７個成員中，有１３７個成員對非居民投資本國房地產(chǎn)進行管制。 國家外匯管理局表示，境外機構(gòu)和個人購購境內(nèi)商品房屬于資本項目交易，按照自用和實需原則進行管理也是國際通行做法。這個文件的發(fā)布，有利于加強和改進房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，也有利于規(guī)范房地產(chǎn)項下跨境資本流動秩序，促進中國國際收支基本平衡。 ■主要看點 昨日（9月4日），國家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，這標志著“限外購房”調(diào)控新政中關(guān)于限制外匯炒樓的細則終于露面了。業(yè)內(nèi)人士評價，外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制是實現(xiàn)調(diào)控目標的重要手段，而從新規(guī)內(nèi)容上看，其規(guī)范的主要目的不在限制，而在監(jiān)管。 《通知》規(guī)定，無論是境外機構(gòu)、境外個人還是港澳臺居民與華僑，在符合國稅總局171號文件要求的購房條件之后，有關(guān)外匯結(jié)匯的流程則按以下規(guī)定辦理： 一、從境外匯入購房款的，應(yīng)持相關(guān)文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。 二、從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，外匯指定銀行同樣將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內(nèi)代表機構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購購境內(nèi)商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機構(gòu)、境外個人、港澳臺居民和華僑直接由境外匯入的購房款。 由此可見，外匯可直接購房時代就此終結(jié)。 據(jù)了解，此前，境外個人通過外匯直接購房的情況比較普遍，而境外機構(gòu)購房多采用結(jié)匯成人民幣后購房的方式?！耙虼?，這一結(jié)匯要求對外資購房并不造成實質(zhì)的影響，只有心理作用?！鄙虾Ｍ叻慨a(chǎn)總裁孫益功表示，這種將外資購房全部統(tǒng)一為人民幣支付的方式，與其說是限制購房，不如說是方便金融系統(tǒng)對外資購房行為的監(jiān)管和統(tǒng)計。 一位上海浦發(fā)銀行支行行長分析，這一政策也可以保護國內(nèi)開發(fā)商在人民幣升值周期下的匯率損失，“手中拿著大量美元，對于開發(fā)商來說未必劃算。” 外匯直接購房終結(jié) 銀行把關(guān)購房資質(zhì) 根據(jù)新規(guī)，外資能否在境內(nèi)購房的資格認定，較終在外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)得到控制。而承擔審批責任的是外匯部門指定的銀行系統(tǒng)。 《通知》規(guī)定，無論是機構(gòu)、個人還是港澳臺居民，在購購符合實際需要的自用商品房時，須向外匯指定銀行提交若干文件。除了商品房銷售合同或預(yù)售合同、房地產(chǎn)主管部門出具的所購商品房預(yù)售合同登記備案證明外，三類購房主體須提交的不同文件包括：機構(gòu)性購房須提交境內(nèi)分支、代表機構(gòu)獲準設(shè)立的批準文件和有效登記證明；所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。 特別值得注意的是，境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人須提交有效護照等身份證明；一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明。港澳臺居民和華僑須提交《港澳居民往來內(nèi)地通行證》等有效身份證明。 業(yè)內(nèi)人士表示，銀行系統(tǒng)能否細致到位地執(zhí)行資格審查是此次規(guī)范外資購房的關(guān)鍵?！霸谀壳巴赓Y炒房已經(jīng)明顯減少的情況下，銀行的審查壓力也不會太大?！痹撊耸糠Q。 但是，上海某中介機構(gòu)研究人士表示，文件中對“有效護照等身份證明”、“《港澳居民往來內(nèi)地通行證》等有效身份證明”的說法仍不完全明確，對于此前上海討論的“一證一房，多證多房”的說法并未給出較終的定論。 定期核查實時監(jiān)控 《通知》規(guī)定，外匯指定銀行應(yīng)按規(guī)定，嚴格審核和辦理境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人購賣境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌業(yè)務(wù)。同時，需要按月匯總境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人購購境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌情況，于每月10日前，將上月情況制表后報所在地外匯局。 而外匯局應(yīng)加強對境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人購賣商品房外匯收支以及匯兌的統(tǒng)計監(jiān)測和監(jiān)督管理，并加強與當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門的聯(lián)系和溝通。每月15日前，將轄區(qū)內(nèi)上月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)制表后，上報國家外匯管理局。 “將外資購房以人民幣方式統(tǒng)一管理有助于對外資購房行為的實時監(jiān)控。”業(yè)內(nèi)人士稱，而此前以外匯直接購房的方式令外匯監(jiān)管部門無法直接掌握真實的市場交易數(shù)額。 控制不合規(guī)外匯流轉(zhuǎn) 新政的另一個是從嚴控制外匯流轉(zhuǎn)。 《通知》規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。 另外，境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。 “如果外匯管理部門不出具與交易有關(guān)的收匯和結(jié)匯證明，工商管理部門是不會進行股權(quán)變更登記的。”一位銀行人士解釋。 《通知》還規(guī)定，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營?！耙酝瑹o論是從國外直接進入的資本項目外匯賬戶，還是國內(nèi)貿(mào)易產(chǎn)生的經(jīng)常項目外匯賬戶，并沒有明確規(guī)定不能用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，顯然，這一政策將對未來外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響?！鄙鲜鲢y行人士稱。 多管齊下堵住 外資炒樓灰色通道 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；非居民和居民個人投資；外資銀行信貸；非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。而這次外匯局和建設(shè)部聯(lián)手規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場的新規(guī)定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。 一堵企業(yè)灰色通道。新規(guī)定對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場準入、開發(fā)經(jīng)營等所涉及的外匯管理問題進行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內(nèi)地后，通過舉借外債（如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約）、房地產(chǎn)股權(quán)投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)上，一方面炒熱房地產(chǎn)市場，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規(guī)定還要求結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出 二堵個人灰色通道。新規(guī)在個人購房方面要求，從境外匯入購房款的，應(yīng)持一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明等規(guī)定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。同時因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進行真實性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構(gòu)或個人外匯賬戶。

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