中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)政策市場(chǎng)！這樣論斷，想必經(jīng)歷過２００５年宏觀調(diào)控的開發(fā)商對(duì)此有著深刻的認(rèn)識(shí)。
　　１９９８年、１９９９年海南房地產(chǎn)一片火熱，然而政府的一紙禁令讓海南的房地產(chǎn)從“天堂”到“地獄”；２００４年，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱、房?jī)r(jià)快速上漲，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)２０％以上的增長(zhǎng)，又是“國(guó)八條”這盆冷水及時(shí)潑向房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得２００５年房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展。
　　一年之計(jì)在于春。剛剛過完春節(jié)的人們，又在盤算未來一年的購(gòu)房大計(jì)，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？市場(chǎng)將會(huì)怎樣？這一切都不能忽略政策的因素，因此，記者對(duì)２００６年即將實(shí)行的或者即將出臺(tái)的政策進(jìn)行展望，以期對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃有所幫助。
國(guó)家：鼓勵(lì)自住房消費(fèi)
　　２００６年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年。自住型住宅將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需主導(dǎo)型及綠色增長(zhǎng)模式的關(guān)鍵著力點(diǎn)，并且?guī)?dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去的高速發(fā)展向低速加強(qiáng)、穩(wěn)步回升階段轉(zhuǎn)變。
　　２００５年１２月１６日在上海舉行的中國(guó)住交會(huì)“２００６年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與預(yù)測(cè)研討會(huì)”上，來自多個(gè)國(guó)家權(quán)威部門的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及權(quán)威人士不約而同地表示：２００６年政府將大力發(fā)展自住型普通住宅消費(fèi)，并進(jìn)一步改善中國(guó)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)，同時(shí)房?jī)r(jià)將會(huì)總體穩(wěn)中有升。
　　隨后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人鄭京平在京表示，國(guó)家已開始采取手段解決房地產(chǎn)發(fā)展中的矛盾，使商品房主要成為居住商品，而不僅是投資品，國(guó)家要特別鼓勵(lì)為住而購(gòu)，限制投資或者投機(jī)購(gòu)房，他表示，經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)供應(yīng)總量中的比重已經(jīng)從２００３年的６．１％下降到２００４年的４．１％左右，國(guó)家要大力提高普通商品住宅的建設(shè)，并進(jìn)一步增加普通商品住宅的比重。而幾乎在同，國(guó)土資源部也對(duì)外表示，２００６年國(guó)土部門將對(duì)土地供應(yīng)有保有壓，但會(huì)進(jìn)一步增加普通商品住宅的土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高端住宅土地供應(yīng)，加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
國(guó)土資源部：嚴(yán)把土地閘門
　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元在２００６年１月１６日表示，２００６年國(guó)土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。
　　同時(shí)，國(guó)土資源部表示，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)而進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇日前表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前土地供應(yīng)調(diào)控的重要任務(wù)。今后，將進(jìn)一步加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價(jià)格。贠小蘇表示，今后要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。
　　針對(duì)一些城市土地供應(yīng)計(jì)劃不透明，供求信息沒有充分公開，開發(fā)商等用地者取得土地時(shí)存在盲目性等問題，國(guó)家將定期不定期地采取多種方式和渠道及時(shí)向社會(huì)發(fā)布土地供應(yīng)計(jì)劃，已供應(yīng)、正在開發(fā)、待開發(fā)等土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和分布情況，以及地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等基本信息，引導(dǎo)市場(chǎng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止地價(jià)大起大落。
消協(xié)與房協(xié)：行業(yè)需要誠(chéng)信
　　據(jù)介紹，房地產(chǎn)投訴近年來成為社會(huì)的熱點(diǎn)，主要呈現(xiàn)出六大特點(diǎn)：投訴的數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，平均每年增長(zhǎng)２０％；與其他類別的投訴相比，涉及金額較大；群體性的投訴比較多；投訴涉及領(lǐng)域非常寬廣，從樓盤廣告一直到采光、綠化配套、取暖環(huán)保等等；投訴呈現(xiàn)出白熱化的現(xiàn)象，一些矛盾由于長(zhǎng)期無法解決而被激化；解決率是所有投訴中較低的。由于房地產(chǎn)投訴的解決率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于９０％的總平均水平，消協(xié)負(fù)責(zé)人表示這個(gè)問題非常值得關(guān)注，如果不加強(qiáng)整改，會(huì)影響社會(huì)的和諧。
銀行：房地產(chǎn)需要多元化融資
　　較擔(dān)心房?jī)r(jià)暴跌的除了已經(jīng)購(gòu)房的居民，還有擔(dān)心不良資產(chǎn)比例上升的銀行。銀行如何看待房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，顯然是業(yè)內(nèi)外的焦點(diǎn)。
　　宏觀調(diào)控后銀行調(diào)整房地產(chǎn)的信貸政策是必然的，銀行比較關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高了，借貸門檻也高了，個(gè)人信貸也就下降了。但是從調(diào)整的結(jié)果看，有兩點(diǎn)好處：一是推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，從開發(fā)商的長(zhǎng)期健康發(fā)展來說是有利的，現(xiàn)在企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力有所提高，而銀行對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、管理水平高的房地產(chǎn)企業(yè)大力支持，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶群體的傾斜也會(huì)加速優(yōu)勝劣汰；二是促進(jìn)銀行本身風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高?！?BR>　　　　
預(yù)計(jì)出臺(tái)的“新政”
一、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》
　　由建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合制定的《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》在２００５年１０月份已經(jīng)開始征求意見，預(yù)計(jì)此重大政策留給２００６年了。
　　根據(jù)《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任所需費(fèi)用不得從住房專項(xiàng)維修資金中列支；住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，修復(fù)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，也不得從住房專項(xiàng)維修資金中列支。實(shí)施物業(yè)管理的住房，對(duì)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施；對(duì)部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)對(duì)該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主２／３以上通過后實(shí)施。
二、各商業(yè)銀行將推出固定利率貸款
　?。玻埃埃的辏吃拢保啡找郧稗k理住房貸款的用戶，２００６年１月１日起還款時(shí)就要執(zhí)行新的房貸利率了。記者了解到，建行、工行、農(nóng)行等各大銀行已經(jīng)在網(wǎng)點(diǎn)張貼公告，從２００６年１月１日起，對(duì)這些老房貸將改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行。
　　２００６年伊始，光大銀行推出固定利率按揭貸款品種，其他商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)，工行、建行以及其他商業(yè)銀行都在試水該品種。
三、二手房交易是否征２０％個(gè)人所得稅
　?。玻埃埃的?，一直處在爭(zhēng)議之中的“二手房交易是否開征２０％個(gè)人所得稅”的政策，預(yù)計(jì)在２００６年有進(jìn)一步的明確說法。雖然國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部的說法不太一致，但是，較近政策好像有新的變動(dòng)。近期，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》，重申二手房交易必須繳納個(gè)稅。使得“二手房交易是否征２０％個(gè)人所得稅”變得更加撲朔迷離，不管在２００６年是否出臺(tái)詳細(xì)、可執(zhí)行的措施，但隨著時(shí)間的推移，這個(gè)問題將更加明朗化。
四、開征物業(yè)稅方案繼續(xù)推進(jìn)
　　在２００５年，關(guān)于是否開征物業(yè)稅成為一個(gè)焦點(diǎn)，特別是物業(yè)稅征收可能給房?jī)r(jià)帶來的影響、給購(gòu)房人帶來的影響，引起了一輪又一輪的爭(zhēng)議。
　　據(jù)有關(guān)分析說，在購(gòu)房人支付的房款中土地成本占到了５０％左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清７０年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開發(fā)期間，每年由房地產(chǎn)商支付，房子賣出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撦^多的話題之一。
　?。玻埃埃赌?，開征物業(yè)稅方案將繼續(xù)推進(jìn)，讓我們拭目以待。
五、房地產(chǎn)信托投資基金（ＲＥＩＴＳ）值得期待
　 ＲＥＩＴＳ是英文ＲｅａｌＥｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ?。裕颍酰螅簦裕颍酰螅簦蟮目s寫，即房地產(chǎn)信托投資基金。匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，ＲＥＩＴＳ只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)制度更加透明，有明確界定的較高負(fù)債水平。
　　盡管在內(nèi)地有關(guān)ＲＥＩＴＳ房產(chǎn)信托立法的討論從去年開始就已展開，但由于房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因而進(jìn)展緩慢。面對(duì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)金融單一的局面，相信，２００６年，有關(guān)部門會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，為開發(fā)商拓展一個(gè)新的融資渠道，也為投資者找到一個(gè)新的投資方式。

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