戴欣明：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷的風(fēng)向標(biāo)！

  2006年10月18日下午搜房博客沙龍舉辦了“金秋論劍：新政下的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷！”話題討論。直播請(qǐng)進(jìn)入》》 以下是嘉賓發(fā)言：

歡迎進(jìn)入戴欣明的博客：http://dxmcn.blog.soufun.com
 
  主持人（鄭磊）：戴先生，牛刀博客說(shuō)了這么多，你有沒(méi)有一些不同于他的觀點(diǎn)？

  戴欣明：應(yīng)該說(shuō)牛刀說(shuō)得還是比較客觀。畢竟牛刀在媒體方面還是比較 的。雖然他謙虛的說(shuō)牛刀是網(wǎng)絡(luò)上的新人。牛刀也是我一個(gè)比較佩服的人。今天非常感謝大家有這么一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)這樣一個(gè)非常重要的會(huì)議當(dāng)中講兩句。

  地產(chǎn)營(yíng)銷一直受大家所關(guān)注。但是地產(chǎn)營(yíng)銷歷來(lái)是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)。很多人講地產(chǎn)營(yíng)銷就是一個(gè)不成熟的營(yíng)銷，說(shuō)賣方市場(chǎng)前提下根本就不用營(yíng)銷，營(yíng)銷就是做秀的形式。很多人貶低地產(chǎn)營(yíng)銷是不用動(dòng)什么腦子的營(yíng)銷。現(xiàn)在我所看到的是新政以后，這個(gè)局面我認(rèn)為已經(jīng)改變了。我記得7月份我在這里做網(wǎng)絡(luò)直播的時(shí)候提到過(guò)這樣的問(wèn)題，我說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)變化非?？臁．?dāng)時(shí)有些人不以為然，認(rèn)為我說(shuō)的話更多站在某一個(gè)角度看待問(wèn)題。現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)的變化比我們很多人預(yù)想的要快。

  既然說(shuō)地產(chǎn)營(yíng)銷是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，應(yīng)該說(shuō)是很難在一次會(huì)議上談出所有的問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)際上只是一個(gè)營(yíng)銷的手段之一，但是從目前這個(gè)狀態(tài)、從人員劃分來(lái)講，可能40歲左右的人對(duì)上網(wǎng)不是很關(guān)注，但是30多歲左右的人都會(huì)上網(wǎng)。所以我認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的地位如日中天，就現(xiàn)在來(lái)講已經(jīng)占有了非常重要的地位。

  今天跟大家一起共同探討這方面，我只是拋磚引玉。我在三個(gè)方面講一下：

  ，我認(rèn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是地產(chǎn)營(yíng)銷的風(fēng)向標(biāo)，也是地產(chǎn)新?tīng)I(yíng)銷的開(kāi)始。為什么說(shuō)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”的問(wèn)題。這已經(jīng)是人所共知的，網(wǎng)絡(luò)房展我認(rèn)為可以從真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息化，所以我們推出頭屆全國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)展倡導(dǎo)全方位消除房地產(chǎn)信息不對(duì)稱問(wèn)題，也因此有了今天的博客沙龍活動(dòng)。我也很榮幸在這里跟大家暢談這個(gè)問(wèn)題。

  我認(rèn)為：信息走向?qū)ΨQ，我們邁向成功：是諾獎(jiǎng)話題，也是企業(yè)持續(xù)生存之紐帶。今，聚氣納祥，集智、賢于此，選擇相互，成就共謀、實(shí)現(xiàn)共贏！從而飛向成功！

  這是我在今年4月22日為清華校友企業(yè)營(yíng)銷展示“清華95周年校慶企業(yè)展示“所題的前言：《企業(yè)推介—與共輝煌》，我們現(xiàn)今各行各業(yè)都面臨信息不對(duì)稱的問(wèn)題，房地產(chǎn)關(guān)系到衣食住行的“住”，位置自然重大，解決信息對(duì)稱顯得更為關(guān)鍵，而營(yíng)銷是解決此問(wèn)題關(guān)鍵手段，從營(yíng)銷角度來(lái)講信息對(duì)稱也就是更加重要。

  新政過(guò)后，必定迎來(lái)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，這是理智一種表現(xiàn)?，F(xiàn)在可以看出來(lái)一連串新政遠(yuǎn)比我們很多人想象的快，帶來(lái)的沖擊也比很多人預(yù)想的大。這方面是應(yīng)有的結(jié)果。房子逐漸由極其特殊的商品，比如1998年以前或者更前一段時(shí)間都稱為極其特殊的產(chǎn)品，現(xiàn)在這一個(gè)階段叫做特殊的產(chǎn)品。這樣就有了所謂的房地產(chǎn)暴利等吶喊，再到未來(lái)房子就是一個(gè)純粹的商品進(jìn)行著有序的交易的過(guò)渡，我認(rèn)為就是現(xiàn)在開(kāi)始。

  與此同時(shí)，營(yíng)銷也變得越來(lái)越重要，營(yíng)銷由簡(jiǎn)單的賣房，上升到一種更高的層面。提供一種生活方式，甚至是全新的生活方式。

  ，營(yíng)銷講突破，更講創(chuàng)新，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷提供了這樣的平臺(tái)。牛刀剛才說(shuō)得話其實(shí)也把想說(shuō)的說(shuō)出來(lái)了，有志同道合的感覺(jué)。一個(gè)是標(biāo)題，這也是創(chuàng)新。我一個(gè)文章在不同地方，標(biāo)題不一樣，點(diǎn)擊率就不一樣，這就是創(chuàng)新。

  目前新房越來(lái)越多的情況下，特別是新政威力進(jìn)一步影響的前提下，大家開(kāi)始走向理性消費(fèi)，地產(chǎn)營(yíng)銷極度需要?jiǎng)?chuàng)新；并且這個(gè)創(chuàng)新的幅度還很大。因?yàn)榈禺a(chǎn)作為一個(gè)商品來(lái)講，他被受關(guān)注的程度大。你經(jīng)常要給人一種新的感受。包括我們寫文章也是一樣，包括我們營(yíng)銷自己也好、營(yíng)銷他人也好，一定要有創(chuàng)新。要有不同的風(fēng)格。

  這里我講幾個(gè)小的問(wèn)題，我們既然要想做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。我有一個(gè)說(shuō)法：，動(dòng)機(jī)要純：雙贏，是我們廣大業(yè)主真正想要的產(chǎn)品，而不是被忽悠的產(chǎn)品，本來(lái)他們應(yīng)該居住在90平米的房子，被營(yíng)銷一忽悠，購(gòu)了180平方米的房子，較后成了房奴。

  ，營(yíng)銷關(guān)注價(jià)值：什么樣的房子對(duì)于業(yè)主來(lái)講較有價(jià)值。我認(rèn)為這一點(diǎn)是較重要的。很多人現(xiàn)在很迷茫，現(xiàn)在流行一句話，傻乎乎的人購(gòu)了房子不知道干什么，卻發(fā)財(cái)了。很多精明的人研究了半天，沒(méi)有購(gòu)房子，較后變成了窮人。

  第三，內(nèi)容組合：房子本身以及房子為業(yè)主帶來(lái)的生活意境，或者說(shuō)房子加上服務(wù)。我認(rèn)為應(yīng)該在這種模式上，房子加上所謂的管理服務(wù)再加上人文環(huán)境，這是我倡導(dǎo)的內(nèi)容組合。大家在網(wǎng)上看到我的一些說(shuō)法的話，人文地產(chǎn)是我的總的論調(diào)。經(jīng)常是人文地產(chǎn)，地產(chǎn)人文。在搜房網(wǎng)我作為簽名的語(yǔ)言就是人文地產(chǎn)，地產(chǎn)人文。事實(shí)上我到現(xiàn)在還是這個(gè)觀點(diǎn)。

  網(wǎng)上看房這個(gè)平臺(tái)無(wú)疑是節(jié)約了時(shí)間，我們更多的新生代購(gòu)房是主流群體。與此同時(shí)，我認(rèn)為也涌現(xiàn)一批專業(yè)的地產(chǎn)博客、劍客。剛才有同胞說(shuō)大家應(yīng)該形成一種模式，共同做這個(gè)事情。

  第三方面，新政下我認(rèn)為地產(chǎn)營(yíng)銷一個(gè)營(yíng)銷法則或者我今天推出自己一個(gè)營(yíng)銷的觀點(diǎn)，這也是戴欣明的營(yíng)銷法則：營(yíng)銷通路我認(rèn)為是很重要的，原點(diǎn)錯(cuò)了，通路也就錯(cuò)了。結(jié)果就自然而然可想而知的。而網(wǎng)絡(luò)成為了一個(gè)營(yíng)銷通路。另外我們網(wǎng)絡(luò)有一個(gè)的特點(diǎn)，可以把這個(gè)點(diǎn)看到的廣告，那個(gè)點(diǎn)看到的東西，在網(wǎng)絡(luò)上可以結(jié)合到一起，持續(xù)不斷的看它，不分時(shí)間場(chǎng)合。你什么時(shí)間都可以看它。我把以前的營(yíng)銷稱為直線行銷形式。再有一個(gè)，前期倡導(dǎo)的全程營(yíng)銷被廣大業(yè)主稱為越是全程營(yíng)銷，房子越貴。這樣我稱之為推銷。我說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)銷，只有銷售。

  空間營(yíng)銷法則是什么概念呢？我們需要在發(fā)展商與購(gòu)房者之間，對(duì)雙方都有價(jià)值的營(yíng)銷。定位在合理的需求點(diǎn)上。要想定位在這樣的點(diǎn)，就需要多角度了解發(fā)展商出來(lái)的產(chǎn)品與購(gòu)房者之間理性的需求。這三點(diǎn)是一個(gè)結(jié)合，這樣的方式我稱為空間營(yíng)銷法則。供需共同解決購(gòu)房者的真正需求。 

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