各地較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比低影響調(diào)控執(zhí)行效果

近幾年，低于成本出讓工業(yè)用地是土地管理與調(diào)控中存在的一個(gè)突出問題，我國一些地方在招商引資中競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)出讓土地，危害十分嚴(yán)重。它不僅導(dǎo)致工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，也破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失，損害了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

國務(wù)院曾在2004年下發(fā)相關(guān)規(guī)定，要求各地依照本地基準(zhǔn)地價(jià)制定較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但各地在執(zhí)行這一政策時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，因此有的省份在制訂較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響調(diào)控的執(zhí)行效果。

“要從根本上解決這個(gè)長期困擾土地管理工作的突出問題，必須理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的較低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置的重要基礎(chǔ)?！眹临Y源部相關(guān)負(fù)責(zé)人如此說道。

劃分15個(gè)等別標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)區(qū)域土地利用政策

土地等別是制訂較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是根據(jù)全國各個(gè)縣、市（區(qū)）級(jí)行政單元的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評(píng)價(jià)法確定的，共分15個(gè)等別。

國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異?！艾F(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可”。

據(jù)了解，國土資源部在制訂較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎(chǔ)上制訂的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，一等相對(duì)應(yīng)的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（每平方米840元）是十五等（每平方米60元）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

“此外，經(jīng)測算，現(xiàn)在各地工業(yè)用地成本是新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的5至8倍。在征求各地意見基礎(chǔ)上，較終按6倍確定較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的?！痹撠?fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)道。

穩(wěn)定住宅用地價(jià)格促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

據(jù)介紹，《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后，各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格將有較大幅度的提高，這會(huì)有效抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度。

“在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩(wěn)定；同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為?！边@位負(fù)責(zé)人分析表示。

《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的，這基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向?！斑@有利于縮小東、中、西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?！边@位負(fù)責(zé)人介紹道。

“同時(shí)，提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定?！边@位負(fù)責(zé)人說道。

項(xiàng)目向優(yōu)質(zhì)區(qū)域集中嚴(yán)格界定特殊情況

根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，全國各個(gè)縣、市（區(qū)）級(jí)行政單元應(yīng)根據(jù)所在土地等別遵守統(tǒng)一的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

“工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入‘門檻’相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示。

此外，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行。

用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行。

《標(biāo)準(zhǔn)》強(qiáng)調(diào)，對(duì)低于法定較高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定較高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。

“這些嚴(yán)格界定都可以有效防止地方鉆空子，保障調(diào)控的執(zhí)行效果?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說道。

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