近日，有知情人士向記者透露，監(jiān)管商品房預售款的文件正由北京市建委房屋市場管理處加緊制定。4月19日，記者向北京市建委新聞查證，相關(guān)負責人表示，目前確實在對商品房預售資金管理方面做一些政策探討，但在政策尚未成熟時期，不太方便向記者透露相關(guān)細節(jié)。

據(jù)悉，此文件正是在建設部的要求下制定的，較快將于一個月內(nèi)推出。至此，央行、銀監(jiān)會和建設部將對商品房預售款進行專項管理，已成為京城房地產(chǎn)行業(yè)既定共識。

在之前的一次公開訪談中，北京市建委房屋市場管理處處長沈潔也透露，為了防止金融風險，針對爛尾樓等問題，市建委將討論在預售資金的管理方面出臺新的措施。

樓盤間調(diào)度預售資金可能被禁

近期，央行、銀監(jiān)會和建設部三方一直在就商品房預售資金管理文件的具體條文表述和行文進行磋商。雖然北京市期房預售款監(jiān)管文件的具體細則現(xiàn)在還不能完全獲悉，但目前已經(jīng)確定的框架是，開發(fā)商需要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥該賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。

消息人士進一步透露，在不同預售樓盤之間調(diào)度預售資金的行為也有可能被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調(diào)動至B樓盤支付建設費用。

記者了解到，以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤上形成的預售回款，通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配通過預售回籠的資金，這個過程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進行日常劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。

“預售款監(jiān)管仍然是當前商品房預售管理的一個薄弱環(huán)節(jié)?！北本煼洞髮W房地產(chǎn)研究教授董藩指出，“必須引入具有公信力的第三方，對預售款實施有效監(jiān)管，保證預售款專項用于項目開發(fā)?！?

此前，德意志銀行經(jīng)濟學家馬駿在一份報告中指出，“鑒于政府對房地產(chǎn)行業(yè)施加越來越大的壓力，我們預計地方政府將會采取強硬的措施來穩(wěn)定或降低房屋價格”。房產(chǎn)部門有關(guān)人士表示，醞釀中對商品房預售款進行的專戶管理，可能會加快推進速度。而這一辦法一旦實施，將給中小開發(fā)商造成致命影響。甚至有開發(fā)商表示，“如此密集地出臺政策，部分開發(fā)資金結(jié)構(gòu)更多依賴銀行的開發(fā)商一旦銷售遇到問題，超過3個月以上就會很困難。”

“對于我們這種有項目在手、又沒有強大資金后盾的開發(fā)商，面對未知因素和集中放量的情況，只有兩種選擇：一是提前開發(fā)，其次是等待市場格局明朗。實行快速開發(fā)模式，也許是一種策略?！北本┮患议_發(fā)商在接受采訪時告訴記者。

目前，廣州市已經(jīng)實行了商品房預售款全額全程監(jiān)控。在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預售款專戶”設在商業(yè)銀行，其原則為“在哪個商業(yè)銀行申領了開發(fā)貸款，專戶就設在哪個商業(yè)銀行”。此后，開發(fā)商只能從專戶中提取用于當期項目建設的資金。此間，商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商審的相關(guān)材料，由當?shù)劂y監(jiān)局進行定期檢查，銀監(jiān)會也將不定期對地方相關(guān)情況進行抽查。

規(guī)避預售弊端

央行上海總部4月18日發(fā)布報告稱，今年一季度，上海中外資金融機構(gòu)新增本外幣各項貸款872.3億元，創(chuàng)下歷史新高，其中個人住房貸款增加9.4億元。截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%。央行要求商業(yè)銀行高度警惕信貸運行中潛藏的風險，特別是貸款增加較多的中小商業(yè)銀行，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化對信貸運行的影響。

此前，對于房地產(chǎn)金融風險的防控，央行、銀監(jiān)會主要通過對開發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進行監(jiān)管。此次，對商品房預售款進行專戶監(jiān)管，其重要意圖在于防控銀行系統(tǒng)可能存在的風險。但記者從商業(yè)銀行內(nèi)部人士獲得的情況表明，目前對于自有資本金的監(jiān)管和控制，仍存在著不少潛在風險。某外資銀行風險控制負責人表示：“由于我國個人住房抵押貸款風險管控制度不健全，長期以來缺乏個人征信系統(tǒng)。多數(shù)國內(nèi)商業(yè)銀行風險控制都存在很多問題，雖有對地產(chǎn)公司評級、繳納一定保證金等手段防范風險，不斷上漲的房價會掩蓋個人房貸業(yè)務的風險，商業(yè)銀行還是存在或多或少的放貸沖動?！?

“取消預售制度”一度曾引發(fā)激烈討論，但董藩認為其已經(jīng)被政府公開否認，預售款專戶管理是另一種變通規(guī)避預售制弊端的做法。同時，董藩指出：“實行預售款專戶管理并不容易。賬戶如何設置，如何界定資金是否是正常劃轉(zhuǎn)，如何追蹤該資金的流向，收取的費用會增加開發(fā)商多少成本等，這都是需要細則解決的問題。”

日前，北京市銀監(jiān)局召集16家商業(yè)銀行的個人金融業(yè)務負責人，正式傳達《現(xiàn)場檢查意見書》，其中包括較受關(guān)注的“未封頂樓盤不能辦個人住房貸款”規(guī)定。但該意見書并未明文設定具體的執(zhí)行時間。

“土地增值稅是早就提過的，‘未封頂不能貸款’也早在2003年的121號文中就有要求。只是此次政策均強調(diào)嚴格執(zhí)行，全國范圍內(nèi)實行對商品房預售款專戶管理，估計只是時間上的問題了。”一房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。

“總理的政府工作報告已經(jīng)對房地產(chǎn)調(diào)控提出了未來幾年的基調(diào)，在滿足剛性需求、體現(xiàn)樓市和諧的前提下，各種違規(guī)投資行為將被更加嚴格地抑制。這包括購房人，也包括開發(fā)商。預售款如果實現(xiàn)專戶管理，就是延續(xù)此前對二手房中介市場資金挪用的規(guī)范，將一手房預售市場的風險資金進一步規(guī)范?！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。

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