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購房人簽訂購房合同八個注意事項(xiàng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 860 次
正文:購房人簽訂購房合同八個注意事項(xiàng)
綱要:
1、購賣身份莫簡單
2、售樓廣告多睜眼
3、五證審查須從嚴(yán)
4、樣板房中少聯(lián)翩
5、認(rèn)購書前要盤算
6、合同條款多把關(guān)
7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
8、簽字蓋章祝圓滿
內(nèi)容:
1、購賣身份莫簡單
即購房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義購房,他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時,注意輕易不要以他人名義購房,由此引發(fā)糾紛的情況很多;賣房人應(yīng)是開發(fā)商,少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件,查看是否通過了較新年檢,貼有年檢標(biāo)記,經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì),將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法,這樣的房產(chǎn)購不得。
2、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中,開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝,而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者覺得購到了“便宜”:優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋,往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn),于是產(chǎn)生一系列糾紛,在無法協(xié)商一致的情況下,只好訴至法院討說法。
為了避免不必要的麻煩,購房人較好在簽訂合同時,要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中,或要求作為合同附件,使其成為合同內(nèi)容的一部分,以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。
3、五證審查須從嚴(yán)
目前在商品房的銷售過程中,開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件,只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多,有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題,有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用復(fù)印件做假,如將某項(xiàng)目一期說成二期等。
對于初次購房者來說,要分清“五證”的真?zhèn)?,認(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系,較為困難。較好將其作為合同附件,并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性,否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章,證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致,注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?!杜R時國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證,不代表已取得較終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款,如后期款項(xiàng)不能足額交付,就拿不到《國有土地使用證》,這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。
規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,取得該證后方可申請開工手續(xù)。
根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。
建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證,開發(fā)商出售的是期房,應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房,應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證,注意是否在有效期內(nèi),所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán),此時應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。
2003年6月1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與購受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的,可以認(rèn)定有效。
4、樣板房中少聯(lián)翩
在商品房預(yù)售過程中,有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美,往往容易令購房者浮想聯(lián)翩,仿佛已置身于自己將來的房子中,被樣板房迷惑,放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯,購房人是需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任,要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以購放人對于樣板房要頭腦清醒,如購購的房屋同樣板房,應(yīng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致,要把樣板房情況在合同中確定。考慮到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化,建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。
另外,還應(yīng)注意整體樓房的結(jié)構(gòu)。順義法院受理了一起噪聲超標(biāo)引發(fā)的商品房購賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其免費(fèi)調(diào)換一套與原告所購房屋同等面積、同等價(jià)格的樓房,并賠償原告12485元的經(jīng)濟(jì)損失。2002年4月,原告裝修后入住,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動和噪聲,經(jīng)了解是被告在原告房屋下面設(shè)計(jì)和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多,振動和噪聲越來越大、越來越頻繁,導(dǎo)致原告無法居住。2003年8月20日,原告委托順義區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)境監(jiān)測站進(jìn)行了鑒定,該站出具的監(jiān)測報(bào)告顯示原告地下的噪聲超過正常標(biāo)準(zhǔn),原告隨后起訴。
5、認(rèn)購書前要盤算
在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房購賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。這里說明一點(diǎn),簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序,建議購房者不要輕易簽訂認(rèn)購書。如果有的購房者的確看上了某個項(xiàng)目的房子,擔(dān)心錯過,必須簽訂認(rèn)購書,則應(yīng)注意以下問題:
頭先,根據(jù)2003年6月 1日起施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定:商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期等條款),并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房購賣合同。
其次,無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。
再次,購房者在認(rèn)購書中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”,二者法律后果是不同。
6、合同條款多把關(guān)
在簽訂商品房購賣合同時,因?yàn)橘徺u雙方在專業(yè)知識上信息不對稱,有時購方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致較后在合同履行中處于被動地位。
購房者在簽訂《商品房購賣合同》前,應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解,必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。
就合同主要條款說明如下:
(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
目前交付房屋時,往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對購房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時,一般按照較高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。
價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。
可注明購方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款,如果不能通過的話,購方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議購方無論有無貸款的必要,較好爭取加入此條款,達(dá)到留給自己一個冷靜期的效果。
(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時,開發(fā)商使用人造大理石沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國品牌,也符合約定。當(dāng)然,使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
有些購房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收,因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格,而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差
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