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購二手房有哪些關(guān)鍵的事項

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 860 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
較佳答案 二手房交易八個注意事項 注意事項一、避免中介公司的暗箱操作 其一,某些中介以個人購房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋,利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價;另外,業(yè)主名義上雖已出售了房屋,獲得房款,但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶)從事不法活動,業(yè)主仍然拖不了干系。 其二,當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂少有代理協(xié)議時,協(xié)議中可能存在霸王條款,主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn),但是如果業(yè)主不通過該中介售房,卻要承擔(dān)高金額的違約金。 其三,在交易過程中,大部分情況下,所有費(fèi)用都須購方承擔(dān),但不法中介不明確告知購方在交易過程中需要交納的費(fèi)用,只告知購方全部購下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款,實(shí)際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。 注意事項二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍; 房屋權(quán)屬是否存有爭議; 房屋是否為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意; 房屋是否已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)等權(quán)益的; 房屋是否已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓; 交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。 注意事項三、維修基金余額的結(jié)算與更名 購賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時約定過于籠統(tǒng),只寫“”或者“不”。事實(shí)上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于購賣合同中約定不明確,賣方可以認(rèn)為維修基金是""的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由購方自行繳付;而購方也可以認(rèn)為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至購方名下。因此,交易雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。 注意事項四:水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù) 這類糾紛在房屋購賣中經(jīng)常出現(xiàn),由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,等購方入住后,收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用,再回頭找其結(jié)算時,房東早已音訊全無,只好自認(rèn)晦氣,補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大,但購方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí),這種情況完全可以避免,只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項即可。 注意事項五:房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附家電、家具的驗收 一般來講,購方在交房時都會對上述事項進(jìn)行驗收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗收,建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。 注意事項六:戶口問題 按照通常的交易習(xí)慣,賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況,雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出,因此購方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。 注意事項七:評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估,在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。高了賣不出去,低了將遭受損失。 注意事項八、合同約定是否明確 二手房的購賣合同雖然不需像商品房購賣合同那么全面,但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。購賣雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)對上述問題進(jìn)行明確約定,避免糾紛的發(fā)生,即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的較后環(huán)節(jié),購方可預(yù)留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后,雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項寫入其中,以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項的認(rèn)可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時,更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書,將未完成事項以及何時完成寫入其中,以便將來如期如約履行。參考資料:http://news.soufun.com/2005-3-16/384239.htm

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