4月份國務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)購房貸款進(jìn)行了嚴(yán)厲限制。在之后的幾個(gè)月中，關(guān)于二套、三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一直云里霧里、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，部分地區(qū)還出現(xiàn)松動(dòng)第三套房貸后又全面叫停。隨后在商業(yè)貸款受限的情況下，公積金貸款也全面收緊。

　　
　　在進(jìn)入房地產(chǎn)金九銀十之際，房地產(chǎn)調(diào)控再度出手，頭要原因自然是主要城市的房價(jià)仍居高不下并有反彈跡象。

　　與前一輪的調(diào)控相比，929新政抑制需求的色彩更濃厚，截至記者發(fā)稿日，北京、上海、深圳、杭州、福州、南京、廈門和寧波已出臺(tái)不同程度的限購令政策。

　　
　　上海某房地產(chǎn)公司銷售人員向財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》透露，在7號(hào)風(fēng)傳上海限購令出臺(tái)之際，一些有意向購房的客戶紛紛趕在新政出臺(tái)之前簽訂購房合同。

　　
　　可以說，今年購房不得不多費(fèi)點(diǎn)精力，不同人群新政下購房也遇到一些尷尬情況。

　　案例一：要購的樓盤推遲開盤

　　
　　我原本打算今年四季度購的樓盤，在目前的新政下不能按期開盤，得等到明年了。上海某房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工江先生 (論壇 新聞)對(duì)本報(bào)表示，他原本打算購購公司11月份在上海嘉定南翔開盤出售的樓盤，但現(xiàn)在由于項(xiàng)目并未完全完成主體結(jié)構(gòu)封頂，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)推遲到明年2月份。

　　
　　按照目前滬十二條第八條規(guī)定，對(duì)2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可。

　　
　　據(jù)了解，在此規(guī)定之前地產(chǎn)項(xiàng)目只需完成主體結(jié)構(gòu)70%以上即可申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可。江先生抱怨道：開盤時(shí)間的推遲可能意味著房價(jià)的上漲，今年11月開盤的話，房價(jià)會(huì)在兩萬二左右 (論壇 新聞)，明年開盤就要賣兩萬五了。我計(jì)劃購100平方米左右的房子，總共要多付30萬元左右。

　　
　　江先生表示，如果按照這一規(guī)定，那么上海很多預(yù)計(jì)今年四季度可以出售的樓盤都要推遲到明年，短期內(nèi)市場供應(yīng)量可能會(huì)減少。但政府這一政策主要用意一方面是為了保障業(yè)主權(quán)利，因?yàn)橹俺霈F(xiàn)很多未完全完工的樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題；另一方面也會(huì)降低開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度，以前都是邊建邊賣，現(xiàn)在得完全完工。

　　
　　江先生2008年曾在上海長寧區(qū)購購一套90平方米左右的房子，在2009年初出售。這套房子是我爸爸購給我的，所以并沒有申請(qǐng)任何貸款，不然的話我現(xiàn)在再購也會(huì)被算作套。

　　案例二：先購房，再結(jié)婚

　　
　　由于目前對(duì)于房屋套數(shù)定義均以家庭為單位，目前不少小夫妻選擇在結(jié)婚前各自購房，以避免被認(rèn)定為套購房。

　　
　　4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，我就等著看房價(jià)能不能下跌，但我等著等著房價(jià)還在漲，所以決定還是早點(diǎn)購了。某外企員工文小姐10月6日剛剛簽完購房合同，而在此之前她男朋友已經(jīng)購購了一套100平方米左右的住房。

　　
　　文小姐在上海安亭購購的則是40平方米左右的復(fù)式小房，總價(jià)90萬元左右，頭付30萬，申請(qǐng)60萬公積金和商業(yè)貸款。是一個(gè)精裝修的二手房，辦好手續(xù)我就可以住過去，等到明年結(jié)婚后再把這套房子出租。文小姐坦言，之所以如此著急購房，主要是希望在結(jié)婚前購能夠享受頭套優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠。已經(jīng)打算明年5月份結(jié)婚，如果婚后購成本會(huì)高很多?，F(xiàn)在的話，既解決自己住的問題，也做了一項(xiàng)投資。

　　
　　天津的姜小姐今年3月在天津?yàn)I海新區(qū)購購了一套90平方米左右的商品房，單價(jià)6800元/平方米，要到2012年交房。我申請(qǐng)了公積金和商業(yè)貸款，但目前商業(yè)貸款基本是我媽媽在還，我主要用自己的公積金還。

　　
　　姜小姐表示自己購購的地區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)，交房后可以通**，但距離市還有一段距離。為了考慮上班方便，我打算讓男朋友在市購購一套二手房，這樣的話上班更方便，而且能解決較近住房的問題。

　　
　　姜小姐表示，由于他們計(jì)劃明年10月份結(jié)婚，較近正在抓緊時(shí)間看房。都說房價(jià)會(huì)降，但我覺得婚前購能享受頭套的低頭付、低利率肯定比房價(jià)的降幅劃算，所以還是提早購比較好。

　　案例三：用女友名義購房 避免二套

　　
　　在傳聞很多夫妻假離婚來避免被認(rèn)定為二套或三套的時(shí)候，也有一些人反向而行。短期內(nèi)并無結(jié)婚打算的林先生較近用女朋友的名義在上海九亭購了一套130平方米左右的商品房。我在2008年2月在上海購過一套80平方米左右的房子，但10月11號(hào)的時(shí)候我已經(jīng)賣掉辦完過戶手續(xù)。

　　
　　林先生表示，換房主要是基于兩方面考慮。一方面，我想換套大一點(diǎn)的房子；另一方面，我選的地段離虹橋機(jī)場打車25元就可以到，而且目前正在建設(shè)虹橋樞紐，以后這地段的房價(jià)會(huì)漲得更快。

　　
　　雖然名下并無房產(chǎn)，但林先生之前申請(qǐng)過商業(yè)貸款。按照目前認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，林先生次購房無疑被認(rèn)定為套。由于林先生女朋友無貸款記錄，名下也無房產(chǎn)，所以林先生決定用女朋友名義購房，但他并未打算近期內(nèi)結(jié)婚。我現(xiàn)在頭付了四成，貸款100萬左右。

　　
　　至于用女朋友名義購房所存在的一定風(fēng)險(xiǎn)，林先生笑言自己并不在乎。我和女朋友已經(jīng)認(rèn)識(shí)十多年了，房子寫她名字不存在任何問題。

　　案例四：為購房轉(zhuǎn)戶口

　　
　　大部分人都在想盡辦法辦理上海戶口的時(shí)候，張先生卻選擇將戶口從上海轉(zhuǎn)回了西安。張先生2000年大學(xué)畢業(yè)后留在上海工作，戶口也落在上海，但較近由于要在西安購房決定把戶口轉(zhuǎn)回西安。

　　
　　其實(shí)我是打算過幾年在西安定居，因?yàn)榕笥言谖靼病６椅腋改付荚谘影?，離家也比較近。張先生表示，他已在西安高新區(qū)購購一套100平方米左右的商品房，單價(jià)8500元/平方米左右。較近兩年西安房價(jià)漲得很快，兩年前高新區(qū)均價(jià)還在5000～6000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)基本7000～8000元了。而且目前在修**，**通了之后價(jià)格應(yīng)該會(huì)漲得更快。所以我決定還是早點(diǎn)購。

　　
　　其實(shí)如果再早一年購的話，就不會(huì)遇到這個(gè)問題了。因?yàn)槲疑暾?qǐng)了商業(yè)貸款，必須要有當(dāng)?shù)貞艨诨蛘?年以上繳稅證明。張先生表示，不過由于自己已經(jīng)決定回西安定居，所以并不在意戶口的重要性。畢業(yè)后一直在上海工作，感覺生活工作壓力都特別大。在二線城市定居的話，生活會(huì)輕松很多。上海房價(jià)動(dòng)輒每平方米都已經(jīng)2萬元以上，但在西安較貴的地區(qū)可能也才1萬元左右。較關(guān)鍵的是女朋友在西安工作，要考慮結(jié)婚等各方面因素。

　　
　　張先生認(rèn)為，二三線城市房價(jià)未來上漲速度可能超過一線城市。一線城市房價(jià)已經(jīng)非常高了，西安目前還算是未完全漲起來，未來隨著交通經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上漲空間很大。我之前也猶豫了很久，還是決定早點(diǎn)出手購購，不然只能眼看著房價(jià)一直漲。(注：應(yīng)采訪對(duì)象要求，以上人物名稱均為化名)

　　重壓之下購房者如何應(yīng)對(duì)

　　
　　樓市再遭政策打壓，購房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？每次出臺(tái)調(diào)控政策，樓市總會(huì)隨之產(chǎn)生諸多變化，而對(duì)于購房者來說，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)，唯有及時(shí)調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列，并遠(yuǎn)離被動(dòng)。

　　那么，此次調(diào)控市場有將會(huì)產(chǎn)生哪些新的變化？購房者如何應(yīng)對(duì)？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

　　應(yīng)對(duì)變化是關(guān)鍵

　　正當(dāng)林先生準(zhǔn)備換大房的時(shí)候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時(shí)間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)購了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應(yīng)付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當(dāng)務(wù)之急。

　　根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，林先生準(zhǔn)備先購一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后，再購一套更大的房子，把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次購房機(jī)會(huì)，也就是說，此次購房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢購不到房的尷尬情形了。

　　其實(shí)，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺(tái)，將會(huì)在諸多環(huán)節(jié)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國家針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)了新國十條，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

　　楊紅旭表示，新政的出臺(tái)，使得降價(jià)預(yù)期劇增，由此看來，此前開發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)市場又會(huì)陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購房者主動(dòng)找到應(yīng)對(duì)策略，則尤為重要。

　　根據(jù)政策做調(diào)整

　　專家表示，購房者應(yīng)根據(jù)政策的具體變化做出相應(yīng)調(diào)整。9月底，國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，同時(shí)對(duì)地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí)。而結(jié)合各地區(qū)的具體實(shí)施細(xì)則發(fā)現(xiàn)，對(duì)于購房者來說，其住房消費(fèi)方式等多個(gè)方面都會(huì)隨之產(chǎn)生不同的變化。

　　根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)將會(huì)影響到住房消費(fèi)觀念、頭次置業(yè)計(jì)劃、住宅投資功能等多個(gè)方面。下面我們結(jié)合各個(gè)政策措施來一一進(jìn)行具體分析。

　　變化一：購房機(jī)會(huì)有限

　　由于實(shí)施限購政策，以及信貸政策的收緊，這要求購房者珍惜不多的購房機(jī)會(huì)。

　　國慶長假較后，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》（以下簡稱滬12條），其中較為引人關(guān)注的一條是限購令，即：規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。

　　專家解釋說，雖然這只是一條臨時(shí)性政策，但其執(zhí)行時(shí)間到底有多長，目前還不得而知

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