日前，來自DTZ戴德梁行的一份“全國主要城市新建商品住宅庫存量”研究報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場存量預(yù)計平均要9個月。

土地住宅市場連環(huán)積壓

數(shù)據(jù)顯示，1998至2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場“主動性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。

而住宅市場卻出現(xiàn)“被動性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機(jī)行為，政府在規(guī)范土地市場的同時，出臺了套房貸政策，市場成交隨即出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入2008年，DTZ戴德梁行所監(jiān)測的全國城市商品住宅市場調(diào)整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。這些城市商品住宅價格整體回落幅度達(dá)到13%。

消化庫存一線城市尚樂觀

DTZ戴德梁行表示，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于較早步入調(diào)整，價格回落相對較為充分，近期市場運行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存。上海目前的存量商品住宅約300多萬平方米，如果每月成交量約79萬平方米，消化這些市場存量需要4個月時間。北京、廣州兩地，預(yù)計未來消化存量的時間都在5個月左右。由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時日，庫存消化預(yù)計需要16個月左右的時間，整體庫存壓力較大。

宏觀政策放寬將助推樓市

DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場將面臨樓市消化“庫存”壓力。但從去年9月起，央行結(jié)束長達(dá)2年零4個月的信貸緊縮，在短短3個月時間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平，在降低購房成本的同時，不斷向市場釋放流動性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫存，各地出臺放寬套房貸等樓市新政以鼓勵改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場發(fā)展。

易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，上海樓市去年預(yù)期有1800萬至2000萬平方米的商品住宅供應(yīng)量要推出，但較終只上市了1230萬平方米，還有600萬至800萬平方米的可推而未推的量積壓在開發(fā)商手上；而且上市的1230萬平方米房源中，也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。

與此同時，去年新房的開工量為1762萬平方米，比2007年上升了8%。而今年新房的成交量估計可上升三成，也就只有1200萬平方米左右。這也意味著今年又會有500萬平方米的新增積壓。到2009年底，預(yù)期市場上推出未售及達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)而未推的商品住宅房源將至少達(dá)到2000萬平方米。為此，專業(yè)人士認(rèn)為，目前成交的回暖改變不了房價調(diào)整的趨勢，同時也改變不了供大于求的局面。

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