樓市回暖，長期趨勢(shì)還是短期反彈？

　　8月中下旬，一線城市樓市成交量明顯回暖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交回暖的主要原因是經(jīng)過近4個(gè)月的成交低迷，部分地區(qū)部分項(xiàng)目價(jià)格開始明顯下降，帶動(dòng)了部分需求回暖。

　　但是，這到底是長期的趨勢(shì)，抑或短期內(nèi)的反彈？

　　北京：一邊成交量回升 一邊新項(xiàng)目積壓

　　進(jìn)入8月份以來，商品房成交量接連上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量9211套，其中住宅5565套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)調(diào)控以來漲幅，也是樓市新政后均價(jià)頭度回到2萬元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周環(huán)比漲幅達(dá)到16.7%。

　　北京商品房成交量上漲的同時(shí)，超過九成的樓盤成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)。記者發(fā)現(xiàn)，樓市新政后北京新開盤的約80個(gè)項(xiàng)目中，95%的樓盤都處于成交均價(jià)低于預(yù)售均價(jià)的狀況。位于東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤開盤均價(jià)約30000元/平方米，所有戶型均可享九折優(yōu)惠。據(jù)介紹，除團(tuán)購?fù)猓蕴貎r(jià)房、幾重好禮、尊享卡優(yōu)惠等名義給出的暗降，在新政后也日益風(fēng)行。

　　二手房價(jià)格回升勢(shì)頭也較明顯。隨著“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策全面落實(shí)，許多購購力較弱的購房人不得不通過“賣舊購新”實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)，掀起了“連環(huán)單”交易小高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8月二手房“連環(huán)單”數(shù)量較上月增加約47%，同時(shí)，新購住房面積大于先前出賣房產(chǎn)面積的比例超過七成，即改善型再置業(yè)成為主導(dǎo)。

　　新項(xiàng)目積壓的情況十分明顯。據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：以4月中旬為界，新政后4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)北京期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。

　　北京的存量房在不斷上升。9月1日突破了10萬套大關(guān)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，盡管是“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，但如果新項(xiàng)目沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市新政實(shí)施數(shù)月，市場(chǎng)低迷，積壓了大量供應(yīng)量和購購力。如果市場(chǎng)走熱肯定有所釋放。當(dāng)前正值“金九銀十”交易旺季，成交量繼續(xù)上漲的話，二手房業(yè)主及開發(fā)商有可能提價(jià)。另有專家表示，當(dāng)前市場(chǎng)正處于宏觀調(diào)控關(guān)鍵期，假如政策被消化，很可能會(huì)出臺(tái)更有力的措施。因此9月樓市是下調(diào)與反彈的壓力并存。市場(chǎng)是否真正回暖還有待觀察。

　　中國房地產(chǎn)某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，今年的“金九銀十”相對(duì)于去年只能算是“鍍金、鍍銀”，交易量會(huì)有所回升，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。

　　上海：降價(jià)推動(dòng)成交量放大

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，9月周上海新建商品住宅成交量出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，創(chuàng)下了新政20周以來的較高水平。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)也回升了2.6%，達(dá)到21350元/平方米。

　　“其實(shí)，上海從6月份起，成交量就有所回升。”中房信高端分析師付琦表示，回升的較主要原因是樓盤降價(jià)。由于房產(chǎn)新政，上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，開始降價(jià)銷售。

　　開發(fā)商的降價(jià)手段通常有3種，一是“購房面積”，比如陽臺(tái)；二是新開盤低價(jià)入市。這較普遍；而第三種辦法——在售樓盤直接降價(jià)，則比較少見。

　　降價(jià)樓盤的出現(xiàn)，推動(dòng)了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供應(yīng)量大幅上升，達(dá)78.8萬平方米，相應(yīng)的，可選擇的降價(jià)樓盤也有所增加，因此成交量達(dá)70.1萬平方米，與7月43.4萬平方米的成交量相比，環(huán)比上升超過了60%。不過，在前周42.8萬平方米的高推盤量之后，上周的供應(yīng)量回落到18.96萬平方米，量縮了55.7%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)期受到供應(yīng)量回調(diào)的影響，持續(xù)4周的成交大幅回升趨勢(shì)也將高位盤整。

　　至于成交價(jià)的上漲，付琦表示“主要是成交結(jié)構(gòu)所致”。前期，上海新推樓盤基本以中低價(jià)位為多，因此成交均價(jià)相對(duì)較低。8月，有兩個(gè)高端樓盤推出，一個(gè)為大戶型豪宅，一個(gè)是獨(dú)棟別墅。這導(dǎo)致上周成交均價(jià)有所攀升。

　　付琦表示，除去結(jié)構(gòu)因素，從總體上看，上海目前并未出現(xiàn)明顯的房價(jià)反彈現(xiàn)象，反而是樓盤降價(jià)的趨勢(shì)仍有所繼續(xù)。有數(shù)據(jù)表明，6月份是部分遠(yuǎn)郊新盤出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，隨著更加靠近市區(qū)樓盤的集中上市，降價(jià)趨勢(shì)可能向市區(qū)蔓延。

　　廣州深圳：是否進(jìn)入上升通道眾說紛紜

　　剛剛過去的周末，廣州市不少大盤或開盤銷售， 或開放樣板間。記者來到離廣州市約40公里的增城山水城，發(fā)現(xiàn)前來看房的人流已經(jīng)明顯復(fù)蘇。

　　從蘿崗區(qū)過來的王先生表示，2008年下半年，這里的樓價(jià)才3000多元一平方米，兩年不到，漲了一倍，這讓他實(shí)在受不了。但也有看樓的人表示，等了很長時(shí)間，也未見樓價(jià)有明顯下降，現(xiàn)在兒子婚期都要到了，再不購房恐怕價(jià)格又會(huì)上漲。

　　根據(jù)對(duì)陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下“417”新政實(shí)施以來的新高。而成交均價(jià)也回升6.39%。與此相應(yīng)的是，開發(fā)商加大了推盤力度。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部發(fā)布較新報(bào)告顯示，2010年“十一”黃金周前后，廣州十區(qū)新房供應(yīng)大增，接近2.7萬套，大部分區(qū)域的新房均有明顯增長，其中以番禺區(qū)新房增長較為明顯，僅番禺亞運(yùn)城附近就有8000套新房入市。

　　與此同時(shí)，廣州二手房價(jià)格也出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，滿堂紅地產(chǎn)發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，8月，二手住宅成交連續(xù)第三個(gè)月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達(dá)到今年的較高水平，成交均價(jià)環(huán)比也小升3%，達(dá)12743元/平方米。

　　合富輝煌頭席分析師黎文江認(rèn)為，廣州樓市出現(xiàn)回暖跡象，這種回暖不是暫時(shí)的，而經(jīng)過了4個(gè)月的沉寂以后，大量的購房者在看到房價(jià)沒有再低的情況下就要出手了。廣州寒桐咨詢公司總經(jīng)理韓世同表示，目前房地產(chǎn)成交回暖和房價(jià)有所回升是毋庸置疑的事實(shí)，但同樣的現(xiàn)象可以有不同的解讀，不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。目前廣州樓市量升是因?yàn)樵趲讉€(gè)月的銷售淡季后，到了傳統(tǒng)的銷售旺季；價(jià)升是因?yàn)槭袠潜P、中高端樓盤銷售比例增大，而同一質(zhì)素的樓盤價(jià)格表現(xiàn)還是平穩(wěn)。

　　來自深圳市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月以來，深圳樓市成交量明顯放大。8月1日—8月29日，深圳市新房成交量為2694套，成交面積為23.61萬平方米，環(huán)比增長的幅度均超過六成。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳市8月份二手房成交量將突破1萬套，環(huán)比增長近兩成。成交均價(jià)也開始出現(xiàn)上漲，8月1日—8月29日深圳新房銷售均價(jià)為19240元/平方米，環(huán)比7月份的18179元/平方米的均價(jià)上漲5.8%。

　　對(duì)于8月深圳樓市量價(jià)齊升，市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖跡象的說法，深圳地產(chǎn) 人士柯文表示，這是因?yàn)檎哌M(jìn)入一個(gè)消化期，目前的開發(fā)商其實(shí)也不太明確這個(gè)市場(chǎng)走向，和置業(yè)者一樣處于觀望中，但開發(fā)商持續(xù)地觀望讓置業(yè)者開始心慌，于是在開發(fā)商資金沒有出現(xiàn)壓力之前，有購房者重新回到市場(chǎng)。至于這種“回暖”會(huì)不會(huì)持續(xù)，是真回暖還是假象，還需繼續(xù)觀察。

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