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二線城市均土地消化周期約2.2年 豪宅產品是庫存主力
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:每日經(jīng)濟新聞 閱讀 618 次
盡管在央行“930新政”之后,市場成交出現(xiàn)大幅提振,但困擾樓市的庫存壓力并沒有明顯減輕。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),雖然“銀十月”市場成交大幅反彈,但城市依然庫存高企,去化壓力較大。一線城市中,北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月,二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月,加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應,房企的庫存警報仍未解除。
世聯(lián)行董事長陳勁松向記者表示,在目前積壓較嚴重的產品類型中,中高端項目與旅游地產成為“重災區(qū)”。由于市場基本面已經(jīng)發(fā)生變化,這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。
二線城市平均土地消化周期約2.2年
得益于“銀十月”市場成交回暖,一二線城市供求比指標有所好轉,短期供求矛盾有所緩和,但受年內存量持續(xù)積壓的影響,至10月底,絕大多數(shù)城市庫存消化周期仍高于去年同期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月末,全國20個城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中,重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%,北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看,沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月,去化壓力極為嚴峻,北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。
“雖然房貸新政釋放了一波改善性需求,但由于房價上漲的預期并沒有形成,10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑,到了11月成交量更是出現(xiàn)沖高回落,因此需求端能否持續(xù)回暖仍存疑問”,新城控股高端副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,但在供應端,除了上述以在售面積計算的去化周期,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米,加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升,10月份的市場回暖難以扭轉供過于求的總體局面。
以土地消化周期計算,研究發(fā)現(xiàn),截至10月末,一線城市由于旺盛的市場需求,平均土地消化周期僅為1.05年,其中深圳不足半年,但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年,這部分城市由于近年來加大城市新區(qū)建設力度,導致土地供應大幅放量,如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年,供過于求相當明顯。
反映在上市房企的財務報表上,大型房企的庫存壓力也在攀升。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至三季度末,A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元,比去年同期增長4000億元,漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增,泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%,華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。
豪宅產品是庫存主力
在庫存積壓的背后,滯銷較嚴重的主要是面積、總價超高的豪宅項目。
統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),今年前三季度,TOP50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示,中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%,銷售面積貢獻率共計80%,在各檔次銷售業(yè)績中仍占據(jù)完全比重。其中,中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對,中檔、中高端及高端項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。
盡管市場期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場,但實際效果并不理想。調查發(fā)現(xiàn),在北京、上海、深圳三大一線城市中,以成交面積區(qū)間計算,10月份144平方米以上的大戶型產品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。
“以豪宅為代表的中高端市場,在未來相當長的一段時間內難以再次被激活”,歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,對于自用型的豪宅購家而言,由于他們往往擁有多套房,改善居住條件是主要目的,因此對于產品設計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內對于豪宅并沒有明確的定義,市場充斥著大量戶型大但品質不高的“偽豪宅”,且大多集中于新城區(qū),這種產品對于以自住為目的的購家難以產生吸引力。
對于投資型購家而言,豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為,一方面,目前房價上漲的預期已經(jīng)被打破,投資型購家往往是購漲不購跌,因此目前的市場環(huán)境很難吸引他們出手;另一方面,由于國內樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購,導致大量富人轉移到海外投資。
陳勁松認為,對于大多數(shù)經(jīng)濟欠發(fā)達的二三線城市而言,大量諸如別墅之類的高端產品后市并不樂觀。
旅游地產滯銷更嚴重
與豪宅相比,在更多的地產大佬看來,近年來拔地而起的旅游地產泡沫更大。
統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截至2009年底,國內旅游地產項目共計926個,但截至2013年底,該數(shù)字已經(jīng)刷新至5299個。業(yè)內人士指出,目前市場上以旅游地產作為賣點并獲得相對不錯成績的項目,多位于核心城市周邊1公里車程以內,而真正意義上“遠途居所”的旅游地產項目,除了雅居樂清水灣以外,行業(yè)中鮮有其他成功的案例。
記者注意到,即便是被譽為“旅游地產專家”的雅居樂,盡管其雅居樂清水灣被譽為國內較成功的旅游地產項目,至今已經(jīng)帶來逾450億元的收入,但公司隨后在海南與云南開發(fā)的數(shù)個旅游地產項目表現(xiàn)不溫不火。自去年起,雅居樂加大了對普通住宅的布局力度,這從側面印證了國內旅游地產模式正走向困境。
“真正意義上的旅游地產應該擁有稀缺的自然資源,但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡,目前大多數(shù)旅游地產項目在自然資源上并無優(yōu)勢,更多只是以‘旅游’的名義賣住宅”,歐陽捷告訴記者,從自用的角度出發(fā),絕大多數(shù)旅游目的地一般人一輩子只會去一兩次,住酒店完全可以解決問題,沒必要購房子,這注定了旅游地產的商業(yè)模式不可持續(xù),很多旅游地產項目將面臨嚴峻的銷售壓力。
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