2016年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在因城施策、有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政策指引下，整體朝著好的方向發(fā)展。政策及貨幣環(huán)境的持續(xù)寬松，推動(dòng)了成交的增長(zhǎng)，這也有效的促進(jìn)了樓市去化周期的縮短。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的20個(gè)代表城市可售面積在上半年同比下降25.3%，處于近兩年較低水平，庫(kù)存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。

各地加入去庫(kù)存大軍 整體效果顯著

在因城施策的方針下，遼寧、四川、湖南、山西、海南、浙江、廣東、云南、重慶、貴陽(yáng)等多個(gè)省市根據(jù)當(dāng)?shù)氐膸?kù)存情況，相繼出臺(tái)了包括鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房、放寬信貸政策、降低購(gòu)房門檻、增加購(gòu)房補(bǔ)貼、減少土地供應(yīng)等去庫(kù)存政策。

這種情況下，樓市經(jīng)過(guò)半年的調(diào)整，去庫(kù)存也取得了顯著的成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-6月份，商品房銷售面積64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)了28.6%，商品房待售面積從3月-6月四個(gè)月連降，截止到6月末，商品房待售面積為71416萬(wàn)平，比5月份減少了753萬(wàn)平。

城市分化嚴(yán)重 三四線庫(kù)存壓力仍大

盡管2016年上半年樓市整體庫(kù)存出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但不難看出，一二線城市是縮短去化周期的主力，而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的壓力依舊非常大。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

針對(duì)這種情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市的發(fā)展較為落后，對(duì)人口的吸引力較弱，人口外流現(xiàn)象顯著，樓市需求量的不足，造成了庫(kù)存壓力的增加。

熱點(diǎn)城市庫(kù)存告急 合肥南京去化周期不足兩個(gè)月

盡管2016年樓市頭要任務(wù)是去庫(kù)存，但對(duì)于部分熱點(diǎn)城市，控房?jī)r(jià)也成為樓市的另一個(gè)重要任務(wù)。

2016年上半年，一線城市土地供應(yīng)量有限、樓市需求量大，造成了一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，樓市豪宅化趨勢(shì)嚴(yán)重，而這一現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了一線樓市需求的外溢，一線城市周邊的熱點(diǎn)城市接棒一線，轟轟烈烈的加入了“漲價(jià)”大軍，去化周期大幅縮減，甚至有城市庫(kù)存已告急。

以被稱為樓市“四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門為例，需求量大增導(dǎo)致這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，甚至一度超過(guò)北上廣深，土地市場(chǎng)更是頻頻刷新地王?！盁o(wú)房可售”成為這些城市樓市的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，目前南京和合肥的去化周期已不足兩個(gè)月，廈門去化周期約兩個(gè)月，蘇州去化周期約三個(gè)月。

在這種不同城市分化嚴(yán)重的情況下，一邊是去庫(kù)存之路漫漫，一邊是庫(kù)存告急房?jī)r(jià)地價(jià)雙漲，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，去庫(kù)存與控房?jī)r(jià)仍舊將是樓市較重要的主題。

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