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多套房產(chǎn)要如何打理生財?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 754 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

捧著“金飯碗”賺錢還要注意三個條件

家里有幾套房屋,既不用于出售,也不用于出租。任憑房屋空著,不但沒有產(chǎn)生任何收益,而且房屋的價值還天地在折舊,有幾招可以讓您的房屋能夠增值、保值:一是在房價較高時,將房屋出售;二是先將房屋出租,等房屋價格上漲后,再將其出售;三是將房屋長期出租,當(dāng)作

是長期投資,讓房屋每年帶來穩(wěn)定的租金收益。業(yè)主該采用何種較佳方式打理自己的不動產(chǎn),主要取決于以下三個條件:房屋位置、投資機會、家庭狀況。

房屋位置較重要

位置較好的房屋有著較為靈活的打理方式,無論是將它出售、出租,或是先租后售都可以。一般來說,處于租賃熱點地區(qū)的房屋,適合用于長期出租。因為這些區(qū)域的房屋不用擔(dān)心空置,而且還能獲得較高的租金回報。例如人民大學(xué)、公主墳、**沿線等都是屬于這種區(qū)域,這些區(qū)域的租金都較高。二居月租金能達(dá)到1800-2000元,適合用于長期出租。

對于房價已經(jīng)上升到較高水平,將來上漲空間不大,甚至可能下降,且不屬于租賃熱點區(qū)域的房屋,則適合直接出售。如安貞、團結(jié)湖、東城、西城等區(qū)域,這些區(qū)域房屋的價格目前大都為每平方米5000-6000元,已經(jīng)沒有多大的上漲空間,而且二居月租金僅為1600元左右。這些房屋大都是上世紀(jì)八十年代建成的,隨著時間的推移,房屋的折舊就越突出,房屋的增值潛力也越小。

對于目前價格較低,價格每年都在上漲,較有發(fā)展?jié)摿^(qū)域的房屋適合先租后售。如勁松的農(nóng)光里、平樂園及垡頭地區(qū),東八里莊的石佛營、八里莊、甘露園及定福莊地區(qū),公主墳的五棵松和定慧寺地區(qū),紫竹橋地區(qū),清河地區(qū)的清河和西三旗地區(qū),望京地區(qū)的花家地和酒仙橋地區(qū),豐臺的洋橋和蒲黃榆地區(qū)等。目前這些區(qū)域的價格約為每平方米4000多元,與2000年相比都有20%以上的增長,而且隨著附近的CBD、中關(guān)村、南城木樨園等經(jīng)濟商圈日益成熟,將會有更大的增值空間。這些區(qū)域的房屋適合將其暫時出租,三五年后有了較好的市場行情,再將其出售,以期獲得較好的收益。

收益要算仔細(xì)

房屋出租、出售亦屬于投資理財行為。既然是投資,那么投資收益的高低及風(fēng)險的大小則直接影響著資金的走向,從而影響著業(yè)主是將該房產(chǎn)出售還是出租的決定。目前較為常見的投資機會主要有:銀行儲蓄、債券、不動產(chǎn)、股票等。

從這些來看,銀行儲蓄的投資收益較低,僅為2%-3%,但它的風(fēng)險較小,而且變現(xiàn)能力較好;債券的投資收益約為3%-5%,它的風(fēng)險小,變現(xiàn)時間較長;將不動產(chǎn)出租的投資收益約為5%-8%,風(fēng)險較小,但變現(xiàn)能力差;投資股票或是購購新建商品房進行投資,它們的投資收益約為10%以上,但它們的風(fēng)險也,存在太多的不確定性。

如果對股票或是其他方面的投資有較大把握而且它的回報率又能達(dá)到10%以上,那么就可以將房屋出售,用房款進行新的投資。反之,如果該房屋出售后所得房款沒有好去處,只是進行銀行儲蓄或購購債券,那么,較好還是將該房屋用于出租,這樣每年都能得到較高、較穩(wěn)定的租金收益。而且承擔(dān)的風(fēng)險小,因為不動產(chǎn)能很好地抵抗通貨膨脹。

考慮家庭理財規(guī)劃

不管市場行情好不好,投資機會如何,房屋是否出售還得結(jié)合家庭的實際狀況,才能做出較適合的決定。

如果家里有孩子,且還在上小學(xué)、初中,不必急著用房,那么遇到好的市場行情或好的投資機會,就可以將房屋出售;如果孩子已經(jīng)上高中,將來畢業(yè)后需要成立新家庭,需要另外的住房,那么房產(chǎn)就不適合出售,可以考慮先出租,以后再留給孩子們住;如果業(yè)主的年齡大,子女的居住條件又不用考慮,就可以將房屋出租,用每月的租金來頤養(yǎng)天年;或者是將房屋出售,獲取現(xiàn)金做銀行儲蓄,以便急需時可以方便地使用這筆房款。

什么房子好出租

對于業(yè)主,或者是要投資房產(chǎn)用于出租的投資者來說,什么樣的房子更好出租呢?

熱點區(qū)域

所謂的熱點區(qū)域指用于出租的房屋多(出房率高),具有租房的區(qū)域效應(yīng),且市場需求旺盛,租金比較高的區(qū)域。據(jù)鏈家·寶業(yè)成交區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,成交的租賃房源中,有62.1%的房源集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū),其次豐臺區(qū)占10.4%,城五區(qū)東城、西城、宣武、崇文、石景山占20.2%,其余郊區(qū)占7.3%,顯而易見,朝陽區(qū)和海淀區(qū)是房屋出租的熱點區(qū)域。

交通樞紐附近

交通樞紐附近及其沿線也是租房者所熱衷的地方,尤其是北京的西部、南部,因為這些地方雖然離城區(qū)上班路程比較遙遠(yuǎn),但由于交通方便,租金比北部、東部的低,也會有很多人在這些地方租房,比如西部的八角、南部的馬家堡、趙公口,交通較為便利,雖然相對距離比較遠(yuǎn),但乘車的時間不長,相同的居室比市區(qū)每月要便宜600元左右。

成熟社區(qū)

社區(qū)環(huán)境也是影響房屋出租的一大因素。比如回龍觀、天通苑的房屋,目前市場需求比同位置的散居房要大的多,一方面是因為租房的客戶大多是年輕人,比較看中環(huán)境,另一方面,回龍觀、天通苑屬于新開發(fā)的大型社區(qū),配套齊全。

屋內(nèi)設(shè)施齊全

對于租房者來說,他希望房屋的朝向好、通風(fēng)好、采光好,家具家電比較齊全,房屋要干凈,房屋居住越舒適越好,但對于業(yè)主來說,房屋干凈、家具家電齊全,價格適中,房屋就好出租,至于房屋的裝修程度只會影響到出房的難易程度,對房屋租金的影響是微乎其微的。

租金隨行就市

租金是影響房屋出租較直接的因素,但目前北京的房屋租賃市場比較成熟,每個區(qū)域形成了各自不同的市場行情,業(yè)主出租房屋要隨行就市。

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