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看高房?jī)r(jià)下置換房的好辦法

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 640 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  我的看法是:當(dāng)下是非投機(jī)性投資理財(cái)?shù)奶熨n良機(jī)!


  其一,存在被動(dòng)投資者,他們以前購(gòu)房主要出于持有或出租,但房?jī)r(jià)的劇漲讓他們嘗到甜頭,成為置業(yè)投資者。現(xiàn)在,房?jī)r(jià)持續(xù)走高,指望天價(jià)天天有是不現(xiàn)實(shí)的,怎么辦?置換!


  其二,炒房一族,以前的只能證明你的眼光,現(xiàn)在是重新進(jìn)行打理的時(shí)候了。


  因?yàn)橥稒C(jī)生財(cái)?shù)娜兆硬粫?huì)長(zhǎng)久,相反持有結(jié)構(gòu)將讓你從炒樓中獲益無(wú)窮。如何讓持有結(jié)構(gòu)優(yōu)化并不信賴房?jī)r(jià)的大漲來(lái)解決你的持有回報(bào)呢?置換!


  其三,作長(zhǎng)線置業(yè)投資打算的,現(xiàn)在也該換個(gè)活法了,因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲帶來(lái)的出租價(jià)格上漲并不長(zhǎng)遠(yuǎn),另外,二手房也不是沒(méi)有限制,至少在轉(zhuǎn)手的課稅環(huán)節(jié)限制不少,而且,越到后來(lái),靠交易得到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)加劇,因?yàn)槭袌?chǎng)向規(guī)范發(fā)展,市場(chǎng)的機(jī)制作用程度就越高,政府對(duì)泡沫型的價(jià)格成分就會(huì)著力調(diào)控并抑制。怎么辦?較好的辦法還是:置換!


  可見,本篇文章的關(guān)鍵詞是置換,置換的時(shí)間就是現(xiàn)在。下面講一講如何置換以獲得優(yōu)化的持有結(jié)構(gòu)?


  策略一:低出高進(jìn)。


  別以為我瘋了。低出高進(jìn)是指:將原來(lái)置產(chǎn)的物業(yè)趁著高房?jī)r(jià)按時(shí)間與速度為標(biāo)準(zhǔn)盡快脫手,并將換得的現(xiàn)金在地段高價(jià)置產(chǎn)。


  這樣,你將把以前的賺得物化在地段的較高房?jī)r(jià)的房子上。有什么好處呢?這種置換解決的是你長(zhǎng)期回利的方法。只有地段的地租與租金與經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱或停滯無(wú)關(guān)。


  策略二:環(huán)狀調(diào)整。


  如果你有三套房子,不妨按城市交通的環(huán)狀結(jié)構(gòu)進(jìn)行置換性調(diào)整。具體來(lái)說(shuō),按上述原則保留地段一套房子,大小均無(wú)可厚非。然后就是邊郊地帶持有一套緊湊的房子,較好是兩房,作為出租或?qū)?lái)轉(zhuǎn)手的儲(chǔ)備。如果還有余力,請(qǐng)?jiān)谀闼诔鞘械闹苓呥x擇一個(gè)發(fā)展情況比較理想的城市,以按揭的形式購(gòu)入一套舒適三居,作為下一輪二三線城市房?jī)r(jià)上漲的交易籌碼。


  策略三:舍近求遠(yuǎn)。


  如果持有多套房子,賣法是舍近求遠(yuǎn)/所謂舍近求遠(yuǎn)就是按房齡的長(zhǎng)短,越是房齡短的越是出手,趁著高房?jī)r(jià)出手,不要猶猭。我們可以從一個(gè)城市的房?jī)r(jià)分布特點(diǎn)看,房齡越長(zhǎng)的房子地段越好,而且房型在設(shè)計(jì)上基本無(wú)浪費(fèi),不足之處在于廳室的舒適程度有異,并且往往沒(méi)有兩個(gè)廳,但這并不是你的先進(jìn)住宅。對(duì)于租房戶而言,價(jià)格才是他的先進(jìn)利基。


  另外,近期上市的房子價(jià)格人為的泡沫非常厲害,這樣的房子出手難度會(huì)隨著房市的平穩(wěn)而不斷增加。放在將來(lái)難以出手還不如現(xiàn)在趁著高房?jī)r(jià)將泡沫轉(zhuǎn)移。尤其是你都采取了按揭的方式,為了轉(zhuǎn)移泡沫風(fēng)險(xiǎn)也值得出手。


  策略四:用現(xiàn)在持有的房子租金水平在你所在城市的較新一塊區(qū)域,并且這一區(qū)域的交通正在發(fā)生大的改變,投資購(gòu)購(gòu)一到兩套小房型。這類房子價(jià)格的特點(diǎn)是上漲幅度,而且是因?yàn)榻煌ǜ纳扑?。這類項(xiàng)目的開發(fā)商都是一些中小型開發(fā)商,漲價(jià)的膽量與幅度還不是很大,現(xiàn)在進(jìn)入是較好的時(shí)機(jī)。象武漢的陽(yáng)邏天興洲大橋兩側(cè),去年的房?jī)r(jià)不過(guò)一千幾,但陽(yáng)邏立交的規(guī)劃讓這一惠及的地區(qū)房?jī)r(jià)凈漲一千以上。


  按上述法則,你將持有:地區(qū)一套,周邊城市一套,邊郊地區(qū)一套,交通節(jié)點(diǎn)位置一套。這是較為理想的持有結(jié)構(gòu)。它們擔(dān)負(fù)不同的功能與目標(biāo),區(qū)的房子靠穩(wěn)定的租金獲得回報(bào);交通節(jié)點(diǎn)位置的房子投的是近期升值,一伺條件成熟要果斷出手;邊郊地區(qū)的房子作為城市空心化的一個(gè)儲(chǔ)備,后期的價(jià)格走勢(shì)將讓你美不勝收;而主流城市毗鄰城市的那一套低價(jià)房子,如同融資物,當(dāng)你的事業(yè)或其他領(lǐng)域需要資金的時(shí)候,它才派上用場(chǎng)。


  如果現(xiàn)在持有的房子不多,僅有一套可供置換,怎么辦?按資金置換的量來(lái)衡量換購(gòu)方向:具體是地的房子現(xiàn)在出手,向外圍走,換購(gòu)成兩套小的,中國(guó)較不缺的就是人口。如果現(xiàn)在持有的可資置換的房子全部位于邊郊,則保持現(xiàn)在的持有結(jié)構(gòu)就可以了。


  純粹投資型消費(fèi),請(qǐng)向二三線城市轉(zhuǎn)移!

  我的看法是:當(dāng)下是非投機(jī)性投資理財(cái)?shù)奶熨n良機(jī)!


  其一,存在被動(dòng)投資者,他們以前購(gòu)房主要出于持有或出租,但房?jī)r(jià)的劇漲讓他們嘗到甜頭,成為置業(yè)投資者?,F(xiàn)在,房?jī)r(jià)持續(xù)走高,指望天價(jià)天天有是不現(xiàn)實(shí)的,怎么辦?置換!


  其二,炒房一族,以前的只能證明你的眼光,現(xiàn)在是重新進(jìn)行打理的時(shí)候了。


  因?yàn)橥稒C(jī)生財(cái)?shù)娜兆硬粫?huì)長(zhǎng)久,相反持有結(jié)構(gòu)將讓你從炒樓中獲益無(wú)窮。如何讓持有結(jié)構(gòu)優(yōu)化并不信賴房?jī)r(jià)的大漲來(lái)解決你的持有回報(bào)呢?置換!


  其三,作長(zhǎng)線置業(yè)投資打算的,現(xiàn)在也該換個(gè)活法了,因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲帶來(lái)的出租價(jià)格上漲并不長(zhǎng)遠(yuǎn),另外,二手房也不是沒(méi)有限制,至少在轉(zhuǎn)手的課稅環(huán)節(jié)限制不少,而且,越到后來(lái),靠交易得到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)加劇,因?yàn)槭袌?chǎng)向規(guī)范發(fā)展,市場(chǎng)的機(jī)制作用程度就越高,政府對(duì)泡沫型的價(jià)格成分就會(huì)著力調(diào)控并抑制。怎么辦?較好的辦法還是:置換!


  可見,本篇文章的關(guān)鍵詞是置換,置換的時(shí)間就是現(xiàn)在。下面講一講如何置換以獲得優(yōu)化的持有結(jié)構(gòu)?


  策略一:低出高進(jìn)。


  別以為我瘋了。低出高進(jìn)是指:將原來(lái)置產(chǎn)的物業(yè)趁著高房?jī)r(jià)按時(shí)間與速度為標(biāo)準(zhǔn)盡快脫手,并將換得的現(xiàn)金在地段高價(jià)置產(chǎn)。


  這樣,你將把以前的賺得物化在地段的較高房?jī)r(jià)的房子上。有什么好處呢?這種置換解決的是你長(zhǎng)期回利的方法。只有地段的地租與租金與經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱或停滯無(wú)關(guān)。

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