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如何做一個“合格”的釘子戶
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 740 次
一 釘子戶的分類:
1、漫天要價型:漫不講理,把動拆遷視為撈一票的機會,撒無賴。翻手為云,覆手為雨,自以為老子天下,這一類人,一般沒有后臺,沒有關(guān)系,但有三四個狐群狗黨,給他當(dāng)狗頭軍師,自己并沒有多少文化,也不懂多少政策、法規(guī),這類人中,地痞、流氓,無業(yè)人員、刑滿分子居多。一般武來!
2、后臺撐腰型:有一定的社會關(guān)系,自持無恐,有文化、懂政策,喜歡鉆政策的空子,其背后往往有高人的指點。他們以利潤為目標。當(dāng)他們的目標沒有達到的時候,高層的電話、條子紛紛涌來。他們會見好就收,只要達到目的。一般文來!
3、自我保護型:他們是社會的弱勢群體,收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了,以至不信任任何人,他們的信念是堅持到底就是勝利,他們對今后的生活顧慮太多了,對生活沒有多少信心,他們計算補償能不能購套房以后,還節(jié)余一點生活費。他們會耍無賴,會點小聰明,他們懼怕權(quán)威,對政府不信任,喜歡聽小道,他們信奉只有自己才能保護自己。動遷中,較會漠視他們的利益,因為動遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃,柿子撿軟的捏。
二 產(chǎn)生釘子戶的原因:
釘子戶除了主觀原因以外,客觀上,當(dāng)事人雙方?jīng)]有完全體現(xiàn)平等、自愿、等價的交易原則。其次,工作方式簡單、粗暴,在政策面前不能人人平等,都是釘子戶產(chǎn)生的原因。
三 釘子戶的目的:
要知道完全正確的拆遷之上還有一個完全正確的人道主義。要給對方壓力以獲得的經(jīng)濟利益或其他利益。不過見好就收,戲不能演過頭。
四 釘子戶的條件:
其一:吃透各種法律法規(guī)。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會耍賴。其三、要有“良好”的心理素質(zhì),大風(fēng)面前不彎腰,天塌下來撐得住,遇事不慌亂,釘子戶的成功與否,在于較后一時辰。如果家中有見風(fēng)即倒的老人,則是勝者,因為誰也不敢動。所以不是每個人都可以當(dāng)釘子戶的。
五 釘子戶的手段:
要文斗,不要武斗;要斗法,不要斗狠;要智斗,不要力斗!
老百姓和拆遷利益集團的斗爭一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、靜坐、絕食、阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)……不一而足!自殺壯烈,但代價太大,效果不大。暴力反抗,拆遷集團人多勢眾,且有黑白(所謂“白道”更可惡)協(xié)助,明擺著是吃虧。尤其不可以采取阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)等手段。因為這是卑鄙的利益集團較希望出現(xiàn)的情況。一旦如此,他們即可將簡單的拆遷經(jīng)濟事件上綱到治安事件,甚至政治事件,順理成章地通過他們掌握的一部分國家機關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶“名正言順”“合法”解決。
大量的案件證明:1.掌握證據(jù),抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在簡單,一抓一大把),2.吃透各種法律法規(guī)(這較要緊),一定可以打垮利益集團!調(diào)查發(fā)現(xiàn):在拆遷官司中,知識分子幾乎沒吃虧的,而吃虧的大多是文化不高的勞苦大眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條,在加上緊扣《憲法》以及黨和國家專業(yè)人對拆遷的言論,就勝券在握……
記?。阂_到目的有時不可以用直接手段,間接手法更有效,這就是有的象36計中的“圍魏救趙”。
六 釘子戶的措施:
1 拖:生病住院,離家出走,找不到人,都可以。在拆遷的每一個環(huán)節(jié)上盡可能拉長時間,給他反反復(fù)復(fù)。時間就是勝利。
2撤:面對官府和暴力機關(guān)、醫(yī)院120-殯儀館,單個被拆遷戶是弱小的無力的,注意:要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件,拒絕在任何文件上簽字(當(dāng)然,寫上他們反對《憲法》,批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的。),拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù),不能簽任何字。尤其在我們江蘇,公正的那為期不遠了。
3抓:你的拆遷對手們一定有大量的弱點,抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則:比如說:給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用,你可以要求同等待遇呀!
4 訪:一去上級機關(guān)或者直接北京去上訪。 二找人大代表,人大代表也是一支不可小瞧的力量,要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持,給鄰居每個人分配一項任務(wù),就是找人大代表,并且讓他們在你寫的上訪材料上簽字,這就意味著政府的有關(guān)機構(gòu)必須以某種姿態(tài)來回復(fù),這種回復(fù)有時可以作為有利證據(jù);希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師咨詢,在接觸過程中,律師有時會陷于矛盾之中,為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采,他如果將案件的全部解決方法都說出來,可能你們就不請他了,如果不說呢你們可能不信任他,所以較好想出一個辦法來解決這些矛盾,具體的方法我也在探索之中。
5 談:告訴他們,你們支持拆遷,但反對違法拆遷,一定要把違法問題理順才可以進行。記住,永遠不談補償問題,決不可以。只談他們的違法亂紀問題,告訴他們,名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(不違法亂紀,怎么搞拆遷)后才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件,不滿意永遠和違法拆遷做斗爭,完全自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個拆遷過程,適時合理利用。
七 釘子戶的步驟:
要做一個“合格”的釘子戶,在拆遷的每一時段要要有不同的對策。
第1階段 公告階段
當(dāng)拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告內(nèi)容并較好進行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也表明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般內(nèi)容寫著建設(shè)項目名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標準、拆遷期限、拆遷范圍、立項和立項文號,規(guī)劃和規(guī)劃文號,土地定點和土地批準文號。你可去對照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規(guī)劃,土地批準書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦。此階段對策要點是裝聾作??;背后鼓動。
第2階段 商談、協(xié)議階段
房屋拆遷都以土地為而進行拆遷,所以必須對拆遷后所建設(shè)的項目要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國土資源部頒布的第9號令《劃撥用地目錄》,不符合此目錄取得劃撥土地,將追究國土資源局專業(yè)責(zé)任。國土資源部第11號令(2002年7月1日起施行)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項目不合法,追究國土資源局專業(yè)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實施單位資質(zhì)情況,是否超資質(zhì)拆遷,(3級資質(zhì)為3萬平方米以下)是否持證上崗,拆遷資金是否到位。
此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大,被拆遷戶要忍耐,示弱,采用“拖”字訣,逼迫對方主動抬高補償水準。別急~,你急他們就開心~;要沉住氣~,讓他們急~?。。。?!不能隨便簽字,因為一旦你簽了字,就視為認可,一定要盯住自己的心理價位,不到萬不得已不降價;你沒偷沒搶,只是在爭取自己的合理要求,一定要心平氣穩(wěn)……心理素質(zhì)一定要好噢~,千萬不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等,采用輪翻轟炸,甚至有時間動用流氓、涉黑分子,很多被拆遷戶經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了!能挺過這一關(guān)的人就是基本“合格”的釘子戶。要堅信,大鬧多給;小鬧小給;不鬧不給的方針。團結(jié)就是力量!這里要注意鬧事情不能有頭頭,因為較出挑頭的人往往是對方收購的對象,如果被購?fù)?,大家就象散沙一樣團結(jié)不起來了。有事情就私下集體討論,單獨去談,談完后再進行集體討論,團結(jié)加互通信息很重要。有想法以掛號信的形式較好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地方呢?拆遷辦,建設(shè)局,對方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對策要點是漫天要價;滿足就簽。
第3階段 聽證調(diào)解、行政裁決階段
1、了解是否拆管理分離。現(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子,一套班子。既是“運動員”,又是“裁判員”,沒有做到政事、政企分開。這個是違規(guī)的!
2、對方一發(fā)裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建設(shè)局,對方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號信退給裁決機關(guān),要求查看五項文件和拆遷許可證,并且對照一下相互間有沒有矛盾。記??!這是你的權(quán)利!拿不出就有問題,不能拆!五項文件為:(一)建設(shè)項目批準文件;一般由地方計劃委員會批準立項。(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖);一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(三)國有土地使用權(quán)批準文件;一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)。((四)拆遷計劃和拆遷方案;是指拆遷人對將來準備實施的拆遷活動所制定的計劃和方案。(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明;由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補償安置資金專用帳戶,一般由拆遷人、金融機構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。
地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定,以政府會議紀要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更,擅自擴大拆遷規(guī)模。詳見(國辦發(fā)200446號國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》)。
不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項文件齊全?,F(xiàn)在好多項目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的!
違法辦理拆遷許可證,資料顯示目前全國好多城市都有此現(xiàn)象,例如: 1 上海的周正毅(號稱資產(chǎn)有150個億)的房屋開發(fā)也出現(xiàn)了拆遷補償安置資金不到位和土地問題. 2 嘉禾事件,嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個以商業(yè)營業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目?,F(xiàn)已查明,嘉禾
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