簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)購(gòu)商品房過(guò)程中較關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，怎樣識(shí)別它的真

偽也成了購(gòu)房人較關(guān)心的事情。

無(wú)效的購(gòu)房合同應(yīng)從如下幾個(gè)方面去確認(rèn)：

一、購(gòu)房合同的主體方面：

1、發(fā)展商方面，不具備法人資格的團(tuán)體和組織或具備法人資格但不具

備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商簽訂的合同無(wú)效。這樣的無(wú)效購(gòu)房合同在北京

比較常見(jiàn)，如某舊村改造項(xiàng)目，就是以村委會(huì)的名義或者以一個(gè)不是房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)的投資商的名義簽訂的合同。

2、購(gòu)房者方面：

（1）國(guó)家法律限制行為能力的人簽訂經(jīng)濟(jì)合同的，如未成年人、精神

病患者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。

（2）政府明令禁止的購(gòu)房主體，如外地人購(gòu)北京房（較近新的政策允

許外地人員購(gòu)北京產(chǎn)權(quán)房），外國(guó)人購(gòu)北京內(nèi)銷商品房，這樣的購(gòu)房主體因

身份特殊受到地方政府的法規(guī)，禁止故所簽合同無(wú)效。

二、購(gòu)房合同的內(nèi)容：

（1）購(gòu)房合同條款違反國(guó)家法律法規(guī)，如定金條款：法律規(guī)定接受定

金一方違約應(yīng)雙倍返還，但某些購(gòu)房合同卻訂為接受定金一方如違約則只將

定金退回，此條款是明顯違反法律規(guī)定的。這里要簡(jiǎn)單提一句，無(wú)效合同分

為部分無(wú)效及全部無(wú)效兩種，合同部分條款無(wú)效并不等于整個(gè)合同無(wú)效，如

果此合同其他條件具備，仍是有法律效力的，只對(duì)無(wú)效條款進(jìn)行糾正即可。

（2）購(gòu)房合同的標(biāo)的，即樓盤是否為法律政策所允許購(gòu)賣的項(xiàng)目，每

一個(gè)項(xiàng)目從生產(chǎn)開發(fā)到銷售有一個(gè)嚴(yán)格而復(fù)雜的過(guò)程，一般有三個(gè)形態(tài)變

化，從土地到產(chǎn)品（房屋）到商品房，政府為保護(hù)土地這一資源，

有一套嚴(yán)格的監(jiān)督措施，發(fā)展商只有得到政府許可才能進(jìn)行開發(fā)、生產(chǎn)及銷

售。

1、在開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屬于越權(quán)批地，非法占地，這是國(guó)

家法律嚴(yán)格禁止的行為，合同當(dāng)然無(wú)效，所購(gòu)房有遭到拆除的可能，如北京

某花園二期工程，因非法占地遭到政府的拆除，便是一個(gè)例子。

2、在建設(shè)階段，如果所建項(xiàng)目沒(méi)有列入城市規(guī)劃，沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃

許可證，沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等的建設(shè)

項(xiàng)目，屬于違章建筑，也在國(guó)家法律規(guī)定拆除或罰沒(méi)之列，合同自然也就談

不上有效了。

3、如果所建項(xiàng)目所用地沒(méi)問(wèn)題，建設(shè)工程手續(xù)沒(méi)問(wèn)題，還不等同于銷

售合法。這種房屋還只是一個(gè)產(chǎn)品，沒(méi)有貼上商品的標(biāo)簽——銷售許可證，

因而銷售就不合法，所以，合同無(wú)效。這種情況經(jīng)常發(fā)生在某些單位利用自

己的原有劃撥用地，翻建新建房屋，建設(shè)立項(xiàng)目的是為了自用，而發(fā)展商卻

改變建設(shè)立項(xiàng)的目的——將其出賣，這也是逃脫政府監(jiān)督，違反法律法規(guī)的

行為，只有用地合法、建設(shè)合法、并領(lǐng)取了銷售許可證的房屋才是能銷售的

商品房，才能得到房地產(chǎn)主管部門的認(rèn)可，其產(chǎn)權(quán)才有真正的保障，以這樣

的房屋為標(biāo)的的合同才有效。

三、購(gòu)房合同的意思表示：有些發(fā)展商發(fā)布虛假?gòu)V告，或其銷售人員采

用欺騙、誤導(dǎo)的方式來(lái)引誘消費(fèi)者，使購(gòu)房者產(chǎn)生誤認(rèn)，違背自己真實(shí)意圖

而簽訂的合同，也應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

四、購(gòu)房合同的代理：

從代理上看，如果開發(fā)商簽約的代理人及購(gòu)房者的購(gòu)房代理人未經(jīng)授

權(quán)，超越代理權(quán)限或者代理權(quán)消滅后簽訂的合同，未經(jīng)被代理人（開發(fā)商或

購(gòu)房者）確認(rèn)的合同無(wú)效。代理人以被代理人的名義同自己代理的其他人簽

訂的合同無(wú)效，代理人與對(duì)方通謀簽訂損害被代理人利益的合同無(wú)效。

五、購(gòu)房合同的生效條件

律師見(jiàn)證與公證機(jī)關(guān)公證均不是購(gòu)房合同的生效條件。購(gòu)房合同在雙方

簽字蓋章之后，還需到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案，合同登記才是購(gòu)房合

同生效的必要條件，不進(jìn)行登記的購(gòu)房合同是無(wú)效的購(gòu)房合同。

本文所說(shuō)的“無(wú)效”是指訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，而并不是說(shuō)沒(méi)有任

何后果。無(wú)效合同對(duì)于雙方當(dāng)事人仍然有約束，即擔(dān)負(fù)處理無(wú)效合同之責(zé)

任。

簽訂了無(wú)效合同會(huì)有什么后果

對(duì)于無(wú)效購(gòu)房合同，一般根據(jù)合同雙方的過(guò)錯(cuò)大小，用返還、賠償兩種

方法處理。（一）返還購(gòu)房，使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀

態(tài)。如果購(gòu)房人取得的房屋還存在，則應(yīng)返還給發(fā)展商。而發(fā)展商則應(yīng)把所

取得的購(gòu)房款全部返還給購(gòu)房人。（二）賠償損失是過(guò)錯(cuò)方給對(duì)方造成損失

時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。如果購(gòu)房者對(duì)房屋造成了損壞，應(yīng)修補(bǔ)或賠償，同時(shí)

發(fā)展商占用購(gòu)房者的資金造成利息損失，應(yīng)賠償購(gòu)房者的利息損失。此外為

購(gòu)房而支付的各種合理開支也可以成為損失。

由此看來(lái)，購(gòu)房人購(gòu)房的目的，如果是為了增值而進(jìn)行的一種投資行

為，簽訂一個(gè)無(wú)效的購(gòu)房協(xié)議是很不利的。因?yàn)橘?gòu)房者無(wú)法得到房屋的產(chǎn)

權(quán)，無(wú)法正常行使房屋所有權(quán)人的權(quán)利，不能進(jìn)行出租得到收益，不能在房

價(jià)上漲時(shí)轉(zhuǎn)讓，無(wú)法在自己資金困難時(shí)抵押融資，因?yàn)橘?gòu)房者憑無(wú)效購(gòu)房合

同得不到行使上述權(quán)能的憑證——房產(chǎn)證。在這個(gè)合同關(guān)系上，只能證明購(gòu)

房者付了購(gòu)房款，但如果是預(yù)售合同，房屋未建成，發(fā)展商需要購(gòu)房者的購(gòu)

房款作為后期建設(shè)資金，發(fā)展商要面臨政府是否對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行處理及預(yù)售資

金是否回籠兩大風(fēng)險(xiǎn)，則購(gòu)房者處于很不利的地位，一旦發(fā)展商資信惡化，

或是皮包公司，則連購(gòu)房款也要不回，這樣的發(fā)展商有可能身無(wú)分文或逃之

夭夭，購(gòu)房者會(huì)冒血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。

如果僅是為了居住，在房屋已建成或?qū)⒔ǔ桑野l(fā)展商資信較好，樓盤

的用地及建設(shè)均合法的情況下，也不妨冒風(fēng)險(xiǎn)試一試，這樣的購(gòu)房合同也只

能算是“君子協(xié)議”，只憑雙方自覺(jué)執(zhí)行，得不到法律保護(hù)，一旦發(fā)展商違

約，合同中所訂的定金條款、違約賠償條款均無(wú)效。如果發(fā)展商逾期交房，

或房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，或配套設(shè)施不能跟進(jìn)，或物業(yè)管理很差，則無(wú)法約束

發(fā)展商。購(gòu)房者通過(guò)合同使自己的權(quán)利得到保護(hù)，損失得到賠償?shù)哪康膭t無(wú)

法達(dá)到，因?yàn)楹贤繜o(wú)效，自然定金條款和違約金條款也無(wú)效，得不到法

院的支持，這樣的購(gòu)房合同風(fēng)險(xiǎn)性很大，但若發(fā)展商能夠信守承諾辦理產(chǎn)權(quán)

證，這樣的“君子協(xié)議”才有意義。

法院是如何處理當(dāng)前產(chǎn)生的無(wú)效購(gòu)房合同的

這應(yīng)當(dāng)分兩個(gè)階段。階段是在1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市

房地產(chǎn)管理法》施行以前簽訂的購(gòu)房合同，如果發(fā)展商沒(méi)有土地使用證或銷

售許可證的，如因合同發(fā)生訴訟，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品

房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定購(gòu)房合同有效。

階段是在1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行

后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定處理，發(fā)

展商銷售商品房的，必須取得商品房銷售許可證。

由此，筆者又想到北京發(fā)生的“亞北”十余個(gè)項(xiàng)目的違法事件，政府目

前已對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行了處理，令其補(bǔ)交土地出讓金等，這些項(xiàng)目銷售合法化

已勢(shì)在必行。然而，許多購(gòu)房者是在1995年1月1日以后至項(xiàng)目合法化以前與

發(fā)展商簽的合同，這些合同因發(fā)展商沒(méi)有銷售資格而無(wú)效，那么這些合同是

否隨著項(xiàng)目的銷售合法化而隨之自然也具有法律效力？如果確認(rèn)其合法，則

與較高人民法院法發(fā)〔96〕2號(hào)《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》相矛盾，因?yàn)檫@些合同都是開發(fā)商不具備銷售資格

又是房地產(chǎn)管理法施行后簽的，這與《解答》中嚴(yán)格按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)

定處理產(chǎn)生沖突，筆者認(rèn)為：這些項(xiàng)目的開發(fā)是發(fā)展商無(wú)視法律而造成的。

上述購(gòu)房合同，如因糾紛發(fā)生訴訟，法院不應(yīng)當(dāng)以其在一審訴訟期間辦妥各

種證件為由而判該合同當(dāng)然有效，而應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者訴訟時(shí)的意愿，購(gòu)房者如

繼續(xù)愿意要房，則應(yīng)在項(xiàng)目合法后與發(fā)展商補(bǔ)簽合同，使其有效并繼續(xù)履

行。 （煒衡律師事務(wù)所 唐波）