購購商品房，是當(dāng)今百姓的一件大事。置業(yè)過程中會(huì)遇到許多法律問題，

從認(rèn)購書的簽訂、定金的處理，到補(bǔ)充契約的內(nèi)容、違約責(zé)任的確定，直至

物業(yè)的交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理，新頒布的《合同法》對(duì)這些問題較之以前的《經(jīng)

濟(jì)合同法》內(nèi)容更加細(xì)化，規(guī)定更加具體。因此，購房前先了解新合同法關(guān)

于置業(yè)的有關(guān)規(guī)定，無疑對(duì)保護(hù)您的合法權(quán)益大有裨益。

下面，我們就以北京市為例，將置業(yè)過程中容易引起糾紛的各主要環(huán)節(jié)

及購房人應(yīng)注意的相關(guān)法律問題，結(jié)合新合同法及有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的具

體規(guī)定加以介紹。

如果您有了明確的購房意向，開發(fā)商往往會(huì)要求您在正式簽約前先簽訂

認(rèn)購書，并交納一部分定金。這一從香港借鑒來的做法，主要目的本來是購

房人要“鎖定物業(yè)”，防止價(jià)格上漲。但由于北京與香港房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的

差異，實(shí)際作用也有所不同。目前北京的認(rèn)購書多由開發(fā)商擬訂，拒絕購房

人作任何變更。其中有些過分注重保護(hù)開放商的利益，存在許多對(duì)購房人不

利的條款。

例如，有的認(rèn)購書約定：“賣方保留修改上述樓價(jià)在計(jì)算方面之錯(cuò)誤或

疏漏之權(quán)利，而正式樓價(jià)將在正式預(yù)售契約中列明”或“房地之面積以簽約

之購賣合約書為準(zhǔn)”。也有認(rèn)購書約定：“非賣方原因?qū)е抡狡跫s無法簽

訂的，購方所付定金恕不退還。”

賣方要求購房人簽訂以上認(rèn)購書并交納定金，是違反新合同法的。頭先，

賣方可以將認(rèn)購書制作成格式條款，但格式條款應(yīng)符合法律規(guī)定。新合同法

明確規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要

權(quán)利的，該條款無效”。上述所舉例的認(rèn)購書內(nèi)容實(shí)際上是加重了購房

人的責(zé)任，將非購房人過錯(cuò)（如購賣雙方因?qū)φ狡跫s及被契約之內(nèi)容無法

達(dá)成一致）而導(dǎo)致的不簽約不能視為購房人違約，并適用定金罰則來處理。

這類合同條款是無效的。此種情況下，若正式契約無法簽訂，賣方應(yīng)將因無

效合同取得的定金返還購房人。

其次，定金的收取應(yīng)以合同成立為前提。新合同法規(guī)定：“當(dāng)事人訂立

合同采取要約、承諾方式。承諾生效時(shí)合同成立?！币s內(nèi)容應(yīng)具體確定，

也就是說，認(rèn)購書的主要條款，包括物業(yè)名稱、價(jià)格、面積、付款方式、簽

訂正式契約的時(shí)間地點(diǎn)、違約責(zé)任等必須具體確定，但上述所舉例的認(rèn)

購書內(nèi)容不符合這一規(guī)定，因此，該認(rèn)購書只能作為要約邀請(qǐng)，購房人接受

該要約邀請(qǐng)，構(gòu)成了新的要約，只有當(dāng)賣方將主要條款確定后，才構(gòu)成承諾，

認(rèn)購書才能成立。在合同成立之前，購房人無須向賣方交納定金，賣方收取

定金的，應(yīng)予以返還。

鑒于目前認(rèn)購書簽訂過程中存在很多不規(guī)范之處，我們一方面呼吁房地

產(chǎn)管理部門盡快對(duì)此加以規(guī)范，同時(shí)也提醒購房人簽訂認(rèn)購書時(shí)要慎重。如

果您確實(shí)看好了某一物業(yè)，不妨直接與賣方就正式契約及補(bǔ)充契約的有關(guān)內(nèi)

容進(jìn)行商洽。如果您確實(shí)感到滿意，再簽訂認(rèn)購書并在認(rèn)購書中將定金的處

理方式約定清楚，或者直接簽訂正式契約，以免發(fā)生糾紛。

（北京觀滔律師事務(wù)所 鄭獻(xiàn)民）