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購房人可能遇到的法律風險

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 458 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

可以這么說,在購房人購房和開發(fā)商售房的關系中,市場的風險大部分

由購房人承擔。因為,購房人對開發(fā)商的可能風險,在于不能按時付足房款,

但因現(xiàn)在的商品房消費信貸之普及,購房人的付款風險已大大降低,開發(fā)商

基本上沒太大風險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權經(jīng)常有一

段時間差。這樣,由于購房人和開發(fā)商之間的嚴重的“信息不對稱”及目前

開發(fā)商的“道德風險”大量存在,購房人承受了過多的風險,也遭遇了太多

的不幸,這些風險和不幸有:

(1)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證等事實對外銷售期

房。一般而言,這種開發(fā)商本身的資質就差,且無誠信可言,這樣在購房人

付了房款之后,一般無法取得預定的房子,在合同被宣告為無效時只能拿回

本金和同期銀行貸款利息,但是在取得判決書上的權利之前,缺乏誠信的開

發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避,較后判決書上的權利也無法變成現(xiàn)

實。

(2)開發(fā)商惡意搭售商品房,特別在房價價位高時,其往往通過在合

同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設定不允許購房人在實際面

積超過約定面積一定幅度(一般為5%)時有權解除合同,只能按合同價補

足。這樣,在房價下跌時購房人即無法要求以交付時的市場價補足或造成購

房人根本無能力補足而無端構成違約,更為嚴重的是可能造成開發(fā)商超預售

許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權登記。對于“縮水”的商品

房,一個的麻煩是預計使用的面積達不到,房屋使用受限卻無法重新選

擇。

(3)商品房的逾期交付的原因很多,但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的

實際履行,致使購房人無法擺脫該合同而作重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文

本“甲方逾期交付的違約責任”條款中,一般設定在超過幾個月后仍未交付

時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約

金后繼續(xù)履行合同,而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格

罰則(逾期交付從低價)應有的地位。

(4)發(fā)展商對房屋設計單方面作出重大調(diào)整,這本屬開發(fā)商的重大違

約,但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商

退回房款并給付一定利息。依此,購房人在因設計重大調(diào)整不滿意而退房時,

往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到,而因這種

機會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償,索賠的成功率預計很低。

(5)房屋的“裂、漏”是個大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內(nèi)

屬合理安全使用范圍,但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板

或外墻,則下雨或平時的漏水不可避免,且整修的效果差、其過程也煩人,

此時購房人一般只能忍受。不過,值得高興的是廈門市中級法院的判例確認

了有問題的商品房不僅要整修,而且可重新按質論價,購房人多少可拿回一

些房款作補償。

(中國證券報 謝耿亮 鄭曉東)

     


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