可以這么說，在購房人購房和開發(fā)商售房的關系中，市場的風險大部分

由購房人承擔。因為，購房人對開發(fā)商的可能風險，在于不能按時付足房款，

但因現(xiàn)在的商品房消費信貸之普及，購房人的付款風險已大大降低，開發(fā)商

基本上沒太大風險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權經(jīng)常有一

段時間差。這樣，由于購房人和開發(fā)商之間的嚴重的“信息不對稱”及目前

開發(fā)商的“道德風險”大量存在，購房人承受了過多的風險，也遭遇了太多

的不幸，這些風險和不幸有：

（1）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證等事實對外銷售期

房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在購房人

付了房款之后，一般無法取得預定的房子，在合同被宣告為無效時只能拿回

本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開

發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權利也無法變成現(xiàn)

實。

（2）開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價價位高時，其往往通過在合

同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設定不允許購房人在實際面

積超過約定面積一定幅度（一般為5％）時有權解除合同，只能按合同價補

足。這樣，在房價下跌時購房人即無法要求以交付時的市場價補足或造成購

房人根本無能力補足而無端構成違約，更為嚴重的是可能造成開發(fā)商超預售

許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權登記。對于“縮水”的商品

房，一個的麻煩是預計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選

擇。

（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的

實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而作重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文

本“甲方逾期交付的違約責任”條款中，一般設定在超過幾個月后仍未交付

時只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10％的已付款的違約

金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格

罰則（逾期交付從低價）應有的地位。

（4）發(fā)展商對房屋設計單方面作出重大調(diào)整，這本屬開發(fā)商的重大違

約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商

退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調(diào)整不滿意而退房時，

往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種

機會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預計很低。

（5）房屋的“裂、漏”是個大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內(nèi)

屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板

或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差、其過程也煩人，

此時購房人一般只能忍受。不過，值得高興的是廈門市中級法院的判例確認

了有問題的商品房不僅要整修，而且可重新按質論價，購房人多少可拿回一

些房款作補償。

（中國證券報 謝耿亮 鄭曉東）