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購房時會遇到的法律風險

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 433 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

購房時會遇到的法律風險
可以這么說,在購房人購房和開發(fā)商售房的關(guān)系中,市場的風險大部分由購房人承擔。因為,購房人對開發(fā)商的可能風險,在于不能按時付足房款,但因現(xiàn)在商品房消費信貸之普及,購房人的付款風險已大大降低,開發(fā)商基本上沒太大風險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時間差。這樣,由于購房人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風險”大量存在,購房人承受了過多風險的情形大量存在,購房人承受了過多的風險,也遭遇了太多的不幸,這些風險和不幸有:

 ?。ǎ保╅_發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證等事實,對外銷售期房。一般而言,這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差,且無誠信可言,這樣在購房人付了房款之后,一般無法取得預定的房屋。在合同被宣告為無效時只有拿回本金和同期銀行貸款利息,但是在取得判決書上的權(quán)利之前,缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避,較后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

 ?。ǎ玻╅_發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房價價位高時,開發(fā)商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權(quán)解除合同,只能按合同價補足。這樣,在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足而無端構(gòu)成違約,更為嚴重的是可能造成開發(fā)商超預售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記,對于“縮水”的商品房一個的麻煩是預計使用的面積達不到,房屋使用受限卻無法重新選擇。

  (3)商品房的逾期交付的原因很多,但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的實際履行,致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責任”條款中,一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同,而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格應有的地位。

 ?。ǎ矗┌l(fā)展商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約,但目前使用的格式合同卻對違約責任的設(shè)計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此,購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時,往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到,而因這種機會成本的損失在文本中也無明確規(guī)定賠償,索賠的成功率預計很低。

 ?。ǎ担┓课莸摹傲选薄ⅰ奥笔莻€大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍,但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻,則下雨或平時的漏水不可避免,且整修的效果差,其過程也煩人,此時購房人一般只能忍受。

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