去年下半年到今年，東三環(huán)以東的CBD東部區(qū)域以及泛CBD區(qū)域的新盤層出不窮，項(xiàng)目類型豐富，既有高端樓盤，也有中檔樓盤；既有大戶型，也有小戶型；既有純居住物業(yè)，也有商住兩用物業(yè)，價(jià)格相差也不小，也有每平方米價(jià)格賣6000多元的住宅，到底東區(qū)置業(yè)需要注意什么？

■選擇題一：住還是商投資純居住社區(qū)還是購商住兩用

東三環(huán)以東的區(qū)和周邊泛CBD區(qū)域，純居住社區(qū)如金地國際花園北區(qū)的金地國際公寓、棕櫚泉國際公寓、藍(lán)堡國際公寓、風(fēng)度·柏林、富力城以及蘋果社區(qū)的紅蘋果公寓等。商住兩用的項(xiàng)目也不少，如蘋果社區(qū)的轉(zhuǎn)基因蘋果、旺座、現(xiàn)代城等。

在目前的北京樓市上，因某些項(xiàng)目進(jìn)行概念炒作的原因，在一定程度上，商住兩用的物業(yè)似乎比純居住社區(qū)要受歡迎。那么，CBD置業(yè)，純居住社區(qū)好還是購商住兩用的物業(yè)好？

有人會(huì)提出，CBD本身就是一個(gè)商務(wù)的概念，這個(gè)區(qū)域內(nèi)本身就不適合居住，從這個(gè)角度上說，宜商宜住的商住物業(yè)似乎要比純居住樓盤可選的余地要大。其實(shí)不然。選擇居住在CBD的人群無非兩種：一是因商而住；二是傳統(tǒng)的喜歡居住在城市的人，北京CBD的規(guī)劃特點(diǎn)決定CBD區(qū)域是各種生活配套設(shè)施較先進(jìn)、較完備的地區(qū)，較符合喜歡居住在都市的人的選擇標(biāo)準(zhǔn)，金地國際花園總經(jīng)理陳長春談道，“有人認(rèn)為CBD肯定不具備生活居住的價(jià)值，人們一定會(huì)在CBD區(qū)域外選擇居所。這句話并不完全對，至少在中國，在北京是這樣?！币舱侨绱?，經(jīng)過國務(wù)院和北京市多次論證的CBD規(guī)劃確定了25%的公寓配套。

目前CBD是大量存在的商住兩用物業(yè)。被冠以各種諸如SOHO、LOFT、STUDIO等概念，其實(shí)基本是一類產(chǎn)品。應(yīng)該說適當(dāng)?shù)倪@類產(chǎn)品存在有助于彌補(bǔ)市場空缺，但是這不會(huì)成為市場的主流和CBD發(fā)展的趨勢。商住物業(yè)的發(fā)展要早于CBD的中關(guān)村商住樓目前已經(jīng)出現(xiàn)的問題可以看出，商務(wù)和居住應(yīng)該是分開的，否則談不上任何居住品質(zhì)，也保證不了辦公品質(zhì)，從長遠(yuǎn)看，這種類型的產(chǎn)品其品質(zhì)無法和商住分離的居住項(xiàng)目或商務(wù)物業(yè)相比。

投資專家、購房人舒可心認(rèn)為，從國際大都市的地產(chǎn)發(fā)展軌跡已經(jīng)表明，無論是在商務(wù)區(qū)還是其周邊區(qū)域，純居住社區(qū)和純寫字樓物業(yè)的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商住兩用的混合物業(yè)要來得有價(jià)值。因此，無論是出于自住或者住宅投資，從長遠(yuǎn)看，純居住社區(qū)的投資潛力要大于商住兩用的物業(yè)。

■選擇題二：大還是小投資大戶型還是小戶型

對購房自住的人而言，有多少錢辦多少事———這個(gè)問題很容易解決；但對拿著錢投資的人而言，購小戶型還是購大戶型還真是個(gè)得仔細(xì)掂量的問題。

像商住兩用的樓盤比較多一樣，目前北京CBD區(qū)域也像其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量小戶型，有的項(xiàng)目小到只有二十幾平方米，而且大多以所謂高額率來吸引購房人。從市場反應(yīng)看，小戶型因?yàn)榈涂們r(jià)等原因，受歡迎的程度也大大超過了像金地國際花園、藍(lán)堡國際公寓等這樣一些戶型正常的項(xiàng)目。有關(guān)人士認(rèn)為：小戶型是一種迎合市場短期需要的短視行為，是發(fā)展商的“跑得快”策略，這種戶型目前可能會(huì)銷售速度快，發(fā)展商能很快回籠資金，但是過分小的戶型，人是無法長期居住的。大家都有這樣的經(jīng)驗(yàn)，酒店標(biāo)準(zhǔn)房如果住久了也會(huì)非常壓抑，這不會(huì)給人帶來任何居住的享受。

對于這類項(xiàng)目的投資價(jià)值，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為值得商榷：它們針對的是奮斗中的白領(lǐng)，但是相同的總價(jià)完全可能在CBD周邊購或租到面積大得多的房子。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士任志強(qiáng)甚至認(rèn)為，在土地資源越來越稀缺的北京，開發(fā)商不應(yīng)該生產(chǎn)沒有生命力的建筑垃圾，小戶型消費(fèi)群體應(yīng)該通過二手房市場解決居住，新建住宅應(yīng)該具有可持續(xù)發(fā)展性。

■選擇題三：內(nèi)還是外投資CBD區(qū)內(nèi)好還是投資泛CBD區(qū)域好

與金地國際、藍(lán)堡公寓一路之隔的華貿(mào)雖然近在咫尺，卻出身不同，從目前的項(xiàng)目定價(jià)上也能看出核心區(qū)的項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的差別，包括金地國際花園、新城國際等項(xiàng)目在內(nèi)的區(qū)項(xiàng)目比周邊項(xiàng)目每平方米單價(jià)要貴2000元以上。那么，投資CBD區(qū)內(nèi)好還是投資泛CBD區(qū)域好？對于不同的人而言，回答是不同的，CBD線內(nèi)的項(xiàng)目當(dāng)然認(rèn)為要確有所值，但事實(shí)上，相隔只有一個(gè)馬路，到底相差多遠(yuǎn)倒是仁者見仁。

■選擇題四：品位還是價(jià)格購房時(shí)考慮價(jià)格還是看性價(jià)比？

CBD區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目之間價(jià)格相差明顯，如一墻之隔的金地國際花園與藍(lán)堡公寓相差1000元左右；CBD區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目與周邊區(qū)域的項(xiàng)目的價(jià)格差更是明顯，如藍(lán)堡公寓沿西大望路向南不遠(yuǎn)處的風(fēng)度·柏林、蘋果社區(qū)，單價(jià)差別在3000元以上。蘋果社區(qū)、富力城、風(fēng)度·柏林等六七千元單價(jià)的精裝修項(xiàng)目的出現(xiàn)對在CBD區(qū)域內(nèi)單價(jià)高達(dá)萬元的項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的沖擊，市場上甚至一度興起了“東部樓市價(jià)格戰(zhàn)”之說。那么，購房人購房時(shí)應(yīng)看價(jià)格還是看性價(jià)比？業(yè)內(nèi)人士指出，性價(jià)比不單是指樓盤現(xiàn)在的產(chǎn)品和價(jià)格，還應(yīng)該包括售后服務(wù)（包括物業(yè)管理），所在位置的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，房子能否保值、增值?！　　　　?作者：張劍)