隨著馬連道茶貿(mào)商業(yè)街規(guī)劃發(fā)展的升級(jí)，2007年，馬連道商圈將迎來(lái)新一輪商業(yè)地產(chǎn)放量高峰期。此外，傳統(tǒng)商圈CBD區(qū)與西北部的新街口無(wú)疑也是明年的商鋪熱點(diǎn)區(qū)。

大型高端商業(yè)明年集中亮相

華貿(mào)后期及世貿(mào)天階將提高CBD整體商業(yè)檔次

即將入市項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)提高以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀泰、華貿(mào)為頭的眾多高端項(xiàng)目今年入市后，明年CBD將有不少新商業(yè)體量放量，其中較引人注目的是華貿(mào)水世界商城。該項(xiàng)目建筑面積18萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平米。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀泰廣場(chǎng)等項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，無(wú)論在長(zhǎng)安街沿線，還是在CBD都。與國(guó)貿(mào)商業(yè)形成潛在競(jìng)爭(zhēng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，集豪華影城、精品商城、特色商業(yè)街于一體，能全方面滿足商務(wù)、居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的需要。

光華路的SOHO也將在明年入市，整個(gè)項(xiàng)目有7.5萬(wàn)平米面積可銷售。就總量而言，北京2007年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)（包含高端購(gòu)物、百貨商場(chǎng)和商業(yè)街）供應(yīng)量將達(dá)到95萬(wàn)平米。其中CBD商業(yè)區(qū)將占一定比例。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，建外SOHO和國(guó)貿(mào)將新增23.5萬(wàn)平米商業(yè)面積。

此外，集六Night Club、異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場(chǎng)、品牌旗艦店等于一體的世貿(mào)天階將在本月底亮相。這些項(xiàng)目在明年的開(kāi)業(yè)和出租將成為CBD階段性結(jié)尾。2007年至2008年奧運(yùn)會(huì)前，CBD內(nèi)將不再有新的可售商業(yè)項(xiàng)目。

更多國(guó)際品牌將進(jìn)駐CBD

與高端商業(yè)項(xiàng)目頻頻入市相對(duì)應(yīng)的是，一些大的國(guó)際品牌也紛紛進(jìn)駐CBD區(qū)，這對(duì)提高該區(qū)域整體形象起到了推進(jìn)作用。世邦魏理仕認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和政策的逐步開(kāi)放，將促使更多的外資零售商在2007年進(jìn)入北京市場(chǎng)。

臺(tái)灣新光三越百貨明年將在CBD華貿(mào)開(kāi)設(shè)在內(nèi)地的家百貨公司，眾多國(guó)際品牌將隨新光三越頭次進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。在華貿(mào)600多個(gè)品牌專賣店中，單國(guó)際 品牌就多達(dá)90個(gè)，此外，沃爾瑪在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新店也將在2007年開(kāi)業(yè)，同時(shí)進(jìn)入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的還有一座中國(guó)僅有的法國(guó)雅高索菲特白金五酒店。

預(yù)計(jì)2007年租售價(jià)格平穩(wěn)

綜合各方供求信息，2007年CBD區(qū)域內(nèi)的商鋪?zhàn)馐鄱紝②呌谄椒€(wěn)。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部指出，泛CBD區(qū)域作為CBD區(qū)域的輻射區(qū)，商業(yè)體量及開(kāi)業(yè)項(xiàng)目將繼續(xù)增多。近兩年，雖然住宅方面的限制政策導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)升溫，但隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更加理性。預(yù)計(jì)2007年CBD區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升，將與2006年基本持平。

業(yè)內(nèi)指出，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量巨大，產(chǎn)品相對(duì)落后，2007年又是開(kāi)業(yè)高峰期，這可能會(huì)造成CBD區(qū)域空置率繼續(xù)增加。

2007年CBD在售在租商業(yè)項(xiàng)目

■項(xiàng)目推介

北三環(huán)

大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)

位于北三環(huán)聯(lián)想橋附近、**13號(hào)線大鐘寺站旁，總建筑面積43萬(wàn)平米，其中地上約25萬(wàn)平方米，地下約18萬(wàn)平方米。

該項(xiàng)目創(chuàng)造了以休閑娛樂(lè)為主、購(gòu)物餐飲互動(dòng)的"第四代商業(yè)模式"，是國(guó)內(nèi)頭家城市生活休閑。整體包括D、B、C、E四棟相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)樓，規(guī)劃為四大主題商業(yè)區(qū)域---時(shí)尚區(qū)、家居家電區(qū)、娛樂(lè)區(qū)和休閑區(qū)，此外還有下沉式廣場(chǎng)---紅場(chǎng)酒吧區(qū)和現(xiàn)代步行街---藍(lán)街。

該項(xiàng)目采用部分開(kāi)發(fā)商自持+部分銷售的模式，鋪位面積從六平米到上百平米不等，業(yè)主購(gòu)購(gòu)后由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理。

CBD

世貿(mào)天階

2006年12月15日，擁有7500平米"夢(mèng)幻天幕"的世貿(mào)天階購(gòu)物試營(yíng)業(yè)。

該項(xiàng)目地處地帶，是朝陽(yáng)區(qū)政府工程項(xiàng)目，從商業(yè)服務(wù)設(shè)施構(gòu)成來(lái)看，集六NightClub、異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場(chǎng)、品牌旗艦店等于一體，目前已有百余家知名時(shí)尚品牌入駐世貿(mào)天階，這里將成為北京市購(gòu)物、休閑的新去處。

新街口

再添兩大商場(chǎng)打破傳統(tǒng)格局

天美時(shí)尚名店明年五一開(kāi)業(yè)；萬(wàn)特購(gòu)物明年十一營(yíng)業(yè)

海淀與西城區(qū)新商鋪只租不售

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，西北區(qū)域2006年入市的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村，開(kāi)業(yè)面積超過(guò)40萬(wàn)平米，加上原有的商業(yè)，總商業(yè)面積超過(guò)90萬(wàn)平米，初步形成了綜合性的商業(yè)。據(jù)了解，明年至后年，海淀和西城兩區(qū)還會(huì)有一些商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，包括五道口商業(yè)、位于萬(wàn)柳的萬(wàn)貿(mào)購(gòu)物、位于金融街的四季商城、位于西單的西單MALL和美晟購(gòu)物，但都是只租不售。

產(chǎn)權(quán)式商鋪主要集中在新街口

由于銷售產(chǎn)權(quán)方式逐漸減少，對(duì)于欲購(gòu)購(gòu)商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，可選擇的項(xiàng)目并不多。據(jù)了解，明年出售的產(chǎn)權(quán)式商鋪主要集中在新街口，包括目前在售的天美時(shí)尚名店和明年開(kāi)盤的萬(wàn)特購(gòu)物。

此外，還有離新街口不遠(yuǎn)的老盤大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)。

天美時(shí)尚名店和萬(wàn)特購(gòu)物都位于新街口內(nèi)大街西側(cè)。

從今年11月新華百貨開(kāi)業(yè)起，總量近30萬(wàn)平米的幾家大型商場(chǎng)將陸續(xù)落戶新街口，打破這里以小店為主的傳統(tǒng)商業(yè)格局。

2萬(wàn)平米的天美時(shí)尚名店采用50%銷售+50%開(kāi)發(fā)商自持的模式，主力鋪型10-50平方米，均價(jià)28000元，預(yù)計(jì)明年五一開(kāi)業(yè)。3萬(wàn)平方米的萬(wàn)特購(gòu)物將在明年開(kāi)盤，十一期間營(yíng)業(yè)。

新增服裝商城豐富特色街業(yè)態(tài)

3萬(wàn)平米服裝商城香港橙子明年入市

打破單一茶貿(mào)經(jīng)營(yíng)模式馬連道茶貿(mào)特色商圈三年前即被北京市及宣武區(qū)政府規(guī)劃為"采購(gòu)區(qū)"。

目前的馬連道區(qū)域在特色商業(yè)、物流采購(gòu)方面已可以和其他相對(duì)成熟的綜合性商圈一爭(zhēng)高下，但在對(duì)周邊人口的生活服務(wù)方面卻有相當(dāng)大欠缺。明年即將入市的3萬(wàn)平米香港橙子作為區(qū)域內(nèi)頭家主打時(shí)尚服裝的商業(yè)，正好彌補(bǔ)了這一缺陷。

區(qū)域內(nèi)高端寫字樓格調(diào)商務(wù)茶院也于日前開(kāi)盤，3萬(wàn)平米商業(yè)寫字樓項(xiàng)目在寫字樓方面也填補(bǔ)了區(qū)域原有的缺失。

新茶城放寬業(yè)主經(jīng)營(yíng)時(shí)間

2007年，馬連道區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新一輪商業(yè)地產(chǎn)集中放量，即將入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除華睦國(guó)際的香港橙子外，還有茶貿(mào)國(guó)際及格調(diào)商務(wù)茶院，總體量近25萬(wàn)平米，涵蓋了寫字樓、商住公寓、商鋪等多種形態(tài)。

該區(qū)域特色茶葉貿(mào)易目前主要集中在幾大茶城內(nèi)，受制于茶城商場(chǎng)整體管理的需要，商場(chǎng)內(nèi)的茶商經(jīng)營(yíng)時(shí)間受限商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間。而2007年初即將入市的北京茶貿(mào)國(guó)際，是集現(xiàn)代化辦公寫字樓、高端臨街商業(yè)、個(gè)性SOHO寓所于一體的商住兩用公寓，這將打破這一局限。入駐茶商完全可以自主決定經(jīng)營(yíng)時(shí)間。

據(jù)了解，該項(xiàng)目總建筑面積近15萬(wàn)平米，由板樓組成雙E字形布局。該項(xiàng)目還為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和投資購(gòu)房者，以及初次置業(yè)的年輕新貴提供了定制化產(chǎn)品。

■投資貼士

購(gòu)前"三選"是關(guān)鍵

高力國(guó)際商鋪部董事陸啟浩認(rèn)為，投資商鋪前應(yīng)注意"三選"：即選區(qū)域、選類型、選面積。

頭選熟悉區(qū)域

個(gè)人投資者很難進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，單純依靠開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)報(bào)告又具有誘導(dǎo)性，因此應(yīng)當(dāng)頭選自己熟悉的區(qū)域購(gòu)購(gòu)。

如果一個(gè)投資者居住在CBD，那么他對(duì)周邊就會(huì)很熟悉，了解區(qū)域人群構(gòu)成、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣，在投資商鋪時(shí)，就能做到心中有數(shù)。但如果去亞運(yùn)村投資，可能就比較茫然。

不過(guò)，也不是不能去不熟悉的區(qū)域投資。如果選擇不熟悉的區(qū)域，可以通過(guò)住在該區(qū)域的朋友了解情況，較好借助第三方商業(yè)咨詢公司的市場(chǎng)報(bào)告了解市場(chǎng)。

較好選普通街面店

商鋪類型有社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街店鋪、大型購(gòu)物等，個(gè)人投資者較好頭選普通街面店。這樣，投資者對(duì)商鋪擁有完全的控制權(quán)，能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整業(yè)態(tài)，靈活選擇租戶，還可以自己經(jīng)營(yíng)。如果自己對(duì)招租沒(méi)把握，可以聘請(qǐng)專業(yè)代理公司代為尋找租戶，自己也不會(huì)浪費(fèi)太多時(shí)間。

選合適的營(yíng)業(yè)面積

購(gòu)購(gòu)前，投資者應(yīng)當(dāng)先判斷經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)較合適，較好選出兩到三種，再根據(jù)業(yè)態(tài)來(lái)選擇合適的面積。要避免店鋪面積太大或太小，太大則風(fēng)險(xiǎn)大，每平米租金相對(duì)較低；太小則缺乏靈活性，所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)容易受限制。

注意貸款額度 考察商鋪硬件

鏈家地產(chǎn)商業(yè)部專業(yè)人士提醒投資者，購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)需要注意以下事宜：1.銀行對(duì)商業(yè)用房按揭貸款的貸款年限與住宅不同。貸款購(gòu)購(gòu)商鋪，目前較高可貸5成，年限較高為10年，對(duì)購(gòu)購(gòu)者本身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求比較高。

2.由于商鋪硬件直接關(guān)系到將來(lái)經(jīng)營(yíng)者的使用，因此，投資者購(gòu)購(gòu)前一定要考察商鋪本身的結(jié)構(gòu)和配套，判斷適合出租什么樣的業(yè)態(tài)，將來(lái)是否利于出租。

在商鋪結(jié)構(gòu)方面，不是所有好地段的商鋪都能夠被合理使用，在價(jià)格相同的情況下，商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)顯得相當(dāng)重要。主要考察因素有：面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)、利用率、房屋的高度、承重、樓層等。

只有硬件合格，才能保證在后期的承租上更符合商戶的使用標(biāo)準(zhǔn)。

在配套方面，良好的配套能節(jié)省商家很多成本和精力。投資者需考察水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。購(gòu)購(gòu)前一定要核實(shí)清楚，否則改造難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或出租效果。

　　　　　(作者：　葉保秀)