從2005年開(kāi)始，在住宅投資屢受“調(diào)控”之時(shí)，眾多鐘情于不動(dòng)產(chǎn)的投資客將目光轉(zhuǎn)向商鋪；面對(duì)當(dāng)時(shí)商鋪動(dòng)輒打出的“較低10%”的率以及“6~8年收回投資”的誘人承諾，很多投資者蜂擁而至。但是鋪天蓋地的承諾是否果真兌現(xiàn)？項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的情況是否如前期叫賣時(shí)的“花好桃好”？一段時(shí)日后投資人黯然退場(chǎng)乃至關(guān)張的案例也不在少數(shù)。

在實(shí)際的投資市場(chǎng)中，商鋪的到底多少才“靠譜”？放眼京城，不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)又有怎樣的差異？到底有哪些新項(xiàng)目新商機(jī)能讓投資者眼前一亮？在選擇商圈投資時(shí)，又該把握哪些小門道？希望通過(guò)這個(gè)系列報(bào)道，通過(guò)記者的實(shí)地走訪和專家點(diǎn)評(píng)，通過(guò)諸多生鮮案例的剖析，能對(duì)所有的商鋪投資人有所幫助。

朝外商圈區(qū)域

商圈趨于成熟 新項(xiàng)目仍需培育

【記者探營(yíng)】

目前的朝外商圈正成為越來(lái)越多逛街一族的青睞之地，因?yàn)檫@里除了有我們很早以前就已熟知的藍(lán)島，還有老番街、朝外岳秀服裝市場(chǎng)、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外貿(mào)商品零售、專業(yè)大宗批發(fā)，也有成熟的娛樂(lè)休閑配套。

記者走訪的當(dāng)日并不是周末，但岳秀、老番街的人流還是熙熙攘攘，其中外商占到了大多數(shù)，其中既有大宗貨物的批發(fā)商，也有慕名而來(lái)的零購(gòu)客。而這些經(jīng)營(yíng)的攤主也早已習(xí)以為常，都在忙著操著一口流利的俄語(yǔ)招呼老外，鮮有人搭理記者。在老番街，記者逛到一個(gè)稍顯清閑的攤主面前詢問(wèn)租金水平，攤主指著自己只有5平方米的攤位，說(shuō)了一個(gè)讓記者咋舌的數(shù)字：月租金一萬(wàn)。也就是說(shuō)5平方米的攤位日租金要達(dá)到300多元，看攤主說(shuō)的時(shí)候一副包身工的憤憤神態(tài)，這個(gè)攤位應(yīng)該是他租來(lái)的。

而周邊正在建設(shè)中的雅寶城、優(yōu)唐、日壇國(guó)際廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目，也已進(jìn)入銷售或招商階段，朝外商圈儼然已具備成為繼井、西單之后京城第三大商業(yè)旺地的潛力。眾多新商業(yè)項(xiàng)目的入市，為眾多投資者和經(jīng)營(yíng)者提供了廣泛的選擇。據(jù)朝外MEN市場(chǎng)部主管樊明介紹，在已入市的項(xiàng)目中老番街已經(jīng)培育得相當(dāng)成熟，較初推出時(shí)老番街商業(yè)街售價(jià)25000元/平方米左右，而目前老番街一個(gè)8平方米左右的鋪面月租金至少在1萬(wàn)多元，租金水平不會(huì)低于30～40元/天/平方米，對(duì)于前期的投資者來(lái)說(shuō)，相當(dāng)可觀。而朝外MEN尚處于市場(chǎng)的培育期，開(kāi)盤(pán)期間較高售價(jià)達(dá)８萬(wàn)／平方米。據(jù)樊明介紹，目前靠近電梯口的黃金鋪位售價(jià)已達(dá)9萬(wàn)元/平方米，相對(duì)差一點(diǎn)的位置也要6.5萬(wàn)元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米（建筑面積）。

　【典型案例】

☆朝外MEN

2005年上半年開(kāi)業(yè)，地上3層，地下一層。地下一層餐飲和鞋帽；一層小百貨精品；二層服裝；三層精品店。一層的出租率在95％以上，二層出租率在90％左右，三層的出租率在80％左右。目前，朝外ＭＥＮ的主要定位客戶為俄羅斯遠(yuǎn)東的大單交易。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，朝外ＭＥＮ在銷售之初曾經(jīng)向投資者承諾，不過(guò)由于種種原因較后不了了之。記者了解到，朝外MEN一年多前一層靠里鋪位的租金僅7000元/年，不過(guò)據(jù)目前朝外ＭＥＮ市場(chǎng)部主管樊明介紹，由于目前尚處于市場(chǎng)培育階段，相比較老番街人氣并不是很旺，但他認(rèn)為，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，定位于大單交易也是目前朝外ＭＥＮ人氣不旺的一個(gè)原因?？傮w來(lái)說(shuō)商氣有待培養(yǎng)。

一句話點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在處于市場(chǎng)培育期，但在未來(lái)雅寶城、日壇廣場(chǎng)等新項(xiàng)目入市之后，到時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度只會(huì)有增無(wú)減。

☆老番街

總建筑面積8600平方米，是怡景園項(xiàng)目的底商。在當(dāng)初商業(yè)定位的時(shí)候，老番街沒(méi)有參照一般小區(qū)配套商業(yè)定位的模式，而選擇了以小商品、服裝百貨交易集散地為主的模式，一層為小商品市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)鞋帽、箱包、日用百貨；二層經(jīng)營(yíng)服裝、床上用品、針織品。

老番街的火爆很大原因其實(shí)在于生逢其時(shí)，老番街推出的時(shí)候恰逢雅寶路市場(chǎng)拆遷，很多老商家不愿冒損失固定客源的風(fēng)險(xiǎn)而搬離這里，因此多數(shù)選擇入駐老番街。目前出租率在99%以上，光顧的消費(fèi)人群以俄羅斯以及東歐國(guó)家的外籍人士為主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

一句話點(diǎn)評(píng)：老番街的成功說(shuō)明了天時(shí)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的重要性，其實(shí)這種天時(shí)就是找準(zhǔn)市場(chǎng)的需求以及空白點(diǎn)，使項(xiàng)目定位有的放矢。

【投資者說(shuō)】

記者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN項(xiàng)目鋪位的投資者劉女士。劉女士做服裝批發(fā)已經(jīng)有近十年時(shí)間，較初購(gòu)朝外MEN的商鋪并沒(méi)有過(guò)多地想到投資，更多地是為了自己的生意。當(dāng)初以3萬(wàn)元每平方米左右的價(jià)格購(gòu)了一個(gè)10平方米的攤位用于自營(yíng)。據(jù)她介紹目前位置相仿的攤位的價(jià)格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的的話，除去各種費(fèi)用，租金的率應(yīng)該在4%左右，實(shí)際上并不是很高。

4%的對(duì)于一些投資者來(lái)說(shuō)很難接受，但劉女士自有她的投資策略。她認(rèn)為商鋪投資不應(yīng)只看項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀，高的項(xiàng)目因?yàn)楸容^成熟，如果購(gòu)的話多是二手的項(xiàng)目所以售價(jià)也比較高，不如購(gòu)一個(gè)生鋪?zhàn)约簛?lái)培育。而且商鋪投資不能僅看租金回報(bào)，還應(yīng)該看到商鋪價(jià)格的上漲所帶來(lái)的收益。另一方面，劉女士認(rèn)為越是體量大的項(xiàng)目在未來(lái)項(xiàng)目成熟以后相比較小的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)相應(yīng)強(qiáng)一些，同時(shí)目前朝外MEN尚處于市場(chǎng)培育期，待氛圍成熟后租金回報(bào)肯定會(huì)高于現(xiàn)在的水平。

新項(xiàng)目鏈接

日壇國(guó)際廣場(chǎng)

商鋪類型：百貨商場(chǎng)/購(gòu)物商鋪

商業(yè)面積：80000平方米

項(xiàng)目定位：較初定位于特色酒吧、咖啡店、特色餐飲、品牌精品旗艦店以及服飾街市。不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于銷售的原因目前定位有所變化，傾向于大宗批發(fā)模式。

優(yōu)唐

商鋪類型：商業(yè)街商鋪

建筑面積：80000平方米

項(xiàng)目定位：公寓底商、主題商業(yè)廣場(chǎng)共8萬(wàn)平方米，定位填補(bǔ)市場(chǎng)空白，提供城市商居、商務(wù)、休閑娛樂(lè)的多元豐富空間。

雅寶城

商鋪類型：商業(yè)街商鋪

開(kāi)間面積：30~100平方米

項(xiàng)目定位：定位于專業(yè)外貿(mào)批發(fā)，計(jì)劃業(yè)態(tài)將是集珠寶、裘皮、服裝鞋業(yè)、大型精品等國(guó)內(nèi)名優(yōu)商品于一體的五外貿(mào)平臺(tái)。

專家點(diǎn)評(píng)：

董利（中國(guó)步行街工作委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）

2007年，由于日壇廣場(chǎng)、優(yōu)唐、雅寶城等項(xiàng)目的集中入市，朝外成為北京第三大商圈將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。而這第三大商圈卻與井、西單兩大商圈有所不同，一是零售與批發(fā)共存，二是消費(fèi)人群中外兼顧。未來(lái)此區(qū)域無(wú)疑將成為北京較有活力的商圈之一。對(duì)此商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，具有先天條件。但這種先天的條件能否轉(zhuǎn)化為較終的優(yōu)勢(shì)還要看項(xiàng)目之間的定位并根據(jù)定位而進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)。如果三個(gè)項(xiàng)目定位相同或相似，那么不僅會(huì)對(duì)三個(gè)項(xiàng)目成功及未來(lái)經(jīng)營(yíng)有較大不利影響，同時(shí)也會(huì)影響到投資者的投資效果和回報(bào)。當(dāng)然，此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果不銷售而整體出租并統(tǒng)一管理，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是的。

小 結(jié)

朝外商圈目前的商業(yè)除寫(xiě)字樓底商外，大多以服裝批發(fā)零售為主，與朝外商圈寫(xiě)字樓林立以及近鄰區(qū)的區(qū)域氛圍并不是十分符合。總結(jié)來(lái)說(shuō)目前的朝外商圈是外貿(mào)拉動(dòng)內(nèi)銷，期待后期入市的新項(xiàng)目在業(yè)態(tài)上應(yīng)該注重差異化。后期入市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者不應(yīng)該一窩蜂地?cái)D在服裝批發(fā)散售市場(chǎng)，根據(jù)區(qū)域氛圍，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，打造城市商居、商務(wù)、休閑娛樂(lè)的多元豐富空間。

百子灣區(qū)域消費(fèi)潛力與競(jìng)爭(zhēng)并存

【記者探營(yíng)】

前幾年，百子灣區(qū)域是住宅較火的區(qū)域，而現(xiàn)在，百子灣是商業(yè)較火的區(qū)域。問(wèn)及業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在什么地區(qū)的商業(yè)比較有投資潛力，大多數(shù)人都會(huì)提到百子灣。百子灣之所以火，離不開(kāi)百子灣區(qū)域社區(qū)規(guī)模的龐大以及對(duì)消費(fèi)力的預(yù)期。目前百子灣開(kāi)發(fā)完成的住宅總建筑面積在250萬(wàn)平方米左右，中原地產(chǎn)較新統(tǒng)計(jì)資料顯示，包括大成國(guó)際、蘋(píng)果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業(yè)在內(nèi)，總計(jì)有近80萬(wàn)平方米的商業(yè)亮相百子灣。

記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在目前投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)里面，目前后現(xiàn)代城的社區(qū)底商朝向臨街的一側(cè)租金價(jià)格在4.5元/天/平方米，但是一鋪難求，走了幾家中介都說(shuō)目前的臨街底商沒(méi)有房源。而已部分開(kāi)業(yè)的大成國(guó)際商業(yè)，據(jù)大成國(guó)際商業(yè)部負(fù)責(zé)人王琦介紹，傍著樂(lè)購(gòu)超市其商鋪的售價(jià)在2.2～2.8萬(wàn)/平方米，租金水平在15～20元/天/平方米。相比較而言，不遠(yuǎn)之隔的美羅城人氣稍遜，已開(kāi)業(yè)的百盛商場(chǎng)里人流，與復(fù)興門百盛遠(yuǎn)不可同日而語(yǔ)。

雖然未來(lái)百子灣區(qū)域的社區(qū)全部入住之后會(huì)帶來(lái)大量的消費(fèi)人群，但是相對(duì)于250萬(wàn)平方米的住宅建面，未來(lái)商業(yè)全部放量之后，80萬(wàn)平方米的數(shù)字似乎稍有過(guò)量之嫌，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為較為重要的就是看未來(lái)社區(qū)商業(yè)的招商工作，以及如何吸引區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群，投資者不僅要看到消費(fèi)力，更要綜合考慮到周邊的競(jìng)爭(zhēng)因素。

【典型案例】

☆大成國(guó)際

大成主力店樂(lè)購(gòu)TESCO已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，毋庸置疑主力店的號(hào)召力，在樂(lè)購(gòu)的人氣效應(yīng)和品牌號(hào)召力下，肯德基、好利來(lái)、美時(shí)美刻、達(dá)芙妮、紙老虎、CHARLIE BROWN等品牌店紛紛入駐開(kāi)業(yè)，據(jù)介紹屈臣氏、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳等目前也在洽談之中。同時(shí)為鼓勵(lì)創(chuàng)意產(chǎn)品入駐，開(kāi)發(fā)商特別為創(chuàng)意產(chǎn)品商家提供創(chuàng)意孵化基金。據(jù)大成國(guó)際商業(yè)部負(fù)責(zé)人王琦介紹，在目前投放市場(chǎng)的商鋪中，價(jià)格在1.6~4萬(wàn)元/平方米之間，均價(jià)為2.8萬(wàn)/平方米。已投入營(yíng)業(yè)的商鋪中，租金水平達(dá)到15~20元/天/平方米。

據(jù)開(kāi)發(fā)商的介紹，大成國(guó)際商業(yè)目前的銷售與招商工作開(kāi)展的比較順利。其實(shí)招商的順利很大程度上在于開(kāi)發(fā)商成功地引入了全球第三大超市樂(lè)購(gòu)TESCO。記者在非周末走訪樂(lè)購(gòu)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，即使是超市開(kāi)通了多班購(gòu)物班車，但超市的人流并不是很多，與位于雙井的家樂(lè)福超市的火爆程度還不在同一個(gè)層次上。

一句話點(diǎn)評(píng)：大樹(shù)底下好乘涼，簽約的商家與其說(shuō)是相信開(kāi)發(fā)商不如說(shuō)是相信樂(lè)購(gòu)TESCO。

☆后現(xiàn)代城商業(yè)

后現(xiàn)代城商業(yè)為典型的社區(qū)商業(yè)，為70年產(chǎn)權(quán)商鋪。開(kāi)間面積在36～127平方米之間。后現(xiàn)代城商業(yè)投入市場(chǎng)較早，相對(duì)填補(bǔ)了百子灣區(qū)域商業(yè)缺乏的空白。相對(duì)于臨街的商鋪，面向社區(qū)內(nèi)部的商鋪的出租率并不是非常理想。目前售價(jià)在15000元/平方米左右，租金價(jià)格在4.5元/天/平方米（建筑面積），包含物業(yè)管理費(fèi)以及取暖費(fèi)。

一句話點(diǎn)評(píng)：前面風(fēng)光，后面鋪位出租則不太樂(lè)觀。很可能將是即將入

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