閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

以下是引用片段：

　　編者按隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，安徽商業(yè)地產(chǎn)在近2~3年一路高歌猛進(jìn)，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)較熱門(mén)的話題?？v觀2007年安徽商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)總量增加、結(jié)構(gòu)調(diào)整的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)一路高歌的同時(shí)，一個(gè)全新的商業(yè)形態(tài)--社區(qū)商業(yè)正逐漸放射出其獨(dú)有的魅力。社區(qū)商業(yè)如何發(fā)展？本報(bào)特邀請(qǐng)安徽省商務(wù)廳副巡視員李庭信、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員何其琛先生對(duì)此進(jìn)行點(diǎn)評(píng)分析，期待二位專家的真知灼見(jiàn)對(duì)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)有一定的幫助。

 

　　省會(huì)合肥

 

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼

 

　　熱點(diǎn)闡述：

 

　　2007年，伴隨著合肥舊城改造、大建設(shè)、大發(fā)展的步伐，商業(yè)地產(chǎn)成為聚焦關(guān)注點(diǎn)之一，無(wú)論是廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)，還是政務(wù)區(qū)、新站區(qū)，一批批社區(qū)商業(yè)街、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、大型SHOPPING MALL如雨后春筍，紛紛進(jìn)入人們的視野。與之相應(yīng)的是合肥商業(yè)現(xiàn)狀和格局已經(jīng)發(fā)生了可喜的變化。

 

　　2007年12月，從合肥市商務(wù)工作務(wù)虛會(huì)上獲悉，在合肥市大型零售商業(yè)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃中，繼老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃之后，初步設(shè)想未來(lái)兩個(gè)都市級(jí)商業(yè)功能區(qū)和4個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，將共同構(gòu)筑起富有現(xiàn)代特色的省會(huì)商業(yè)圈。

 

　　熱點(diǎn)評(píng)析：

 

　　合肥商圈演變史跟其他城市一樣，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口的增長(zhǎng)，新的商圈也在不斷涌現(xiàn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)每10萬(wàn)人誕生一個(gè)商圈的原理，合肥市應(yīng)有十余個(gè)城市次級(jí)商圈。按照"提升老城區(qū)、創(chuàng)建新城區(qū)、創(chuàng)建新城市副"的規(guī)劃建設(shè)思路：合肥市的商業(yè)格局已經(jīng)形成以四牌樓、三孝口為核心的市級(jí)商圈和8個(gè)區(qū)級(jí)商圈，布局不斷優(yōu)化合理，并且一些外來(lái)商家的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理模式給合肥商業(yè)增色不少。

 

　　合肥原有的商業(yè)地帶，如三孝口，四牌樓等由于設(shè)施老化，土地成本稀缺，開(kāi)發(fā)成本高昂。雖具有其他區(qū)塊不可比擬的優(yōu)勢(shì)，但是近年來(lái)城市發(fā)展的變遷，新的商業(yè)鎮(zhèn)逐漸挑戰(zhàn)這些舊有型商業(yè)。一批以現(xiàn)代化購(gòu)物為支撐的商業(yè)，正成為市民消費(fèi)的新聚集區(qū)。但是，這些新的商業(yè)，明顯也有其巨大不足，主要是由于市場(chǎng)支持點(diǎn)較為單一，憑借型購(gòu)物超市為主要支撐的商業(yè)格局，發(fā)展受到的局限較多，商業(yè)變化較少，難以形成更大規(guī)模的集群優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，由于這些商業(yè)，地段取向一邊定為城市副，難以形成影響全市的商業(yè)地位。而縱觀合肥商業(yè)，隨著城市南遷的步伐，商業(yè)逐漸向南遷移。合肥環(huán)島的交通壓力日漸增大，通行能力下滑導(dǎo)致商業(yè)資源不斷外流，同時(shí)，新興的居住型商業(yè)群，正成為城市消費(fèi)的新一代典型代表。

 

　　按照合肥市的"十一五"規(guī)劃，未來(lái)幾年，合肥市將著眼于構(gòu)筑"一主城、四、一濱湖新區(qū)"的現(xiàn)代化大城市框架，使城市空間發(fā)展逐步向"環(huán)城-濱湖-臨江"演變。合肥未來(lái)商圈模型也在這一演變過(guò)程中開(kāi)始了它的"裂變"之旅。規(guī)劃中的兩個(gè)都市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，分別為老城區(qū)和濱湖新區(qū)，主要功能為購(gòu)物文化娛樂(lè)等，經(jīng)營(yíng)面積在80萬(wàn)平方米以上，而四個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，分別是科學(xué)城、上派、店埠、雙墩，六大商圈構(gòu)成省會(huì)商業(yè)圈。此外還有八個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)和33個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。

 

　　縱觀區(qū)域性商業(yè)資源集聚區(qū)，以購(gòu)物、商業(yè)步行街、商品交易市場(chǎng)、復(fù)合地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)等5大商業(yè)型態(tài)為核心的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼。

 

城市綜合體 

 

　　不是每個(gè)城市都適合

 

　　熱點(diǎn)闡述：

 

　　2007年信地·城市廣場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，占地417.7畝，總建筑面積75萬(wàn)平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，信地·城市廣場(chǎng)項(xiàng)目定位"國(guó)際視野，全國(guó)一線，安徽"，以"一站式消費(fèi)""體驗(yàn)式消費(fèi)"為立足點(diǎn)，將成為區(qū)域購(gòu)物、休閑、商業(yè)，商務(wù)勝地。

 

　　2007年4月29日，總投資達(dá)10億元的合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)在廬陽(yáng)區(qū)大楊鎮(zhèn)正式動(dòng)工興建。該工程既合肥市"1346"工程之一，也是合肥市、廬陽(yáng)區(qū)招商引資項(xiàng)目。據(jù)開(kāi)發(fā)商宣傳，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的建成后，商業(yè)輻射范圍達(dá)數(shù)百公里，強(qiáng)大的商業(yè)影響力，將極大增強(qiáng)了對(duì)周邊地區(qū)的吸引力和輻射力，同時(shí)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)還將為當(dāng)?shù)鼐用裉峁?萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

 

　　熱點(diǎn)評(píng)析：

 

　　城市商業(yè)綜合體常為副的，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛等功能組成，并由它們構(gòu)成一個(gè)具有多功能的城市縮微體。北京的金融街、百榮世茂甚至蚌埠的華夏街區(qū)、蕪湖的華強(qiáng)方特城等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范圍內(nèi)能實(shí)現(xiàn)自給自足，形成"城中城"的經(jīng)營(yíng)方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。

 

　　城市商業(yè)綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成"城中城"的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門(mén)類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

 

　　從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大方向上，城市商業(yè)綜合體將會(huì)對(duì)區(qū)域性城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向性產(chǎn)生一定影響。P.M.商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，不是每個(gè)城市都適合開(kāi)發(fā)大型城市商業(yè)綜合體的，也不是每個(gè)城市商業(yè)綜合體越大越好，更不是選擇城市商業(yè)綜合體就選擇了正確的城市商業(yè)開(kāi)發(fā)之路。從現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃看，相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商選擇的是自我陶醉的建筑規(guī)劃之路，開(kāi)發(fā)商盲目地認(rèn)為，只要時(shí)尚的、體驗(yàn)式的、高端次的就是市場(chǎng)需要的，只要建造出來(lái)，市場(chǎng)肯定就能夠消化掉，甚至還有開(kāi)發(fā)商列舉出國(guó)內(nèi)外不同地點(diǎn)不同區(qū)域的所謂成功案例來(lái)佐證，殊不知，城市商業(yè)綜合體比至商業(yè)街、購(gòu)物、復(fù)合地產(chǎn)、商品市場(chǎng)而言，受市場(chǎng)的影響更大。區(qū)域性城市商業(yè)綜合體不僅受制于國(guó)家關(guān)于大型商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的宏觀政策，尤其是金融、稅務(wù)政策，而且區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、區(qū)域投資市場(chǎng)、區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等等都直接影響項(xiàng)目的成敗。全國(guó)目前已建和在建的城市商業(yè)綜合體普遍承受來(lái)自區(qū)域市場(chǎng)的巨大壓力。P.M.商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，這并不要一棍子打死城市商業(yè)綜合體，而是提醒開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)規(guī)律科學(xué)布局合理規(guī)劃，細(xì)分城市商業(yè)綜合體。

 

社區(qū)商業(yè) 

 

　　主題化經(jīng)營(yíng)特色化服務(wù)

 

　　熱點(diǎn)闡述：

 

　　合肥市隨著老城區(qū)改造的逐步升級(jí)，許多傳統(tǒng)商圈因?yàn)榈缆泛推瑓^(qū)的折遷、改建而逐漸消失。市區(qū)內(nèi)、新道路的建設(shè)也催生出新的商業(yè)口岸。使合肥這座城市從一個(gè)向多個(gè)區(qū)域發(fā)展。大量居民的外遷，形成新的居住大社區(qū)，致使新的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遍地開(kāi)花，幾乎所有的住宅區(qū)開(kāi)發(fā)都伴隨大體量的社區(qū)商鋪上市，個(gè)別社區(qū)商鋪甚至不約而同地圍合整個(gè)社區(qū)，使社區(qū)商業(yè)不但"傷"了鋪還"傷"了業(yè)。

 

　　針對(duì)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，一些思想觀念先進(jìn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并正視這個(gè)問(wèn)題，著手轉(zhuǎn)變社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。2007年10月18日，元一名城·中西街招商全面啟動(dòng)。P.M.商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)按照中西街"西餐大眾化，中餐休閑化"的UPS定位對(duì)意向進(jìn)街經(jīng)營(yíng)商戶展開(kāi)定向選擇，選擇經(jīng)營(yíng)特色餐飲及特色店鋪商戶進(jìn)街，希望打造一條特色餐飲休閑街。無(wú)論從招商的角度還是運(yùn)營(yíng)的角度看，中西街都具有一定的借鑒意義，被評(píng)為2007年度安徽十大經(jīng)典策劃項(xiàng)目。

 

　　熱點(diǎn)評(píng)析：

 

　　隨著經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，國(guó)民的收入水平有了整體的提高，加上金融對(duì)消費(fèi)的政策刺激，使消費(fèi)者的消費(fèi)趨向多元化、主題化、個(gè)性化。消費(fèi)者的消費(fèi)需求由過(guò)去單純的溫飽消費(fèi)，向小康性消費(fèi)轉(zhuǎn)變。小區(qū)在配套建設(shè)方面，應(yīng)量力而行地多方位考慮，力求從物質(zhì)上和精神上去滿足住戶需求，可能地把一般日常生活問(wèn)題就近解決。因此"請(qǐng)進(jìn)來(lái)，活下去"是開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新的研究方向。

 

　　P.M.商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提示，跳出社區(qū)做商業(yè)是成功操作社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。跳出社區(qū)做商業(yè)要考慮很多因素：

 

　　，人群多元化為商鋪提供商機(jī)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，住宅產(chǎn)品已出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，在產(chǎn)品形式上，從低層公寓、疊拼HOUSE到小獨(dú)棟都能找到一二，這使得居住在這里的人群層次呈現(xiàn)多元化。居住人群的多元化為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了消費(fèi)基礎(chǔ)，適合更多商業(yè)形態(tài)在此出現(xiàn)。

 

　　，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。由于高知人才對(duì)消費(fèi)講究品位、品質(zhì)和檔次，因此業(yè)內(nèi)專家建議，滿足基本生活配套需求的商業(yè)如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。如零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。適合在社區(qū)商圈經(jīng)營(yíng)，規(guī)模不大，200平方米左右的中檔商店，產(chǎn)品有差異性，這樣的