以下是引用片段：

　　和所有商業(yè)地產(chǎn)一樣，社區(qū)商業(yè)也有它自身運作的規(guī)律，而不能隨意建造。那么社區(qū)商業(yè)應該遵循那些規(guī)律呢？

　　一、定位規(guī)劃前的調(diào)查。

　　1、對城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)進行專業(yè)的調(diào)查。

　　要依次落實對整個城市商業(yè)，社區(qū)所處的區(qū)域的商業(yè)，本社區(qū)商業(yè)狀況的調(diào)查。這種調(diào)查是專業(yè)的商業(yè)調(diào)查，完全不同于售樓員賣樓之前的調(diào)查，銷售公司的銷售策劃無法代替商業(yè)規(guī)劃。

　　2、對社區(qū)居民人口構(gòu)成及消費需求進行專業(yè)分析

　　在了解整個城市到區(qū)域再到社區(qū)的消費特性的基礎上，我們還要對社區(qū)居民基本狀況、消費量、消費力、消費特征進行專業(yè)分析。后期運營都是以這些前期調(diào)查為基礎的。

　　3、對各類商業(yè)經(jīng)營資源進行充分的評估和預測

　　對商業(yè)資源進行充分的調(diào)查、評估和預測是非常重要的一點。商業(yè)資源可以分為經(jīng)營資源、管理資源、市場資源。經(jīng)營資源是指商戶、品牌商、經(jīng)營客戶。管理資源就是人才和團隊。市場資源就是消費者和居民。其中經(jīng)營資源是特別值得分析的。往往造成設想無法實現(xiàn)的原因正是較初對經(jīng)營資源沒有準確的分析。比如在一些二三線城市，開發(fā)商設想引進蘇寧、麥當勞等，但實際該城市面積很小、人口、交通閉塞，連一般的品牌都不愿意落戶于此，更何況那些一線品牌。

　　4、對投資、銷售、租賃進行充分的財務測算和收益目標設定

　　通過對投資、銷售和租賃充分的財務測算，明確收益目標到底是賺取租金還是賺取開發(fā)利潤，以及商業(yè)物業(yè)哪一部分要賣，哪一部分要租，哪一部分要留。

　　二、商業(yè)定位

　　在社區(qū)商業(yè)中，我們一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯栴}。如社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位；社區(qū)商業(yè)的功能定位；社區(qū)商業(yè)的客層定位；社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營品類定位；社區(qū)商業(yè)的服務半徑定位；

　　除了這五大定位我們還需明確兩個問題：

　　1、社區(qū)商業(yè)的營銷模式設定--租、售、留的比例控制，時間控制，空間控制。

　　通常開發(fā)商在社區(qū)建設過程中，就已經(jīng)在盤算社區(qū)商業(yè)是賣是租？賣哪一部份？租哪一部份？留哪一部份？賣還是不賣？賣五年還是賣三年？單體發(fā)售還是統(tǒng)一銷售？是按照物業(yè)結(jié)構(gòu)銷售還是分割后銷售？很多無法回避的問題擺在眼前。解決這些問題我們一定要對社區(qū)商業(yè)得營銷模式進行設計，其中包括：比例控制；時間控制；空間控制。

　　2、社區(qū)商業(yè)的管理模式設定--返租、代租、統(tǒng)租的設定及后續(xù)管理方式的確定。

　　一些住宅小區(qū)的開發(fā)商把商業(yè)物業(yè)和住宅搭配著出售，由住宅的售樓員向投資業(yè)主說明商業(yè)物業(yè)的情況，這種為賣而賣的做法是很可怕的。正確的做法是把下列問題一一明確：出售后統(tǒng)一返租還是自己代租？自己統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，還是賣完之后一概不管？后續(xù)采取什么樣的管理模式和管理方式？

　　三、商業(yè)規(guī)劃

　　1、社區(qū)商業(yè)區(qū)域位置規(guī)劃。

　　社區(qū)商業(yè)個規(guī)劃的就是它的位置。我們需要研究社區(qū)的交通流向、人口分布、居住環(huán)境、消費習慣、出行習慣等，從而較終決定把商業(yè)放在一個較適合的位置。

　　位置規(guī)劃還要將商業(yè)和住宅結(jié)合在一起考慮。一方面因為商業(yè)可能對住宅的品質(zhì)、居民的生活、周邊的交通、社會治安、噪音污染有很大影響，另一方面作為開發(fā)商，都希望社區(qū)商業(yè)能夠形成一種規(guī)范的商業(yè)氛圍，而不希望社區(qū)商業(yè)在無序發(fā)展中變得雜亂無章。

　　2、社區(qū)商業(yè)規(guī)模體量規(guī)劃。

　　規(guī)模和體量是要根據(jù)整個商業(yè)的總體供應量和總體需求量兩者之間的平衡關(guān)系來掌握的。上海大華社區(qū)的商業(yè)一直不成氣候的原因就在于頭先總體體量過多，商業(yè)同業(yè)競爭太激烈。

　　3、社區(qū)商業(yè)交通組織規(guī)劃。

　　如今交通擁堵已經(jīng)成為城市頑疾。社區(qū)商業(yè)的目的是要為社區(qū)居民生活提供便利和配套的，而不是為社區(qū)居民增加交通負擔和交通阻塞的。沒有交通組織規(guī)劃，容易導致居民進出受阻，機動車亂停亂鳴，長此以往就可能演變成為大麻煩。

　　比如北京的方莊，是三環(huán)內(nèi)二環(huán)外一個比較的社區(qū)。內(nèi)有家樂福，百勝，全聚德烤鴨店等。當年這個社區(qū)初建成時非常有品質(zhì)，非常有規(guī)模，非常有影響。但是前期在整個社區(qū)建設過程中沒有做商業(yè)規(guī)劃，更談不上交通規(guī)劃，如今僅是一個停車問題，就讓原本高品質(zhì)的社區(qū)變得非常雜亂，從而導致居民生活品質(zhì)下降。

　　4、社區(qū)商業(yè)功能布局規(guī)劃。

　　對于一個社區(qū)商業(yè)來說，每一個小部分的功能都應該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。

　　5、社區(qū)商業(yè)目標商戶規(guī)劃。

　　社區(qū)商業(yè)規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)目標客戶。很多開發(fā)商招商的時候頭先想到國際 的大品牌，比如沃爾瑪、家樂福。但并非越是國際性大品牌就越好。我們認為適合的才是較好的。譬如一個普通人認為跟明星結(jié)婚是一件幸福的事情，夢想成真才發(fā)現(xiàn)明星的觀念，花銷，人際交往都和自己不一致，美夢就此變成了噩夢。

　　社區(qū)商業(yè)就像普通人一樣，是一種特別質(zhì)樸的商業(yè)形式，就像居家過日子一樣，只要適合這個社區(qū)的需要和消費，適合社區(qū)居民的需求，那就是較好的，而不一定要貪大、貪新、貪高、貪洋。

　　四、商業(yè)設計

　　在商業(yè)規(guī)劃的基礎上進一步細化和專業(yè)化，點到點的落實，就是商業(yè)設計。

　　1、各類商業(yè)空間結(jié)構(gòu)設計

　　建筑的空間設計是要為日后商戶經(jīng)營服務的，購物、百貨、賣場、便利店等不同業(yè)態(tài)所需的柱數(shù)，層高，荷載等都不一樣。如果是做餐飲，那么進水、排水、通風、排煙都要實現(xiàn)設計完備。

　　2、電氣設備、能源配套設計

　　此項設計非常零散卻不可或缺，比如空調(diào)的配置，要有足夠的電量；餐飲需要天然氣或煤氣管道，若在高樓層還有物流交通，垃圾處理；做家電賣場需要配備專門的電梯和配套倉庫。這些細節(jié)都是失之毫厘繆之千里的。

　　3、物流、客流、車流設計

　　建筑設計里叫做豎向交通，商業(yè)規(guī)劃中我們稱之為垂直交通。包括電梯的位置，客流的走向，正門、側(cè)門、進貨口、垃圾出口、小貨車進出口等位置的設計。

　　4、商業(yè)外觀形象和環(huán)境設計

　　主路口，形象招牌，外觀形象，外圍環(huán)境都要作為去考慮，要合理分配設計，切不可任憑商戶隨意懸掛招牌、廣告等。

　　5、商業(yè)銷售營銷、運營管理模式設計

　　開發(fā)商應該明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，以此大方向為方針策略，來指導商業(yè)規(guī)劃和設計。

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