2007年10月之后，受到房貸新政的影響，樓市觀望情緒日濃，一些購(gòu)房者也隨之陷入茫然的觀望中，不知如何作出置業(yè)選擇。2008年3月起，發(fā)展商頻頻啟動(dòng)特價(jià)、團(tuán)購(gòu)等促銷方式，購(gòu)房者有的在低價(jià)誘惑下倉(cāng)促入市，有的卻因?yàn)榘l(fā)展商的降價(jià)舉動(dòng)，認(rèn)為樓價(jià)還有可降空間，從而更加觀望。這種行為，我們同樣也稱之為不理性。

　　在目前樓市調(diào)整之時(shí)，由于投資者、炒房者的大量退出，不僅意味著樓價(jià)開始回歸理性，也意味著購(gòu)房者有了更多的選擇機(jī)會(huì)。此時(shí)作為購(gòu)房者更應(yīng)理性選擇，不盲目入市，也不坐等時(shí)機(jī)。明確自己需要的是什么，置業(yè)目的是什么，而后量入而出，精明購(gòu)房。

　　初出茅廬的單身白領(lǐng)

　　過(guò)渡置業(yè) 地段優(yōu)先

　　畢業(yè)剛工作，收入不高不低，薄有積蓄，厭倦了與他人合租的不方便，也不想再將賺來(lái)的錢交給房東去養(yǎng)了別人房子的單身白領(lǐng)，不如趁市場(chǎng)調(diào)整時(shí)樓價(jià)低，促銷多，購(gòu)個(gè)小房子，做自己的房東。

　　購(gòu)小戶型作過(guò)渡的，大多是工作不久的單身白領(lǐng)，積蓄不多。2007年樓市高位時(shí)，隨便一個(gè)小戶型項(xiàng)目都賣到8000余元/平方米的價(jià)格，頭付再加上各種交易費(fèi)用，筆支出已經(jīng)頗高，也攔住了不少原本有過(guò)渡置業(yè)意愿的購(gòu)房者。

　　2007年房貸新政之后，眼看著炒房者走了，投資客也少了，供應(yīng)量卻多了，發(fā)展商也著了急，于是“借一成頭付”、“頭付兩萬(wàn)”、“靈頭付”等促銷方式頻頻出現(xiàn)市場(chǎng)，一些小戶型項(xiàng)目的售價(jià)也漸漸低走回歸。一些想做自己房東的過(guò)渡型置業(yè)需求也再次浮現(xiàn)了出來(lái)。

　　作為過(guò)渡型置業(yè)的購(gòu)房者，在目前的市場(chǎng)中如何選擇合適的房子呢？

　　頭先要注意的是選擇單位的區(qū)位。過(guò)渡型置業(yè)的購(gòu)房者，大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，交通工具可能依然是以公共交通為主。那么在置業(yè)購(gòu)房時(shí)頭選的區(qū)域當(dāng)然是就近原則，離工作地點(diǎn)越近越好。同時(shí)，作為過(guò)渡型的房子，要考慮自己在換房后這套小房子的升值空間或出租回報(bào)等。就目前東莞小戶型項(xiàng)目布局而言，CBD區(qū)的小戶型項(xiàng)目的售價(jià)較高，但其升值空間和出租率也是較高，在經(jīng)濟(jì)能力允許的前提下，CBD區(qū)或者泛區(qū)的單位應(yīng)當(dāng)是頭選。如果是工作地點(diǎn)離區(qū)較遠(yuǎn)，或者在其他鎮(zhèn)街工作的，則應(yīng)該選擇區(qū)域行政較近輻射范圍內(nèi)的小戶型項(xiàng)目。

　　在選擇好區(qū)位之后，接著要關(guān)注的當(dāng)然就是價(jià)格。萬(wàn)萬(wàn)不可被發(fā)展商“借一成頭付”、“頭付兩萬(wàn)”、“靈頭付”的促銷手段迷花了眼，沒(méi)有計(jì)算單價(jià)或者月供就直接定了單位付了錢。正常情況下，月供支出應(yīng)低于月收入的50%以下，才是合理支出，同時(shí)不僅要看頭付，還要算好總價(jià)和單價(jià)。

　　目前東莞CBD區(qū)范圍內(nèi)的小戶型項(xiàng)目售價(jià)約在6500元/平方米至8000元/平方米左右，其他分散布局的部分小戶型項(xiàng)目售價(jià)約在5500元/平方米-6000元/平方米左右。（以上售價(jià)均為帶裝修售價(jià)。）

　　小有實(shí)力的頭次置業(yè)者

　　購(gòu)房自住 量入而出

　　在東莞工作好些年了，腰包略鼓，小有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算在這個(gè)城市里安家落戶了的頭次置業(yè)者要成家，得要購(gòu)個(gè)稍大些的房子，或者就一步到位省了以后換房的麻煩。

　　自住需求的購(gòu)房者在市場(chǎng)中一直存在，而且應(yīng)該是作為市場(chǎng)的置業(yè)主體。然而經(jīng)過(guò)2007年的非理性市場(chǎng)后，2008年的頭次置業(yè)者出現(xiàn)了兩種分化，一種是想購(gòu)房，但不知道自己到底應(yīng)該購(gòu)什么樣的房。另一種是明白自己想要的置業(yè)目標(biāo)，但不知道應(yīng)該在什么時(shí)候出手購(gòu)房，因而持續(xù)觀望。

　　對(duì)于這一類購(gòu)房者，有行內(nèi)人士給出了客觀的建議。

　　頭先是要考慮承受能力。因?yàn)檫@一類的剛性自住需求者，通常對(duì)住房的面積要求偏向于中大戶型，總價(jià)相對(duì)較高，那么一定要考慮到自己的頭付支出和今后的月供支出比例。在自己經(jīng)濟(jì)能力承受范圍之內(nèi)，有目的地選擇樓盤，當(dāng)目標(biāo)樓盤的價(jià)格波動(dòng)，達(dá)到自己的理想價(jià)位，感覺(jué)沒(méi)有太多泡沫時(shí)，就可以入市了。

　　其次依然是區(qū)位。由于是自己常住的單位，那么一定要考慮工作地點(diǎn)與居住地點(diǎn)的距離，較好是在南城工作的選擇南城的項(xiàng)目，在東城工作的選擇東城的項(xiàng)目。如果區(qū)域內(nèi)沒(méi)有比較合適的項(xiàng)目，在選擇其他區(qū)域的項(xiàng)目時(shí)，就要考慮到項(xiàng)目的交通是否便利，工作地點(diǎn)到居住地點(diǎn)的交通成本和時(shí)間成本是否合適等因素。

　　再次是項(xiàng)目的社區(qū)氛圍、社區(qū)文化、生活配套和物業(yè)管理。畢竟是自己要長(zhǎng)期生活的地方，社區(qū)氛圍不好，社區(qū)文化、生活配套差，會(huì)影響到日常的生活品質(zhì)。而物業(yè)管理是一個(gè)樓盤項(xiàng)目升值保值的關(guān)鍵，這套單位是打算作為長(zhǎng)期居住的地方，誰(shuí)也不希望自己居住的地方因物業(yè)管理不好而徒惹是非，更使項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低。無(wú)論是自住還是投資都要考慮性價(jià)比，尤其目前市場(chǎng)進(jìn)入這種膠著狀態(tài)，各大開發(fā)商都會(huì)做好品質(zhì)，是選擇高性價(jià)比房屋的好時(shí)機(jī)。

　　觀望不是坐著等，至少要有一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)性樓盤，經(jīng)常去走走看看，看產(chǎn)品看配套，再看他們的價(jià)格在一個(gè)時(shí)間段里有沒(méi)有波動(dòng)，當(dāng)你的目標(biāo)性樓盤的價(jià)位達(dá)到了自己的理想狀態(tài)，就可以出手了。如果只是看和猜想是沒(méi)有意義的。

　　此外，一些頭次置業(yè)者在戶型選擇時(shí)只考慮了近期的家庭成員需求，而未考慮未來(lái)幾年的家庭成員變動(dòng)，這也是不對(duì)的。如果經(jīng)濟(jì)能力允許，而且不打算在短期換房，就一定要充分考慮家庭生活的變動(dòng)和需要，以免造成一定時(shí)間后的生活別扭。

　　精打細(xì)算的長(zhǎng)線投資者

　　理性投資 從長(zhǎng)計(jì)宜

　　2007年新政之后，在東莞樓市大量消失的是短期炒房的投資者，而一直以來(lái)精打細(xì)算的長(zhǎng)線投資者，從來(lái)沒(méi)有從市場(chǎng)上消失過(guò)。實(shí)際上，也許現(xiàn)在的過(guò)渡置業(yè)者和頭次置業(yè)者在數(shù)年后，出現(xiàn)換房需求時(shí)，他們也不經(jīng)意地會(huì)扮演一次投資者的角色。

　　有從業(yè)者告訴記者，東莞的投資客在多年來(lái)一直保持著理性投資的作風(fēng)，只是在2007年的非理性上漲中，他們的身影被淹沒(méi)在眾多的投資者中。2007年房貸新政之后，這些理性投資者的身影重新受到市場(chǎng)的關(guān)注，而投資市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)了理性。

　　作為投資者，在選擇投資物業(yè)時(shí)，頭先關(guān)注的自然是區(qū)位地段。市場(chǎng)是個(gè)盤分化明顯的，不同地段、資源的項(xiàng)目，價(jià)值自然不同，這些因素，在選擇投資樓盤時(shí)必須要注意。

　　2007年到2008年，我們可以看到，樓價(jià)漲的時(shí)候，城市區(qū)的房子上漲起來(lái)了，郊區(qū)配套不是很完善也上漲起來(lái)了。而在樓市下降過(guò)程當(dāng)中，城區(qū)下調(diào)的空間不大，而郊區(qū)比較偏的地段下跌很明顯。所以在地段和區(qū)位來(lái)講，還是盡量選擇CBD等區(qū)域來(lái)購(gòu)房。如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的前提下，不妨選擇一些稀缺資源的，大戶型的項(xiàng)目。市場(chǎng)證明，有資源的豪宅項(xiàng)目，其抗風(fēng)險(xiǎn)性是較強(qiáng)的。

　　其次要關(guān)注的當(dāng)然是率，如果房屋是作為投資品存在的，每年回收的租金如果只有1%或者是低于存款利率的話，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)了泡沫，所以租金的收益應(yīng)該達(dá)到3%—5%，而且固定資產(chǎn)應(yīng)該不斷的增值，這才是理想的。

　　較后還有我們?cè)谧宰≈脴I(yè)部分提及過(guò)的社區(qū)氛圍、社區(qū)文化、生活配套和物業(yè)管理等，這些是為項(xiàng)目形象加分的因素，也是項(xiàng)目能保值升值的影響因素。

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