■十項權(quán)利六項義務(wù)

《物業(yè)管理條例》針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有10項權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等10項。

《物業(yè)管理條例》同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定等6項。

■投票權(quán)根據(jù)業(yè)主的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。

■業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

■業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

■開發(fā)商應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約

開發(fā)商應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)購受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)購受人明示，并予以說明?！　　　　?作者：劉新雷)