■開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議

　　往往有失公正

　　所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。

　　格式條款合同的特征是：（１）格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。（２）格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。（３）格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。（４）在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。

　　■購房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)

　　有權(quán)伸張合法權(quán)益

　　我國(guó)《合同法》第３９條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有權(quán)要求賣方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說明。

　　《合同法》第４１條規(guī)定：當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無效的。

　　■制定補(bǔ)充協(xié)議

　　應(yīng)遵循三條原則

　　商品房購賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行：

　　一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，頭先將整個(gè)交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮；其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確；較后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

　　二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。

　　三是舉證責(zé)任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。

　　簽署補(bǔ)充協(xié)議的雙方應(yīng)熟知房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)和法律規(guī)定，還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)，明確自己應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)。因此，建議雙方較好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)法律人士對(duì)合同進(jìn)行審查，提供咨詢意見。

　　北京市仲裁委員會(huì)仲裁員 陳文

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