大多數(shù)的購(gòu)房者都非常關(guān)心入住后的物業(yè)管理問(wèn)題，所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)往往會(huì)詳細(xì)詢問(wèn)。開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)詳細(xì)說(shuō)明將來(lái)需收取的物業(yè)管理費(fèi)數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，甚至將此內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中?？墒强蛻羧胱『?，有時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與當(dāng)初發(fā)展商的承諾不盡相同。例如有的項(xiàng)目原來(lái)說(shuō)24公里供應(yīng)熱水，業(yè)主入住后卻無(wú)法開(kāi)通；而原定的物業(yè)管理費(fèi)，入住后才發(fā)現(xiàn)高了一大截。

當(dāng)住戶找物業(yè)管理公司詢問(wèn)時(shí)，物業(yè)公司稱自己是依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù)。找開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)，發(fā)展商則非常遺憾地表示，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒(méi)有辦法約束，所以只能很抱歉了。這就使得購(gòu)房者非常窩火，覺(jué)得自己受了騙。

分析上述問(wèn)題，關(guān)鍵之處有兩點(diǎn)：一是發(fā)展商能不能對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題作出承諾；二是對(duì)這種承諾引發(fā)的法律后果，發(fā)展商應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任。

對(duì)于個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理與房屋購(gòu)賣均是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋購(gòu)賣當(dāng)事人一方是發(fā)展商，另一方是購(gòu)房客戶，兩者間是購(gòu)賣合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購(gòu)房客戶往往就是住戶，而賣房的發(fā)展商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無(wú)論如何，不能抹殺這兩種合同關(guān)系的獨(dú)立與區(qū)別。而物業(yè)管理費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，實(shí)際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。

在房屋預(yù)售前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)。然后，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)，可以對(duì)相關(guān)物業(yè)管理問(wèn)題作出必要的說(shuō)明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點(diǎn)，同時(shí)方便廣大購(gòu)房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。

但是開(kāi)發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當(dāng)處分他人的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有簽訂這種條款的主體資格，這項(xiàng)工作應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購(gòu)房客戶簽訂協(xié)議。

較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第七十一條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，對(duì)于重大誤解情形，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。同時(shí)，我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失……”

這就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而購(gòu)房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失，則該客戶可以要求撤銷該購(gòu)房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，例如裝修費(fèi)等，則可以提出索賠請(qǐng)求?！　　　　?作者：郭玉濤)