央行昨天決定，從今日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率5.51%的水平，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%上升0.20個百分點。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款較低頭付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。

央行公布的這幾項政策，可視為落實 在政府工作報告中提出的政府如何抑制國內(nèi)房地產(chǎn)價格快速增長的一項措施。這一項措施具有幾個方面意義：

其一，提醒民眾在購房時，應(yīng)該理性考慮利率風險。對個人住房貸款來說，由于以往消費者在購購房子時，開發(fā)商與銀行只是會告知所購的房子總價金額多少，按現(xiàn)行貸款利息，確定貸款的年限，就可以算出購購這套房子每個月應(yīng)付款金額。由于長期以來的低利率，住房貸款所算出的支付金額一般不大，對民眾的購房意愿影響不大。但實際上，貸款利率是變化的，利率一變化，民眾支付的房款也就會變化。

2004年10月加息，不少民眾才意識到利率風險的存在，但那時房地產(chǎn)商的解釋是該次加息0.27厘，對個人還房貸款影響不大，也增加不了多少負擔。但是，如果利率再變化呢？這次調(diào)高個人住房信貸利率0.20個百分點再一次向民眾表示，個人在貸款購房時，一定要考慮利率風險的存在。

因為，無論是從國內(nèi)民間信貸市場的利率(12%以上)，還是從現(xiàn)行國內(nèi)率(利率應(yīng)該是一種平均率)及美國近50年來的利率變化情況來看，利率在10%以上應(yīng)該是十分常見的事情。目前，國內(nèi)個人住房貸款如此之低，就在于央行管制的結(jié)果。隨著國內(nèi)利率市場化程度提高，利率放松管制，那么國內(nèi)利率也容易上升到10%以上的水平。

如果利率上升為10%，以復利計算，借款100萬，8年后連本帶息就得200萬。民眾知道這個道理，就會明白自己的一輩子是在為誰做事了。因此，民眾購房時，要理性來考慮，一定要考慮巨大的利率風險。否則，一旦利率變化，個人就會承擔很大的生活壓力。

其二，提高個人按揭貸款的成數(shù)，增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求，同時可以減小商業(yè)銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。較為重要的是，近年來，國內(nèi)一些商業(yè)銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在于按揭成數(shù)高低，而是對個人住房貸款的審查往往流于形式，如不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務(wù)所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監(jiān)會的指引執(zhí)行(即個人住房貸款每月還款額不得超過個人收入50%)，那么就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業(yè)銀行個人住房貸款可能面臨的風險。

總之，近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它在帶動國內(nèi)經(jīng)濟走出通貨緊縮，保持國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)快速增長方面起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地產(chǎn)投機炒作嚴重，一些房地產(chǎn)商用種種方式來制造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發(fā)展，導致房地產(chǎn)泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。因此，本次政策調(diào)整不僅強化民眾的利率風險意識，還強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利于商業(yè)銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制的形成?！　　　　?