日前，劉先生打進(jìn)本報(bào)熱線訴苦，他于去年底在城東購(gòu)購(gòu)了一套期房，按照開發(fā)商的宣傳，他購(gòu)購(gòu)的住房所在小區(qū)游泳池、地下車庫(kù)、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施齊全，且環(huán)境優(yōu)美動(dòng)人……然而，當(dāng)今年7月劉先生走進(jìn)該小區(qū)才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)根本沒有游泳池和地下停車場(chǎng)，且過(guò)道兩邊都被開發(fā)商規(guī)劃成了車位，和宣傳單上的說(shuō)法相差甚遠(yuǎn)。

據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，目前商品房的消費(fèi)投訴，居十大消維權(quán)投訴熱點(diǎn)之頭。這些投訴中，虛假?gòu)V告又占了相當(dāng)大的比例。

■點(diǎn)穴：宣傳冊(cè)不具法律效力

成都泰合泰律師事務(wù)所熊律師分析說(shuō)，劉先生這樣案例是合同成立前的廣告宣傳與合同的履行的實(shí)際情況不符所產(chǎn)生的爭(zhēng)議。就房產(chǎn)廣告宣傳而言，主要涉及了兩方面的法律：一是廣告法，一般情況下，與合同責(zé)任也就是與民事責(zé)任沒有直接的關(guān)系，這是方面法律的問(wèn)題；二是合同法，如果廣告宣傳中，一些內(nèi)容是直接體現(xiàn)在合同中的，那么這就會(huì)對(duì)合同的訂立產(chǎn)生重大影響，就會(huì)產(chǎn)生合同責(zé)任問(wèn)題。

“簽訂合同在法律上要求有兩個(gè)步驟，也就是我們經(jīng)常講的邀約和承諾?！毙苈蓭熃忉屨f(shuō)，邀約這是指當(dāng)事人一方，向他方提出訂立合同的要求或者建議；承諾是受邀約人同意邀約。邀約一經(jīng)承諾，合同就正式成立。一般來(lái)說(shuō)，廣告宣傳在法律上人們把它叫做邀約邀請(qǐng)，邀約邀請(qǐng)又稱引誘性邀約，這是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出簽訂合同的邀約，賣方邀請(qǐng)購(gòu)方之后自己就變成了邀約方，賣方發(fā)出邀約邀請(qǐng)之后，購(gòu)方提出邀約，賣方這時(shí)就成為了承諾方。邀請(qǐng)本身一般不產(chǎn)生合同責(zé)任。

消費(fèi)者在購(gòu)房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實(shí)物的模型等等，基本上都屬于邀約邀請(qǐng)的這種方式，只要是不寫到合同中，很難要求賣方對(duì)此承擔(dān)合同責(zé)任。

■提醒：應(yīng)將宣傳條款寫進(jìn)合同

成都合泰律師事務(wù)所的何律師提醒消費(fèi)者，在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)該將開發(fā)商的宣傳條款寫進(jìn)合同。

何律師說(shuō)，消費(fèi)者在簽約時(shí)往往有一個(gè)思維的誤區(qū)，認(rèn)為廣告宣傳是白紙黑字寫著，就是落實(shí)在書面上的東西。往往宣傳廣告也是以一種書面形式表現(xiàn)的，所以很多購(gòu)方就把邀約邀請(qǐng)誤認(rèn)為是一種具有法律意義的邀約。實(shí)物模型，購(gòu)方也把它認(rèn)為就是合同內(nèi)容，實(shí)物模型表現(xiàn)的樓層高度是多少，綠化面積是多大，模型中還有很多配套設(shè)施等等，往往做得都非常漂亮。那么購(gòu)方就把這個(gè)誤認(rèn)為是合同中的內(nèi)容，所以就把邀約邀請(qǐng)誤認(rèn)為是履行合同的依據(jù)，或者是把廣告宣傳誤認(rèn)為是合同附件，把它誤認(rèn)為是合同當(dāng)然的組成部分。然而，消費(fèi)者其實(shí)不知道這些宣傳不具法律效力，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是沒有法律約束力的。

何律師提醒消費(fèi)者，購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，綠化問(wèn)題、配套設(shè)施等廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)該寫入到合同中?！耙坏⑦@些寫進(jìn)合同，它們就成為了合同的條款和合同的內(nèi)容，那么賣方就必須兌現(xiàn)，如果不兌現(xiàn)就要承擔(dān)違約的責(zé)任?！焙温蓭熣f(shuō)。