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購(gòu)房者退房有“絕招” 吃透法規(guī)再言退

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 636 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

目前,正值收房高峰期,提醒購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題準(zhǔn)備退房時(shí),先吃透相關(guān)法規(guī)再言退。因?yàn)閷?dǎo)致業(yè)主退房的原因有許多,比如原規(guī)劃變更,面積縮水、產(chǎn)權(quán)證未辦理下來(lái)等問(wèn)題。在更多的時(shí)候,購(gòu)房者提出退房,會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的種種抵制。

是否符合退房條件

如在購(gòu)房合同中已約定退房事宜,可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。

從目前法律環(huán)境來(lái)講,可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如開(kāi)發(fā)商延遲交房超過(guò)一定期限,小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)所表達(dá)的內(nèi)容,在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定,既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件,且購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立,那么購(gòu)房者就可以通知開(kāi)發(fā)商解除合同。這種情況下,一旦業(yè)主起訴,即使開(kāi)發(fā)商推諉,也會(huì)得到法院的支持。

協(xié)商不成再訴訟

建議業(yè)主,如果滿(mǎn)足合同約定的退房條件,較好還是先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿(mǎn)意,業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求,建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫,可提出與開(kāi)發(fā)商共同委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響,并可以修復(fù),法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修復(fù),法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求,同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付。

索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)

除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外,開(kāi)發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面,如果是開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。在退房款方面,采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款購(gòu)房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中,都是發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分,屬于購(gòu)家頭付款的部分直接退還給購(gòu)家,屬于購(gòu)家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購(gòu)家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。此外,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房人頭付款利息。即從頭付款交付日到開(kāi)發(fā)商歸還日該筆頭付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。若購(gòu)房者要求退房時(shí),已居住了一段時(shí)間,這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商,購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,若是購(gòu)房者的責(zé)任,開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

■退房流程一覽表

建議按照以下程序辦理退房:頭先購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話(huà)向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù),再督促開(kāi)發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人,并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此,消費(fèi)者與銀行解除借款合同,而在開(kāi)發(fā)商退回全部房款后,購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)賣(mài)合同也意味著得以解除。此外,在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí),銀行一般都會(huì)要求購(gòu)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn),保險(xiǎn)受益人為貸款銀行,所以較后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

■法規(guī)支持

●購(gòu)房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)

對(duì)應(yīng)法規(guī):《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定退保程序:投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后,投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi),保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后,投保人要求解除合同的,保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi),剩余部分退還投保人。購(gòu)房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

●違約金就高不就低

對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容:違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的,差額部分由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失,開(kāi)發(fā)商則直接按違約金來(lái)賠償?!穸ń鹂呻p倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》第116條具體內(nèi)容:當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀:“違約金”與“定金”只能擇一適用,不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔浚_(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。

■經(jīng)驗(yàn)之談

●辦房產(chǎn)證前退房更省事,否則鑒定時(shí)間長(zhǎng),程序相對(duì)更復(fù)雜

購(gòu)房者即便已辦理了房產(chǎn)權(quán)證書(shū),理論上也不影響其行使退房權(quán)利,但在辦理手續(xù)時(shí)會(huì)麻煩一些。業(yè)主較好還是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù),這樣會(huì)省很多事。如果拿到房產(chǎn)證后 屋時(shí)或在其他情況下發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要退房,通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的鑒定過(guò)程,然后走訴訟之路,拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù),過(guò)程較復(fù)雜。

●增加室內(nèi)空氣質(zhì)量保證條款,簽合同前先進(jìn)行室內(nèi)空氣檢驗(yàn)

針對(duì)曾有業(yè)主因室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題要求退房而訴訟失敗的案例,提醒消費(fèi)者,消費(fèi)者在購(gòu)房、裝修、購(gòu)購(gòu)家具和商家簽訂合同時(shí),較好在合同中增加保證室內(nèi)空氣質(zhì)量的條款,一旦發(fā)現(xiàn)家里存在有害氣體污染問(wèn)題,可作為解決問(wèn)題的依據(jù)。同時(shí),可在購(gòu)購(gòu)房子之前請(qǐng)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)專(zhuān)家對(duì)室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)的含量進(jìn)行檢測(cè)。

●考慮房?jī)r(jià)上揚(yáng)后的潛在損失,房?jī)r(jià)上漲后造成的間接損失也應(yīng)約定賠償方式

退房?jī)H退原購(gòu)房款,如果在房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況下,退房反而會(huì)使購(gòu)房者遭受損失。因此,購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),還要注意約定,當(dāng)因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí),開(kāi)發(fā)商除返還房款外,還應(yīng)承擔(dān)因房?jī)r(jià)上揚(yáng)而使業(yè)主造成的損失,并通過(guò)經(jīng)濟(jì)賠付的方式進(jìn)行賠償。只有這樣,才能達(dá)到制約開(kāi)發(fā)商的目的?!    ?


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