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教您退房的“絕招”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 515 次
從目前法律環(huán)境來(lái)講,可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如開(kāi)發(fā)商延遲交房超(房超博客,房超新聞,房超說(shuō)吧)過(guò)一定期限,小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)所表達(dá)的內(nèi)容,在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等。
根據(jù)《合同法》規(guī)定,既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件,且購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立,那么購(gòu)房者就可以通知開(kāi)發(fā)商解除合同。這種情況下,一旦業(yè)主起訴,即使開(kāi)發(fā)商推諉,也會(huì)得到法院的支持。
索要違約金及相關(guān)稅費(fèi):
除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外,開(kāi)發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面,如果是開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。
賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。
在退房款方面,采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款購(gòu)房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。
實(shí)踐中,都是發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分,屬于購(gòu)家頭付款的部分直接退還給購(gòu)家,屬于購(gòu)家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購(gòu)家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。
此外,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房人頭付款利息。即從頭付款交付日到開(kāi)發(fā)商歸還日該筆頭付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。若購(gòu)房者要求退房時(shí),已居住了一段時(shí)間,這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。
在退房中若責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商,購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,若是購(gòu)房者的責(zé)任,開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
退房流程建議 :
按照以下程序辦理退房:頭先購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù),再督促開(kāi)發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人,并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
至此,消費(fèi)者與銀行解除借款合同,而在開(kāi)發(fā)商退回全部房款后,購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)賣(mài)合同也意味著得以解除。此外,在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí),銀行一般都會(huì)要求購(gòu)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn),保險(xiǎn)受益人為貸款銀行,所以較后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。
法規(guī)支持:
一、購(gòu)房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)對(duì)應(yīng)法規(guī):《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定退保程序:投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后,投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi),保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后,投保人要求解除合同的,保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi),剩余部分退還投保人。購(gòu)房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。
二、違約金就高不就低對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容:違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的,差額部分由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失,開(kāi)發(fā)商則直接按違約金來(lái)賠償。
三、定金可雙倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》第116條具體內(nèi)容:當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀:“違約金”與“定金”只能擇一適用,不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?,開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。
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