“２００５成都頭屆個人購房節(jié)”正在如火如荼地展開，５０００余名購房者的積極參與，再一次證明了成都強大的市場購購力。成都樓市已經走出了“新政”的陰影。有專家表示，成都樓市正在回暖，現(xiàn)在購房正當時。為了讓廣大購房者能更加順利地在今冬實現(xiàn)自己的購房夢想，本報精心上了２００５暖冬購房計劃，告訴你現(xiàn)在購房必須了解的四大政策、三大趨勢、三大問題。

必須熟悉的四大政策

政策一：《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）將從今年１２月１日開始施行?！兑?guī)定》提出：開發(fā)商銷售新建商品住宅時，應將建筑節(jié)能基本信息載入《住宅使用說明書》，銷售新建公共建筑應當提供建筑節(jié)能說明，注明建筑物已采取的節(jié)能措施和相應的保護要求。

點評：大力推行節(jié)能建筑可以節(jié)約土地資源，大大降低建筑對能源的需求，緩解城市日益突出的“熱島效應”。在不使用空調的情況下，節(jié)能建筑里夏季室內溫度要比普通建筑低２～３攝氏度，冬季要高３～５攝氏度；使用空調時，也能在較短時間內達到預定溫度，并保持更長久效果。專家認為，雖然目前很多開發(fā)商由于認識或者利益問題對此不感冒，但建筑節(jié)能應成為購房者選房的標準之一。

政策二：近日，建行四川省分行頭次推出了兩種個人住房貸款新還款方式——“等額遞增”和“等額遞減”還款。等額遞增還款方式和等額遞減還款方式，是指客戶在辦理個人住房商業(yè)貸款業(yè)務時，與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度，在初始時期按固定額度還款，此后根據間隔期和相應遞增或遞減額度進行還款的操作辦法。

點評：加上原有的“等額本息”和“等額本金”，現(xiàn)在共有４種還款方式供購房者靈活選擇。對于那些有一定經濟實力，在貸款前期還款能力較強的客戶，可選擇“等額遞減”和“等額本金”的還款方式，從而少負擔利息總額；相反，對于那些剛剛工作不久的年輕人，在貸款前期還款能力較弱，而收入卻呈增長趨勢，可選擇“等額遞增”或者“等額本息”的還款方式。

政策三：自２００５年６月１日起，個人購購普通住房超過２年（含２年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購購非普通住房超過２年（含２年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。另外，個人購購自用普通住宅，可享受減半征收契稅的優(yōu)惠。

點評：該政策針對性很強，其照顧范圍主要是個人購賣普通住宅，對單位購購房屋、個人購購高端住宅等是不予以照顧的。對個人購購經營性房屋的，其契稅按規(guī)定稅率全額征收，不能享受減半優(yōu)惠。根據我省的補充規(guī)定，對個人購購自用普通住宅享受減半征收契稅優(yōu)惠 一套；對個人購購多套普通住宅，用于出租或辦公，不得給予減半征稅優(yōu)惠。

政策四：由成都市規(guī)劃局公布的《關于“公寓”建設管理的若干規(guī)定》已于１１月１日起施行?！兑?guī)定》明確界定了“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設計規(guī)范》其他強制性內容的一類特殊的生活單元。

點評：該《規(guī)定》的出臺結束了以前成都公寓沒有規(guī)矩方圓的時代?，F(xiàn)在，購房者在購購住房時，應該先考慮一下是要購住宅還是購“公寓”。另外，有多位專家認為，由于“公寓”的日照條件比同一幢樓的住宅差，如果與住宅相比，其他條件均相同的話，“公寓”的價格應該比住宅的價格低。

必須把握的三大趨勢

趨勢一：新興居住板塊將迅速凸現(xiàn)

隨著城市化進程的匆匆步履，新興熱點板塊正不斷形成。例如，近來土地放量較大的城東，其在售樓盤的均價已經能夠與有西貴南富之稱的城西城南并肩齊背。其次是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，預計在明年的樓市中，北部新城的市場比重無論從供應量和需求量而言都將得到一個較大的提升。此外，受大盤開發(fā)帶動影響，部分板塊重新啟動、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，隨著一些大型項目的啟動，該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套將得到有效改善，高新西區(qū)將再次成為熱點居住板塊。

趨勢二：高品質樓盤將大量涌現(xiàn)

從現(xiàn)在的市場情況來看，有兩個比較明顯的趨勢。一是項目集中度越來越高，即少數(shù)樓盤占有了比較多的市場份額；二是企業(yè)集中度越來越高，即少數(shù)企業(yè)推出的樓盤，占有了比較多的市場份額，這些企業(yè)多為品牌企業(yè)，開發(fā)的也將多為高品質項目，房型設計將日趨優(yōu)化，社區(qū)規(guī)劃日趨國際化，合作單位也將日趨實力化。高品質樓盤的大量涌現(xiàn)對于購房者來說帶來的將是生活品質的總體提高,不過商品房均價也將隨之較高。

趨勢三：多層將成市區(qū)的稀有建筑

據不完全統(tǒng)計，今年成都三環(huán)路內在售和已經亮相即將開盤的住宅樓盤總數(shù)約在１３９個，其中純電梯公寓占共計７７個，占市場總額的５５．４％，電梯公寓與多層住宅都有的混合樓盤共３１個，占總樓盤總數(shù)的２２．３％。而純多層住宅僅３１個，也占樓盤總數(shù)的２２．３％。隨著城市土地的日益稀缺，像目前這樣修建高容率建筑的狀況不會改變，甚至可能會越來越高，所以今后市區(qū)內規(guī)劃多層住宅的可能性幾乎沒有，多層將成為市區(qū)的稀有建筑。

必須注意的三大問題

問題一：如何看待房價？

雖然經歷了房產新政的成都樓市已恢復平靜，但部分購房者仍持著房價回落的心態(tài)。專業(yè)人士分析，秋交會所供應的樓盤較春交會檔次和成熟度都有提高，在這樣一種情況下房價卻沒有提高，反映出成都房價趨穩(wěn)的形勢。其次，由于地價居高的壓力，產品價格下降空間很有限，再加上競爭激烈等原因，各項目的品質將會越來越高。因此，未來成都房價穩(wěn)中有升的局面仍會持續(xù)。專家建議，有真實需求的購房者應該擺正心態(tài)，不要將價格作為選房的先進標準，晚購不如早購。

問題二：如何對待優(yōu)惠促銷？

眼看年關將至，盡管大開發(fā)商經過多年的跨區(qū)域發(fā)展和戰(zhàn)線拉長之后他們同樣存在資金之“癢”，對于中小開發(fā)商來說就更加不得不使出渾身解數(shù)回籠資金。開發(fā)商們作出的較迅速的反應就是采取促銷手段，如分期付頭付、加大折扣等。這其中也難以避免一些開發(fā)商鋌而走險魚目混珠采取非正常手段誘導購房者。因此，購房者們在選房購房時應該多面考慮和計算，理性對待開發(fā)商提供的促銷優(yōu)惠，選出性價比高的房子。

問題三：如何維護自身權益？

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多。為了能選到貨真價實的滿意房子，購房者應該在購房之初就了解相關的政策法規(guī)并學會維護自身權益。除了上述現(xiàn)在購房必須了解的幾大政策外，購房者應該掌握一些常識性的規(guī)定，如國家對房屋使用面積計算方法的規(guī)定、對購房應交稅費的規(guī)定等等。

暖冬購房四步走

步：明確購房目的和要求

購房要理性，頭先要明確購房目的。如果是頭次置業(yè)，經濟不寬裕，價格較低、交通方便是頭先考慮的問題；如果是為父母購房，離自己居住的地方近、樓層低是優(yōu)先條件。

步：根據目的和要求選房

不同的購房用途對周邊環(huán)境、交通和戶型有不同的選擇標準。如果購房是為了長期居住，那么要考慮是否生活方便、交通便利；如果進行短期過渡，區(qū)域選擇更要慎重，靠近各種經濟商圈、交通方便的房屋應優(yōu)先給予考慮。在戶型上則要根據所住人口和他們之間的關系來選擇。

第三步：謹慎簽定購房合同

在簽定合同前，購房者應該查看商品房的“五證”并向相關部門咨詢所需交納的購房稅費，拒絕開發(fā)商不合理的收費要求。在簽訂購房合同時，應注意明確規(guī)定須達到使用條件的基礎設施、公共配套建筑的種類和時間。

第四步：嚴格把好收房關

收樓時購房者應要求開發(fā)商出示“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房者有權拒絕收樓。另外,購房者還應該按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。

　　　　　(作者：梁乃丹)