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律師說法:購(gòu)房人退房需另行解除貸款合同

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 549 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2002年,李先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了合同,購(gòu)購(gòu)5套房屋,頭付款即達(dá)400萬元左右。此后李先生又向按揭貸款銀行貸款將近1600萬元左右,全部款項(xiàng)均向房地產(chǎn)公司支付。

后李先生發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤有很多問題,遂萌生退意。經(jīng)過反復(fù)與房地產(chǎn)公司交涉,又通過各種方式方法并舉,房地產(chǎn)公司同意李先生退房。2004年2月份,雙方簽訂協(xié)議,開發(fā)商將李先生所有的頭付款歸還李先生,并給了李先生一定補(bǔ)償,但是雙方并沒有談到銀行貸款的問題。

李先生認(rèn)為這就算完事了,沒有通知銀行即停止了支付按揭貸款。過了幾個(gè)月,銀行方面發(fā)現(xiàn)李先生停止還款,即進(jìn)行調(diào)查。李先生稱已經(jīng)與開發(fā)商解除了合同,因此與銀行間的貸款合同也應(yīng)當(dāng)解除。但銀行方面予以拒絕,并明確表示要起訴李先生,要求其歸還剩余全部貸款本金。

較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《司法解釋》”)第24條規(guī)定:“因商品房購(gòu)賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支幀?。?5條第2款還規(guī)定:“商品房購(gòu)賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和購(gòu)受人”。

李先生據(jù)此認(rèn)為自己與銀行之間的貸款合同已經(jīng)解除了,銀行不應(yīng)該再找自己的麻煩了。這種理解過于片面和簡(jiǎn)單,是不正確的。

《司法解釋》規(guī)定商品房購(gòu)賣合同“被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除”情形下,得以解除貸款合同,而不是規(guī)定商品房購(gòu)賣合同“無效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以,并非只要房屋購(gòu)賣合同效力消失,貸款合同就一定要解除。關(guān)鍵在于“被確認(rèn)”這三個(gè)字上面,該如何理解這三個(gè)字呢?

按揭貸款合同的訂立,是以商品房購(gòu)賣合同有效成立為前提條件的。但是,貸款合同并不是房屋購(gòu)賣合同的從合同,并不完全依附于房屋購(gòu)賣合同。

如果僅僅是當(dāng)事人自行協(xié)商消滅房屋購(gòu)賣合同的效力,貸款合同并不必然跟著消失效力。貸款合同效力是否繼續(xù)穿在,依賴于合同雙方購(gòu)房者與銀行的意思。如果購(gòu)房者具有還款能力,那么貸款合同仍然可能存續(xù)。例如在退房的時(shí)候,假如開發(fā)商是把全部房款一股腦都給了購(gòu)房者,當(dāng)然購(gòu)房者就應(yīng)該把銀行的所有剩余貸款本息都?xì)w還銀行。

若貸款合同并未失效,購(gòu)房者卻要求銀行向房地產(chǎn)公司索要剩余貸款,這是一種債務(wù)的轉(zhuǎn)讓,依據(jù)《合同法》第84條規(guī)定,債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。如果銀行不同意,李先生這樣的購(gòu)房者并不能免除剩余貸款的債務(wù)。

如若當(dāng)事人可以隨意解除房屋購(gòu)賣合同,并且在其真實(shí)性、合法性、有效性都不確定的情況下,貸款合同效力就消失,那些套取銀行貸款的行為更會(huì)猖獗,可以想見銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)是多么巨大。

但如果是通過訴訟、仲裁方式使房屋購(gòu)賣合同無效、被撤銷、被解除,則情況完全不同。這樣的情形,在法律屬性上是依公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),是通過國(guó)家司法行為導(dǎo)致房屋購(gòu)賣合同效力消失。房屋購(gòu)賣合同效力消失的原因、過程可以確定是真實(shí)、合法、有效的。這種情形下,購(gòu)房者貸款合同目的已根本無法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)購(gòu)房者既失去房屋,也沒有持有貸款,如果繼續(xù)向銀行來償還借款本息,顯然是極不公平的。所以,《司法解釋》規(guī)定可以依法解除貸款合同。

因此,購(gòu)房者只有經(jīng)過法定程序,以司法途徑確認(rèn)房屋購(gòu)賣合同效力消失的真實(shí)性、合法性、有效性后,購(gòu)房者或者銀行還必須再通過司法途徑提出解約主張,才能解除貸款合同,剩余貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)。如果不是這種途徑,或者不提出這種解約主張,貸款合同仍然維持效力,購(gòu)房者仍然應(yīng)該向銀行還款。

李先生這種雞飛蛋打的悲慘情形該怎么辦?我認(rèn)為,李先生可以再提起訴訟,請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋購(gòu)賣合同已經(jīng)真實(shí)、合法、有效地解除,并請(qǐng)求解除貸款合同,從而免除剩余貸款債務(wù)。(北京市理格豐律師事務(wù)所律師 郭玉濤)

     


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