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2010年,該怎么購房?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 361 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  編者按:購房,一直是關(guān)系老百姓一生的大事。2010年調(diào)控政策頻頻,一月全國樓市盡管成交量跌,但房價卻依然堅挺,購家觀望氣氛依然濃厚。一眾剛性需求者卻終于按捺不住了,畢竟“有了房子才心安,沒有房子怎能結(jié)婚生子?”面對眾說紛紜的通脹預(yù)期和看不懂的股市,一些有閑錢的投資者再次將目光投向了房產(chǎn),“購房產(chǎn)應(yīng)該風險較小,即使不掙錢,至少也不是貶值。
  抱著“2010年房子仍非購不可”想法的讀者可不在少數(shù),對此,網(wǎng)絡(luò)博主們告誡:政策年購房,有些技巧不得不掌握!
  全國鰲頭0地產(chǎn)評論家高漢明

  房產(chǎn)投資不要超過總資產(chǎn)的60%

  房產(chǎn)投資要瞅準時機,遇到需借款時要毫不猶豫,但現(xiàn)在是好時機么?如今局面確實很尷尬:一方面剛剛公布“國十一條”,國家在大力打壓房價;一方面是房價繼續(xù)高位運行,未來趨勢不明朗。投資者于是很矛盾:出手吧,擔心房價受宏觀調(diào)控影響下跌;不出手,擔心房價年后大漲,錯失好時機。

  盡管目前樓市像天氣一樣有入冬跡象,但逆勢而為也不是不可,要把握以下幾點:

  1.投資配套設(shè)施齊全的小區(qū)。從未來發(fā)展來看,所住小區(qū)就能滿足生活的需要,周邊交通、教育等設(shè)施齊全,會成為理想化的生活模式,這樣的房子比較容易出租,即使要轉(zhuǎn)手出售,也都十分容易。2.確定投資策略。投資前要對目標房所在地段進行考察:一是了解地段未來規(guī)劃;二是了解目標房;三是了解租客的類型和需求,掌握租金波動情況,核算年回報率。

  雞蛋不要放在一個籃子

  3.分散投資。需要考慮到國家宏觀調(diào)控帶來的風險,建議總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%,雞蛋還是不能放進一個籃子里;目前金融產(chǎn)品也比較豐富,投資者可選擇分散投資。4.兼顧短線和長線。房價不會只漲不跌,樓市普漲機會也不會一直出現(xiàn)。所以要兼顧短線和長線、優(yōu)化投資組合,在確保穩(wěn)定收益的前提下,抓住機會搏短線。

  5.要學(xué)會侃價。這段時間各地樓盤優(yōu)惠打折較厲害,相對來說好侃價,有4次機會要把握?。阂皇瞧诜块_盤之初,開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠;二是在購房人一次性付款時,此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率;三是團購,因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費,也不用操心樓層、朝向的調(diào)配,當然會讓利銷售;四是準業(yè)主推薦,購了房再帶客戶來購,開發(fā)商也會給一些優(yōu)惠回報。

  我愛我家旗下5i5j.com社區(qū)專家劉忠政

  新政下自住頭選免稅房

  對剛性需求者,購購原則是重在節(jié)省,免稅房優(yōu)先。營業(yè)稅新政的調(diào)整主要將涉稅二手房屋年限由2年變?yōu)?年,旨在抑制炒房行為。今年五年以上免稅房將成為購房者的選擇,但這類房屋畢竟數(shù)量有限,因此,建議遇到較中意的,應(yīng)當果斷下手,可以減少相當?shù)馁彿砍杀尽?/P>

  實在找不到合適的免稅房,建議選擇小戶型。以一套建筑年代為2007年的60平方米小戶型房為例,當年購購總價70萬元,出售總價100元萬左右,按營業(yè)稅新政計算,需繳納差額征收營業(yè)稅數(shù)目為:(100-70)×5.5%=1.65萬元。而差不多的均價,一套150平方米的大戶型房,出售總價225萬元左右,未滿五年需全額征收營業(yè)稅,即需繳納225×5.5%=12.4萬元。成本增加可見一斑。

  深圳房地產(chǎn)律師顏宇丹

  退房需披上合法外衣

  受系列調(diào)控政策影響,全國各地不同程度地出現(xiàn)了退房現(xiàn)象:2009年12月,杭州房產(chǎn)市場退房潮再起,網(wǎng)上解除了1000多套房的銷售合同,占到當月成交套數(shù)的兩成多;據(jù)《新華日報》1月19日報道,“江浙出現(xiàn)集中退房”、“江浙退房潮隱現(xiàn)蔓延之勢”、“上海較貴豪宅疑被退房”……較近本律師就接到很多關(guān)于退房的咨詢。但不能因為房價回落購房者就可任意退房,退房需要一定的法律理由。

  退房的法律術(shù)語是解除房地產(chǎn)購賣合同,解除合同分為約定解除和法定解除兩種。約定解除需達到合同中雙方約定的解除條件,比如筆者正在辦理的一個退房案子,購賣合同中約定:賣方應(yīng)在商品房交付使用后90日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,并在產(chǎn)權(quán)登記備案后180天內(nèi)辦出房產(chǎn)證。如因賣方未履行責任,購方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,購方可以退房。

  10種情況下購受人可退房

  法定解除指即使合同未約定,出現(xiàn)了法定的解除條件,購方也可行使解除權(quán)。根據(jù)《合同法》、《較高院關(guān)于商品房購賣的司法解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,一手商品房交易中具有法定解除權(quán)的情形有以下10種:

  1.因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;2.因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;3.面積誤差比完全值超出3%;4.出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行;5.辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致購受人無法辦理房屋所有權(quán)登記;6.經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知購受人,購受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù);7.商品房購賣合同約定購受人以擔保貸款方式付款,因開發(fā)商原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的;8.商品房購賣合同訂立后,出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人,或者又將該房屋出賣給第三人;9.出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明,或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;10.出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

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