關注理由

5月17日，國務院總理 主持召開國務院常務會議，會議提出房地產(chǎn)發(fā)展和住房建設，必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設資源節(jié)約型社會的要求，合理引導住房消費需求和消費模式，并提出將有區(qū)別地調整住房信貸等６項政策，這也標志著房地產(chǎn)新一輪宏觀調控的開始。

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“國六條”震動房市各方 多空博弈再度白熱化

前，即5月16日下午，省長黃小晶主持召開省政府第55次常務會議，副省長劉德章、汪毅夫、陳蕓、王美香、葉雙瑜、李川出席會議。會議分析了４月份全省經(jīng)濟運行情況。會議指出：要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，定期公布各地房源，增加經(jīng)濟適用房和廉租房的供應。

隨著經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早已成了我省重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而，在房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展中，隨著人們生活水平的提高，我省當前的樓市開始出現(xiàn)一股盲目的購房風，特別是一些不夠理性的購房現(xiàn)象開始出現(xiàn)，這給了整個樓市一種不踏實的感覺，市場出現(xiàn)了一種虛旺的現(xiàn)象。那么，我省目前的樓市情況如何？有什么特點？為何會產(chǎn)生這些情況？消費者應如何理性地消費？昨日記者專訪了省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會包建華常務副會長。

房源充足總體平穩(wěn)

記者（下稱記）：包會長您好，今年來我省房地產(chǎn)市場很熱鬧，不管是老百姓還是開發(fā)商以及媒體對當前的市場都相當關注，您能否介紹一下當前我省房地產(chǎn)市場的基本情況？

包建華（下稱包）：總的來看，今年我省房地產(chǎn)市場的形勢還是比較平穩(wěn)的，幾個數(shù)據(jù)可以說明這個問題。衡量房地產(chǎn)是否健康主要有幾大指標：

頭先是開發(fā)4大指標：1～4月份全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資185.1億元；商品房施工面積5224萬平方米，比增17.1%；新開工面積871萬平方米，比增17%；竣工面積377萬平方米，比增28.4%。

其次是經(jīng)營過程的兩個指標，即銷售面積和存量房。1～4月，我省商品房銷售面積660.8萬平方米，比增21%；存量房交易353.5萬平方米，比增10.4%。

因此，對于上述數(shù)據(jù)，可以認為各大指標全面反映了我省當前房地產(chǎn)市場的運行形勢，得出的結論是:我省房地產(chǎn)目前的總體運行形勢是比較平穩(wěn)的，供應量還是比較充足的，不存在房源不足的問題；房地產(chǎn)投資、消費雙向拉動，為全省經(jīng)濟、社會發(fā)展作出新的貢獻。

另外，再從與省外沿海城市的對比數(shù)據(jù)中分析同樣可以看出，我省的情況是比較平穩(wěn)的。以福州為例，1～4月的住宅均價為3742元/平方米，這樣的價格與相類似的沿海城市，如杭州、廣州、青島、蘇州、寧波、溫州等城市相比低了不少，只相當于上述幾個城市的60%～70%左右。

需求膨脹非理性購房

記：從這些樓市表征的數(shù)據(jù)來看，盡管我省的樓市總體平穩(wěn)，但一些數(shù)據(jù)也出現(xiàn)較大幅度的增長，特別是供需比，我省一些主要城市出現(xiàn)了供不應求的情況，個別地方甚至有些非理性的購房現(xiàn)象，比如有些購房者連戶型都不看就簽合同。

包：這一問題我們注意到了，其實從整個市場的供應情況來看，今年的供應量并不成問題。按我們今年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，力爭完成房地產(chǎn)投資600億元，同比增長10%以上；實現(xiàn)房地產(chǎn)交易880億元，比增10%以上。這一增長情況跟我省今年的GDP增長是相同步的，從當前市場供需的情況看，今年還要適應市場的需求，適當加大投資力度。

至于當前樓市出現(xiàn)的供需問題，我個人認為是需求的膨脹造成的。除了正常解決住房問題的需求以及因房屋拆遷被動的需求外，當前樓市還出現(xiàn)了三種需求引發(fā)了當前樓市需求的不正常。一是超前的需求；二是投資的需求；三是過度的需求。

超前的需求主要表現(xiàn)在一些參加工作不久的人，提前消費情況相當明顯。對未來消費的透支極大提升了當前的需求規(guī)模，住房消費本應是遵循“租小房—租中房—購小房—購中房—購大房”這樣的梯度變化規(guī)律進行所謂的梯度消費，一些年輕人甚至還應在前面加上一個“借住”階段。然而，目前在購房的決策上，人們普遍采用的是“一步到位”或“盡快到位”。許多年輕人本應租房子，卻在購房子，本應該購一室的房子，實際上購了兩房甚至三房；本該是購80平方米的房子，結果卻購了120平方米，甚至是140平方米。自己沒錢就靠家里支援，湊足了頭付就申請貸款，壓力大了就到處宣泄，“真是戴著鐐銬在跳舞”，非常地苦！

過度消費，也加劇了住房需求的膨脹。對于現(xiàn)在的家庭三口之家來說，80平方米或者90平方米的住宅一般來說是夠住了，生活質量要求較高的140平方米住宅也就足夠了。然而現(xiàn)在不少人講的是面子，不僅環(huán)境要好面積也要夠大，有的人購了一套房子還不夠，還要購套，第三套，甚至更多。業(yè)主既不倒賣，也不出租住，便造成使用價值的浪費。福州一些新區(qū)房子的空關率不低，除了部分是投資的外，大部分就是這種二房或者三房的人購的。

還有一種需求就是投資，目前這方面的需求也有一定的量。

投資房產(chǎn)慎待風險

記：投資性房產(chǎn)消費是目前市場上刮得比較猛的一股風，有些購購二房、三房的人可能短期不投資，但從長期來看也是潛在的投資者。對目前投資很盛的情況，您是怎么看的？

包：這個問題問得好，是當前真正的樓市熱點。實際上房價上漲盡管有品質提升、土地成本上漲的因素，但較重要的誘因是需求，如果沒有需求，開發(fā)商就不會盲目拿地，土地價格再高地也敢拿，房子再貴也有人購。

作為一個有一定風險的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)風險不可小視，雖然理論上房價是升了，但大家要懂得算賬，投資房地產(chǎn)并不一定合算。

以市區(qū)一套130平方米、價格50萬元的房子為例，我給大家算一筆賬：頭付15萬元，貸款35萬元20年期，采用等額本息（即每個月還款額一樣）還款方式，分兩種情況來計算。情況1：按下限利率，即貸款利率是5.751%，那么月供2457.49元，還款總額為589798.10元，其中利息總支出239798.10元；

　資金投資收益（5年期定期存款利率為3.6%，稅后為2.88%）：15萬元頭付在20年后增值到256918.49元；

每年年末的本金和利息合計為29513.25元；

20年后，所有月供的利息為170569.61元，月供終值為760367.71元；

結論：所有資金，期末價值1017286.20元，也就是說房價在未來20年漲201.47%，就與投資相當。

情況2：按基準利率，即貸款利率6.39%，月供2586.89元；還款總額為620853.47元，其中利息支出270853.47元；

資金投資收益（5年期定期存款利率為3.6%，稅后為2.88%）：15萬元頭付在20年后仍增值到264673.45元；

20年后，所有月供的利息為172515.45元，月供終值為793368.92元；

結論：所有資金，期末價值1058042.35元，也就是說房價在未來20年漲211.61%，就與投資相當。

上述情況還是在沒有算房子折舊的情況下,如果再加上房子的折舊,成本將更高。

另外，還有一個很重要的方面是房地產(chǎn)行業(yè)的政策總體并不穩(wěn)定，國家各種各樣的調控政策肯定不會停下，各地也將有相應的配套政策出臺，這些政策出臺的根本目的是維護正常的房產(chǎn)需求，抑制房產(chǎn)投機，因此房子升值的變現(xiàn)將很難。

顯然，投資房產(chǎn)不一定合算。而且當前的房屋租賃市場相當?shù)仄＼洠愿Ｖ轂槔?，目前房屋租金出現(xiàn)較大幅度的下降，一些新區(qū)的房子根本就租不出去。再說，當前的股市開始強勁，大家也不一定非得投資房產(chǎn)。

宏觀調控平穩(wěn)發(fā)展

記：引導消費者理性消費，很重要的一個方面是政策的導向，特別是住房供應結構和體系的建設，您能否預測或分析一下我省下一步的計劃？

包：繼續(xù)落實穩(wěn)定房價政策，仍是今年工作的重中之重。穩(wěn)定房價工作是要放在改善和優(yōu)化供應結構上來，加大中小戶型、中低價位普通住房和經(jīng)濟適用房供應量。今年省政府已下文要求各地要切實抓好落實，加大中小戶型、中低價位普通住房和經(jīng)濟適用住房建設，原則上普通住房和經(jīng)濟適用住房要達到商品住宅供應總量的60%和10%，改善和優(yōu)化供應結構，穩(wěn)定房價。

目前這方面工作正在進行中，比如福州經(jīng)濟適用房建設的9個地塊都在落實中，金山生活區(qū)七期、西園新苑和中輝新苑等3個續(xù)建項目年底前應全部竣工并交付使用，竣工面積30萬平方米；在土地方面，福州目前有存量土地1萬多畝，這些都將陸續(xù)投入市場。

下一步，我省將繼續(xù)以穩(wěn)定發(fā)展為主，一方面加大對市場的監(jiān)管，同時加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的完善；另一方面將與國土資源部門就如何落實省政府的文件精神出臺相應的實施意見，確保樓市的健康發(fā)展。

從較近幾天省里和國務院會議傳出的信息也說明了這一點，加快建立健全完善的住房體系，加大經(jīng)濟適用房以及廉租住房，甚至是限價房的建設，平抑市場需求，以及如何引導住房消費需求和消費模式將是下一步房地產(chǎn)工作的重中之重。

　　　　　(作者：林銀來)