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購(gòu)房?租房?小家庭理財(cái)細(xì)考量

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 443 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

基本情況:

這是新婚一年的一個(gè)小家庭。張先生30歲,是醫(yī)院的醫(yī)生,張?zhí)?8歲是同單位的護(hù)士。夫妻兩人收入穩(wěn)定,分別是5500元和3500元。每月家庭支出也比較穩(wěn)定,大約在4000元左右。由于小家庭建立不久,所以只有3萬元的活期儲(chǔ)蓄。夫妻兩人現(xiàn)在居住在張先生父母早期準(zhǔn)備的公房里,市價(jià)40萬元。夫妻倆想換一套附近的商品房,考慮在100萬元左右。但張先生預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌,考慮是否先租房,等房?jī)r(jià)下跌后再購(gòu)房。張先生夫婦沒有投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn),也沒有購(gòu)購(gòu)過保險(xiǎn)。于是想咨詢有經(jīng)驗(yàn)的理財(cái)師,幫助他們的小家庭做一個(gè)長(zhǎng)期的合理規(guī)劃。

家庭生活目標(biāo):

改善居住條件,希望在同區(qū)域內(nèi)購(gòu)置一套房產(chǎn),價(jià)值在100萬左右。打算兩年后要個(gè)小孩,從現(xiàn)在起準(zhǔn)備一筆嬰幼兒的撫養(yǎng)費(fèi)用。

理財(cái)建議:

張先生家庭年收入10.8萬元,年支出4.8萬元,每年可結(jié)余6萬元。由于支出比例合理,張先生家庭有較高的儲(chǔ)蓄率,為55.6%。但家庭資產(chǎn)有限,且缺少合理的投資渠道。根據(jù)張先生的家庭特點(diǎn),理財(cái)師給出了以下的建議:

房產(chǎn)規(guī)劃:頭先,張先生應(yīng)給全家留出必要的家庭準(zhǔn)備金,一般是月支出的3-6倍,建議保留1.5萬元的活期存款,其余的另做他用。其次,從國(guó)家的政策調(diào)控來看,張先生的對(duì)于房?jī)r(jià)的顧慮是有一定道理的。如果現(xiàn)在張先生立即賣出舊房,購(gòu)置新房,考慮到10萬左右的裝修費(fèi)用,則新房頭付30萬,其余70萬可以使用公積金和商業(yè)組合貸款,其中公積金采取足額貸款,以20年為例,則每月需還款4000余元,對(duì)于張先生這樣的新婚家庭而言是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。而且,還影響到日后的子女規(guī)劃。因此,建議張先生先賣出舊房,采用租房的形式,等房?jī)r(jià)有所下跌后再購(gòu)置新居。以兩年為例,假設(shè)兩年后房?jī)r(jià)下跌10%,而在兩年期間的房租為每月2000元。建議張先生賣房所得款項(xiàng)40萬中的33萬用于購(gòu)購(gòu)收益相對(duì)穩(wěn)定的債券型基金,根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況,預(yù)計(jì)年收益率為10%。這樣,兩年后可用于支付購(gòu)置新房的頭付款,大約是40萬元。由于房?jī)r(jià)下跌為90萬元左右,因此張先生只需選擇50萬元的公積金和商業(yè)組合貸款,其中公積金采取足額貸款,同樣以20年為例,每月只需還款3000元左右。

子女規(guī)劃:兩年后新生命的誕生以及日后的撫養(yǎng)對(duì)張先生夫婦來說也將是一筆不小的開支。假設(shè)每年的通貨膨脹率為3%,當(dāng)前初生子女的撫養(yǎng)費(fèi)用為每年3萬元。因此兩年后的初生子女撫養(yǎng)費(fèi)用預(yù)計(jì)為每年3.2萬元左右。建議將賣房的剩余款項(xiàng)7萬元投資于收益相對(duì)較高的股票型或指數(shù)型基金,根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況,預(yù)計(jì)年收益率為20%左右,那么兩年后可有10萬元左右用于初生子女的撫養(yǎng)?;究梢詽M足初生子女早期三年的高額撫養(yǎng)費(fèi)用。

保險(xiǎn)規(guī)劃:雖然這在張先生的家庭目標(biāo)中沒有提及,但考慮到日后所要承擔(dān)的房屋貸款以及子女的撫養(yǎng)費(fèi)用。建議夫妻兩人可以各自購(gòu)購(gòu)20年的保額為40萬的定期壽險(xiǎn)。一來可以在兩年的租房期間解除后顧之憂,二來可以將未來的還貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。根據(jù)現(xiàn)在保險(xiǎn)市場(chǎng)的情況,夫妻兩人每年需繳3000元左右的保費(fèi)。建議先將先前儲(chǔ)蓄中的剩余的1.5萬購(gòu)購(gòu)債券型基金,并每年從中支取保險(xiǎn)費(fèi)用,假設(shè)基金收益率為10%,則可以滿足6年左右的保費(fèi)支出。等子女撫養(yǎng)費(fèi)下降后,再由日常儲(chǔ)蓄中支出。

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銀行爭(zhēng)奪個(gè)人房貸市場(chǎng) 需正視房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)

如雨后春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手里呢?一位剛剛在銀行辦完按揭的朱先生感慨道:“現(xiàn)在的情況是,手里沒錢的,可以拿銀行的貸款購(gòu)房;手里有錢的,也拿銀行的貸款來購(gòu)房。結(jié)果是,房地產(chǎn)商用銀行的錢建成了房子,轉(zhuǎn)了一圈又回頭賣給了銀行,玩了一個(gè)‘空手道’。”

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在我們面前:近年來,在支持消費(fèi)信貸的政策鼓勵(lì)下,各家銀行從過去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向支持供給與消費(fèi)并重,紛紛將個(gè)人住房貸款作為支持的,在大大提升消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)力的同時(shí),更刺激著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛擴(kuò)張。

為了搶占市場(chǎng),爭(zhēng)取房貸客戶,各家銀行紛紛出招。今年以來,繼光大銀行率先推出固定利率房貸之后,建行、招行緊隨其后也推出自己的房貸新產(chǎn)品。隨后,深發(fā)展又推出了“雙周供”,同時(shí),農(nóng)行的“接力貸”又開始登場(chǎng)。

“如果房?jī)r(jià)下跌,銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值就會(huì)降低,從而沖抵銀行的自有資本。而銀行自有資本的下降則會(huì)使銀行減少對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放,從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度的下降,這是銀行不愿看到的?!币晃汇y行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)官這樣解釋。

     (作者: 賀之浩)


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