"從實(shí)際擁有房屋的好處來講，可以讓你有安心感；從不好處來講，因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，你想變賣它，想轉(zhuǎn)換工作，往往因?yàn)槟銚碛兴蔀榱四愕陌?，所以我的觀點(diǎn)是，屬于沒有較后定型、還有抱負(fù)有理想（的人），應(yīng)該在40歲之前還是租房為好。"

1月27日，深圳萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石語出驚人，"40歲前先租房不購(gòu)房"再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

購(gòu)房成本飛速上升

所謂購(gòu)房成本，無非是房?jī)r(jià)?；仡?007年樓市的關(guān)鍵詞，"捂盤""房荒""加息"等都成了購(gòu)房成本飛速上升的主要原因。

在需求旺盛的2007年，南京樓盤開一棟火一棟，房子好賣的程度讓想多賺的開發(fā)商"捂盤惜售"，或者擠牙膏似的推房源，或者一捂再捂，或者開盤無期。開發(fā)商的捂盤惜售給不少市民一種南京鬧"房荒"的錯(cuò)覺，2007年上半年，南京樓市出現(xiàn)了一股搶房潮。連夜排隊(duì)、托關(guān)系批條子成為非常普遍的現(xiàn)象。

捂盤、囤房現(xiàn)象有蔓延趨勢(shì)后，引起了政府關(guān)注。南京房管部門規(guī)定，領(lǐng)預(yù)售許可證一個(gè)月內(nèi)必須開盤，停盤的樓盤重新銷售后不得高于此前的價(jià)格；物價(jià)部門則在細(xì)化"一套一價(jià)"時(shí)明確表示，囤房成本在核價(jià)時(shí)將不被認(rèn)可。與此同時(shí)，商業(yè)銀行不得對(duì)囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款，全面清查閑置土地等相關(guān)政策、行動(dòng)，也讓捂盤的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。雖然這些都是行之有效的辦法，但南京整體房?jī)r(jià)還是被抬了上去。

2007年，南京土地市場(chǎng)也好不熱鬧，"地王"寶座說換就換，而且多以外地品牌開發(fā)商為主。在和他們的競(jìng)爭(zhēng)中，南京本土企業(yè)拿地越來越少，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有格局逐步改變。地產(chǎn)巨頭的集中進(jìn)駐，對(duì)提高南京房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平無疑有好處，但也不可否認(rèn)的是，"一擲千金"的地產(chǎn)巨頭們，也抬高了各個(gè)板塊的地價(jià)、房?jī)r(jià)。

2007年12月20日，中國(guó)人民銀行宣布：從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這已是央行當(dāng)年第6次加息。"加息"主要是針對(duì)整個(gè)投資相對(duì)過熱、資金流動(dòng)過剩的狀況，但對(duì)于因需求而購(gòu)房的人來說，無疑也是影響不小。

南京租房人比購(gòu)房人多

中原地產(chǎn)工作人員告訴記者，雖然我們沒有具體租房和購(gòu)房登記的比例，但從直觀上來看，目前南京租房的人群還是多于購(gòu)房。

由于去年調(diào)控措施不斷，南京主城的部分老舊二手房的價(jià)格甚至出現(xiàn)了"零漲幅"，因此房主紛紛選擇租賃市場(chǎng)，將手中的房子轉(zhuǎn)售為租。房源增加了，租客卻少了，特別是隨著大量學(xué)生以及農(nóng)民工的返鄉(xiāng)，整個(gè)市場(chǎng)上的出租房源幾乎達(dá)到歷史較高點(diǎn)。

我愛我家較新發(fā)布的分析報(bào)告顯示，1月中旬時(shí)南京租賃市場(chǎng)的供求比為1.9：1，在上個(gè)月曾經(jīng)達(dá)到2.6：1。也就是說，差不多兩三套出租房源面對(duì)一位客戶的挑選，因此選擇余地相當(dāng)大。從租金價(jià)格上看，目前市場(chǎng)上較搶手的兩居室以每月1500元以內(nèi)居多，這與前兩年相比，漲幅并不大。分析人士認(rèn)為，這主要是跟市場(chǎng)的租賃房源猛增有關(guān)。據(jù)了解，一些中介公司由于二手房交易量逐日減少，便開始提前囤積起租賃房源，等到春節(jié)過后大量推向市場(chǎng)。

雖然租賃市場(chǎng)火爆，但不少一心想在南京"大發(fā)展"的人，還是將購(gòu)房定為了頭選目標(biāo)。

2007年中旬考上注冊(cè)會(huì)計(jì)師的小鄭這兩天剛制定了購(gòu)房計(jì)劃：頭付20萬，再貸款50萬，在河西購(gòu)套房。

"我在南京'流浪'5年了，當(dāng)然想有個(gè)安定的家。"小鄭對(duì)記者說道："算算，租房好像是比購(gòu)房成本低。頭付的20萬元是我這幾年的積蓄加上家里存的些錢，50萬元貸款起碼得還上20年，要還70萬元左右。"這樣算下來，小鄭購(gòu)房得花90萬元左右，這還不排除以后加息的可能，導(dǎo)致還款更高。"我也想過，不購(gòu)房，干脆一直租房子，我在蓮花橋附近租了個(gè)兩室一廳的房子，每個(gè)月房租是1500元。按照現(xiàn)在這個(gè)租金，90萬元夠我租50年房。但我家人不會(huì)同意我這種想法的，他們認(rèn)為購(gòu)了房，我在南京就有根了。而且現(xiàn)在沒房子，哪個(gè)姑娘愿意和你處對(duì)象啊，更別說談婚論嫁了。"

中國(guó)老百姓喜歡把房屋作為自己的私有財(cái)產(chǎn)，這個(gè)觀念顯然脫胎于中國(guó)歷史上長(zhǎng)期的農(nóng)耕文化。所以很多人接受不了一輩子租房子住的觀念，即使每個(gè)月還銀行的貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房子的費(fèi)用。有人算了一筆賬，一套總價(jià)100萬元的房子，頭付三成，貸款70萬元，30年，每個(gè)月還款額度接近4500元，其間不斷有加息的消息傳來，還有契稅、公共維修金等等一系列費(fèi)用，而4500元可以在南京市繁華地段租兩套不錯(cuò)的公寓了。租房子還不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌等因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，剩下的幾十萬用來做其他投資說不定也能有番作為。

業(yè)內(nèi)專家則表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比相差很大，如果用目前的房?jī)r(jià)購(gòu)了一套房子，你有沒有考慮你將會(huì)犧牲很多的幸福？有可能旅游也不行，因?yàn)槊總€(gè)月供樓要很多錢，春節(jié)也不敢出去玩，購(gòu)車更不敢想了。如果你是大亨，購(gòu)100套都可以的。但是如果你是一般的中產(chǎn)，現(xiàn)在購(gòu)了房可能就是痛苦生活的開始。在這樣的情況下，我還是勸這些想購(gòu)房的消費(fèi)者先租房吧。

因?yàn)楝F(xiàn)在住房供應(yīng)體系是階梯式的，一個(gè)商品房的開發(fā)周期是兩到三年，那么兩到三年之后，南京住房供應(yīng)體系里廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等將紛紛面市，不僅供應(yīng)量將大量增加，而且消費(fèi)者也將有更多的選擇。

房?jī)r(jià)預(yù)期左右購(gòu)房計(jì)劃

王石的"40歲前先租房不購(gòu)房"并不受人待見。

有人說，我不購(gòu)房子，女朋友就不愿嫁給我，甚至找不到女朋友；有人說，現(xiàn)在不趕緊購(gòu)房子，越往后越購(gòu)不起了；有人說，我購(gòu)了房子，既解決了居住問題，也是一種投資--邊住邊升值，何樂而不為？

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，先租后購(gòu)的思維，實(shí)在不經(jīng)推敲，只是有意無意忽略一些至關(guān)重要的"不確定性"因素。"需要考慮，若干年以后居民的工資收入是否在增長(zhǎng)？增長(zhǎng)幅度能否超過房?jī)r(jià)升幅？以目前的物價(jià)水平，工資的年增長(zhǎng)率再快，也不可能超過房?jī)r(jià)逐月累計(jì)的增速。選擇租房的人們，又無一不是收入有限、支付不足、職業(yè)不穩(wěn)的群體，在固有的薪資增長(zhǎng)環(huán)境不變的情況下，怎么能改租為購(gòu)呢？"

種種理由，其實(shí)都建立在一個(gè)基本的判斷之上，那就是"房?jī)r(jià)還要大幅上漲"。

預(yù)期是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。市場(chǎng)的購(gòu)賣行為，在很大程度上取決于購(gòu)賣雙方以及公眾的預(yù)期。期貨市場(chǎng)直接基于這樣的市場(chǎng)規(guī)律，其他市場(chǎng)其實(shí)也是如此。因此，要讓人們接受"40歲前先租房不購(gòu)房"等建議，頭先必須改變"房?jī)r(jià)還要大漲"的預(yù)期。如果"房?jī)r(jià)還將大漲"的預(yù)期得不到根本的扭轉(zhuǎn)，"40歲前先租房不購(gòu)房"顯然不會(huì)為人們所接受。

如同季節(jié)進(jìn)入冬天一樣，2007年冬末，樓市經(jīng)歷著近年來過的嚴(yán)寒。南京的二手房及新推出的樓盤，交易量都大幅萎縮。很明顯的現(xiàn)象是，手機(jī)上接到的短信中賣樓的信息與日俱增。這一切似乎讓準(zhǔn)備購(gòu)房者看到了希望，也讓炒房者不安，更讓開發(fā)商開始感到了有些壓力。

南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)認(rèn)為，假如做投資的話，現(xiàn)在不急于購(gòu)房。但如果是消費(fèi)者自住的話，還是可以考慮購(gòu)房的。

期待著樓價(jià)大跌并不現(xiàn)實(shí)，樓市剛性需求是很強(qiáng)的，很多人持幣觀望，很多人拿著錢等著購(gòu)房，購(gòu)購(gòu)力并沒有釋放，所以期望房?jī)r(jià)大跌是不現(xiàn)實(shí)的。購(gòu)房要根據(jù)自己的實(shí)際情況，如果你是要到處借錢才能購(gòu)得起房子，可能對(duì)未來的生活質(zhì)量有影響，等有了真正購(gòu)房的能力再購(gòu)也不遲。但是如果你現(xiàn)在已經(jīng)有了這樣的能力，可以購(gòu)，而且南京目前很多樓盤都有優(yōu)惠，有的直接降低房屋總價(jià)，有的免物業(yè)管理費(fèi)，并且還有很多、折上折等。購(gòu)房要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，有一個(gè)定位。