1998年以來，我國(guó)住宅市場(chǎng)化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒，而從消費(fèi)形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過了頭。但是要立刻讓其由購(gòu)轉(zhuǎn)租，又談何容易！從企業(yè)角度分析，開發(fā)商資金緊張，同時(shí)項(xiàng)目銷售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾重重，亟待革故布新。

目前，酒店等商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始運(yùn)用以“售后回租”為代表的租賃融資方式，住宅市場(chǎng)的租賃融資也逐漸成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文將主要探討租賃融資對(duì)個(gè)人住房的支持作用。

1　住宅房地產(chǎn)租賃融資

1.1　什么是不動(dòng)產(chǎn)租賃融資

不動(dòng)產(chǎn)租賃融資是在出租方和承租方之間訂立的租約基礎(chǔ)上所建立的一種不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有方式，同時(shí)承租方可以在租約到期時(shí)獲取該租賃不動(dòng)產(chǎn)，或者出租方擁有按照雙方當(dāng)初約定的不動(dòng)產(chǎn)給承租人的權(quán)利，它與不動(dòng)產(chǎn)出租的區(qū)別在于不動(dòng)產(chǎn)租賃融資具有類似于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)租賃的標(biāo)的物涉及到商業(yè)房地產(chǎn)、寫字樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)、供應(yīng)設(shè)施等幾乎各種類型的不動(dòng)產(chǎn)，而且不動(dòng)產(chǎn)租賃在不動(dòng)產(chǎn)融資中所占的比重處于上升階段，逐漸成為重要的不動(dòng)產(chǎn)融資工具。

1.2　住宅房地產(chǎn)租賃融資及其特點(diǎn)

住宅房地產(chǎn)租賃融資具有不動(dòng)產(chǎn)租賃融資的一般特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（1 ）實(shí)現(xiàn)資金融通是不動(dòng)產(chǎn)租賃融資的主要職能，住宅房地產(chǎn)的租賃融資也不例外。

（2）標(biāo)的物的選擇可以充分體現(xiàn)承租方的使用意愿，可以由投資者和承租方共同尋找地點(diǎn)開發(fā)，通過這種方式，承租人不僅可以達(dá)到融資的目的，即解決自己一次性購(gòu)購(gòu)標(biāo)的物所需資金的不足，并且可以比較滿意地找到符合條件的房地產(chǎn)，充分體現(xiàn)承租方的使用意愿。

（3 ）租賃融資合同與購(gòu)購(gòu)合同關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，需要通過合同約束租賃期結(jié)束后的購(gòu)購(gòu)行為。

（4）出租人對(duì)租賃融資標(biāo)的物不負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（5）承租人向出租人支付的租金等于使用資金的代價(jià)，需要在租賃期結(jié)束后的購(gòu)購(gòu)價(jià)中進(jìn)行相應(yīng)扣除。

（6 ）租賃融資當(dāng)事人的中途解約權(quán)受限嚴(yán)格，需要為此支付賠償金和罰金。

（7 ）租賃融資期限屆滿后，承租人對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)有多種選擇權(quán)，承租人可以有續(xù)租、退租、留購(gòu)等多種選擇權(quán)，自由度很大。

由于住宅市場(chǎng)的特殊性，住宅房地產(chǎn)租賃融資又有自己特殊的特點(diǎn)：

1.標(biāo)的物的普通接受性。由于住宅（別墅除外）需求量大，風(fēng)格統(tǒng)一的住房有利于城市規(guī)劃，不同于酒店、寫字樓等外觀和使用設(shè)施上有獨(dú)特要求。即使住宅房地產(chǎn)是按承租人自己意愿開發(fā)的，其在社會(huì)大眾中也有較高的可接受性。

2.出租人可以是開發(fā)商。住宅房地產(chǎn)租賃融資的出租人可以是從開發(fā)商手里購(gòu)下住宅進(jìn)行投資的投資商，也可以就是開發(fā)商本身“以租代售”進(jìn)行租賃融資。

3.以取得住宅為主要目的。其它不動(dòng)產(chǎn)租賃融資期限屆滿后，承租人可以有續(xù)租、退租、留購(gòu)等多種選擇權(quán)。而由于住宅需求的特殊性，大多數(shù)人進(jìn)行租賃融資的目的就是獲得住宅的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）。

2　住宅房地產(chǎn)租賃融資的辦理流程及租金支付

2.1　租賃融資合同簽署及履行的主要步驟

租賃方選擇房地產(chǎn)銷售方（銷售方可以是企業(yè)也可以是個(gè)人），與其協(xié)商房屋的價(jià)格、租賃期限等與房地產(chǎn)租賃融資有關(guān)事宜。

租賃方尋找承租人，并與承租人就今后租金的交付期限、數(shù)額等問題達(dá)成一致意見后，雙方簽定房屋租賃融資合同。

合同簽訂后，租賃方根據(jù)租賃融資合同為承租方辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，銷售商將房屋交付給承租人使用，也可以在合同中約定房屋向租賃方交付，由租賃方轉(zhuǎn)交給承租人使用。

承租人按照合同約定使用房屋，并按合同約定支付租金。承租人不按時(shí)交納租金并經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不交納租金的，租賃人可以解除合同，收回房屋，并可追究承租人的違約責(zé)任。

租賃期限可以在20年以上，30年以下。

2.2　租金計(jì)算方法

根據(jù)房地產(chǎn)商品的特性，參照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃租金計(jì)算方法，租賃融資采取年金法來計(jì)算租金。年金法以現(xiàn)值概念為基礎(chǔ)，將一項(xiàng)租賃資產(chǎn)在未來各租賃期內(nèi)的租金按一定的貼現(xiàn)率予以貼現(xiàn)，使其現(xiàn)值總和等于租賃商品的經(jīng)營(yíng)成本。年金法按照每期得利益的方法計(jì)算。常用的計(jì)算方法有兩種，一種是等額支付年金法，另一種是等額年金法。

對(duì)于住宅房地產(chǎn)租賃融資而言，由于大多數(shù)情況下在租賃期滿后，承租人通常會(huì)以留購(gòu)的方式購(gòu)購(gòu)租賃房地產(chǎn)，即以支付租賃房地產(chǎn)殘余的價(jià)值購(gòu)購(gòu)租賃物而獲得其所有權(quán)。

其實(shí)，租賃融資的租金計(jì)算方法與住房按揭貸款每月還款的計(jì)算原理是一樣的，甚至也可以通過設(shè)計(jì)，創(chuàng)新出如倒按揭、氣球式、雙周供等還款方式，二者不同的是現(xiàn)金流。住房按揭貸款需要在期頭支付一大筆現(xiàn)金流，即相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值30%左右的頭付款；而租賃融資不需要支付這筆頭付款，比較大的現(xiàn)金流出現(xiàn)在期滿留購(gòu)上。正是由于這個(gè)原因，使得住宅租賃融資是較適合于年輕購(gòu)房者的融資方式，通過租賃融資可以將巨額的頭付款延期到中年自己積累達(dá)到較高點(diǎn)的時(shí)候。

3　住宅房地產(chǎn)租賃融資的受益體

總的來說，租賃融資可以優(yōu)化資源配置，降低年輕人購(gòu)房壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.1　對(duì)出租方而言

（1 ）降低交易費(fèi)用。較主要的交易費(fèi)用表現(xiàn)在出租人和承租人之間對(duì)租賃物使用情況的信息不對(duì)稱。實(shí)際使用人掌握的信息總是比其他人多，在這種情況下，承租人自然傾向于通過濫用租賃物而損害出租人的利益。在租賃融資中，租賃房地產(chǎn)由承租人自主選定并占有、使用，租賃房地產(chǎn)所出現(xiàn)的任何風(fēng)險(xiǎn)，沒有任何理由要求由出租人承擔(dān)，而應(yīng)由承租人想辦法避免、分散或者轉(zhuǎn)移。租賃融資的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義就在于可以大大降低租賃的交易費(fèi)用，從而使租賃業(yè)務(wù)的適用范圍得到極大擴(kuò)展。

（2 ）使出租人獲得投資機(jī)會(huì)，并且這種投資收益具有一定的確定性和相對(duì)的預(yù)期性。出租人可以通過租房人租房的目的來發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)，并對(duì)投資收益的確定性和預(yù)期性進(jìn)行評(píng)估。

（3 ）風(fēng)險(xiǎn)小。對(duì)出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2　對(duì)開發(fā)商而言

（1 ）緩解開發(fā)商資金困難。在市場(chǎng)條件允許的情況下，所有開發(fā)商都愿意盡快銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)，以快速回籠資金，加速資金周轉(zhuǎn)。但在目前的宏觀金融緊縮的環(huán)境下，部分項(xiàng)目陷入滯銷困境。而租賃融資可以在某種程度上緩解這一問題，通過租賃融資模式，開發(fā)商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費(fèi)群體，開發(fā)專項(xiàng)樓盤，“以租代售”，并獲取穩(wěn)定的租金收益。

（2 ）促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)租賃融資業(yè)務(wù)對(duì)承租人來說是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營(yíng)銷載體，租賃融資是一種營(yíng)銷方式。租賃融資通過降低房屋消費(fèi)門檻，擴(kuò)大客戶的購(gòu)購(gòu)力，來促進(jìn)銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司可以直接通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)租賃融資方式促銷自己的產(chǎn)品。

（3 ）使房產(chǎn)的建造和生產(chǎn)的目的性更強(qiáng)，開發(fā)商可以根據(jù)承租人和出租人的要求有目地開發(fā)，使建造和生產(chǎn)能較大程度地滿足較終用戶承租人的具體要求。

3.3　對(duì)承租者而言

（1 ）可以治療“房奴恐懼癥”。雖然從經(jīng)濟(jì)效益上衡量目前購(gòu)不如租，但中國(guó)傳統(tǒng)的“住宅觀”讓大部分人認(rèn)定購(gòu)比租好，租房不但沒有歸屬感，更難以進(jìn)行個(gè)性化裝修，甚至存在被房東驅(qū)逐的可能。租賃融資能夠既滿足住房私權(quán)帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購(gòu)購(gòu)，減輕壓力。

（2 ）使租房人的需求更容易滿足，租房人固然可以租用現(xiàn)有的房產(chǎn)，但現(xiàn)有的房產(chǎn)或可供租用的房產(chǎn)不一定能滿足租房人的使用要求，租房人可以通過租賃融資來獲得自己理想的房地產(chǎn)。

（3 ）降低房屋消費(fèi)門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。

（4 ）租約靈活。租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。采用租賃融資方式后，每月的還款額度可以在承租和出租人間自由協(xié)商，只要雙方同意，便可對(duì)還款金額大小和是否延長(zhǎng)付款時(shí)間進(jìn)行協(xié)商，可以按月，也可以按季或半年支付租金，可以等額支付，也可以按雙方約定不等額支付租金。

（5 ）成本較低。例如，某客戶購(gòu)購(gòu)單價(jià)8000元/平方米、面積100平米的房屋，采用7成30年(360期)貸款，銀行貸款利率為6.12％。可以計(jì)算得到，房款總額為80萬元，貨款總額為56萬元，頭期付款24萬元，月均還款3400.81元，還款總額為1224291.07元，支付利息664291.07元。房地產(chǎn)租賃融資公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變銀行貸款的單一融資方式。這樣，利率完全有可能低于抵押貸款利率，租賃融資成本可能低于住房按揭。另外，租賃融資沒有按揭貸款中比較高的稅費(fèi)，例如，契稅、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)等。

3.4　對(duì)于社會(huì)而言

租賃融資可以與經(jīng)濟(jì)適用房制度做有益嫁接。一方面，由于現(xiàn)階段我國(guó)財(cái)力有限，難以大規(guī)模推廣福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房；另一方面，建設(shè)部也正擬修改相關(guān)政策，以使未來部分經(jīng)濟(jì)適用房用于租賃。假如部分房源能夠采取租賃融資的方式，則既能使中低收入群體享受“先租后購(gòu)”的好處，也能降低政府在建筑維護(hù)方面的投入（因?yàn)闃I(yè)主在使用中可以維護(hù)其租住的房地產(chǎn)）。

住房租賃融資集租賃、購(gòu)賣、借貸三者優(yōu)點(diǎn)于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏。

4　住宅房地產(chǎn)租賃融資的風(fēng)險(xiǎn)防范

4.1　住宅房地產(chǎn)租賃融資的風(fēng)險(xiǎn)化解

住宅房地產(chǎn)租賃融資有如此多的好處，那么一旦中途解約，是否會(huì)給雙方當(dāng)事人帶來巨大的損失呢？

在住宅房地產(chǎn)租賃融資中，較不希望的就是當(dāng)事人中途解約。由于租賃融資

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