長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)發(fā)展還有潛力和空間。一方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變;另一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了較快發(fā)展的中后期，提出今后一個(gè)時(shí)期著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)一億人”的問題，城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。同時(shí)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的時(shí)機(jī)，企業(yè)的發(fā)展思路，必須隨未來的需求改變，更加專業(yè)化、規(guī)模化、集約化。

    化解房地產(chǎn)庫存成了一段時(shí)期以來的熱詞。到底該怎么化解?中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說，從表面看，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是在講化解房地產(chǎn)庫存，擴(kuò)大有效需求，將通過深化住房制度改革解決市民的住房需求，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，講城市宜居性等問題。深層次看，是在建立新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展體系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出方向性、戰(zhàn)略性選擇。

    什么樣的現(xiàn)狀需面對(duì)

    北、上、廣、深需要增加住房土地供應(yīng)，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱的城市，住房需求增長(zhǎng)有限

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇認(rèn)為，當(dāng)前，城市間、區(qū)域間市場(chǎng)分化明顯。北、上、廣、深和東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，個(gè)別西部地區(qū)的區(qū)域城市成為外來人口的集中流入地，住房需求依舊旺盛，供求矛盾相對(duì)緊張。北、上、廣、深需要增加住房土地供應(yīng)，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱化的城市，住房需求增長(zhǎng)有限，近年來出現(xiàn)了一定程度的供大于求、庫存增加等特點(diǎn)。

    房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品形態(tài)逐步從住房為主轉(zhuǎn)向住房與跨界地產(chǎn)并重。一些三四線城市住房供應(yīng)出現(xiàn)了相對(duì)的階段性過剩，不少開發(fā)企業(yè)將發(fā)展逐步轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)、健康養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

    與此同時(shí)，行業(yè)利潤(rùn)率逐步從較高水平向各行業(yè)平均水平回歸。過去很多房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率都在30%以上，目前的毛利率都降到了20%以下，凈利潤(rùn)率下降到10%甚至更低水平。

    “房地產(chǎn)需求高增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過去了?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹說，“但是，我們從高增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走入了總量大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段。2015年，商品房銷售面積預(yù)計(jì)超過12億平方米，仍是歷史較高水平”。

    高志勇認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍有較大的潛力和空間。一方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變;另一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了較快發(fā)展的中后期，提出今后一個(gè)時(shí)期著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)一億人”的問題，城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。

    什么樣的需求將增多

    農(nóng)民子女入學(xué)，農(nóng)村的年輕人結(jié)婚，這些農(nóng)民群體已經(jīng)對(duì)城鎮(zhèn)住房表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。城市居民消費(fèi)觀念逐步從購購住房向租賃住房并舉轉(zhuǎn)變?！笆濉逼陂g的以剛性需求為主在“十三五”期間將逐步轉(zhuǎn)向以改善性需求為主

    展望未來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，將有越來越多的農(nóng)民走向城市。農(nóng)民工市民化，不僅是房地產(chǎn)去庫存的解決路徑，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也是切切實(shí)實(shí)的需求所在。如今，農(nóng)民子女入學(xué)，農(nóng)村的年輕人結(jié)婚，都希望走出農(nóng)村，走向城鎮(zhèn)，這些農(nóng)民群體已經(jīng)對(duì)城鎮(zhèn)住房表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。

    城市中的住房租賃需求也正發(fā)生改變。高志勇說，居民消費(fèi)觀念逐步從購購住房向租賃住房并舉轉(zhuǎn)變。2010年，我國(guó)城市居民家庭通過市場(chǎng)租房居住的比例占23%，到了2014年，這個(gè)數(shù)字有了很大的變化，通過市場(chǎng)租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上。

    過去十幾年，人們購購得更多的是新建商品住房?！笆濉睍r(shí)期，這一狀況將大為改觀，將會(huì)從過去完全以增量交易為主，步入存量與增量并存交易為主的時(shí)期。也就是說，未來二手房交易將會(huì)逐步擴(kuò)大。

    這對(duì)我們意味著什么呢?秦虹說，意味著城市將有機(jī)更新，存量房再開發(fā)將會(huì)凸顯投資價(jià)值。建筑的有機(jī)更新不是拆除重建，而是在保留原有城市建筑、街道機(jī)理、建筑格局不變的情況下進(jìn)行更新，這將產(chǎn)生新的投資機(jī)會(huì)。

    秦虹提出，“十三五”期間，房地產(chǎn)需求還將有一個(gè)重要的變化，即會(huì)從“十二五”期間的以剛性需求為主逐步轉(zhuǎn)向以改善性需求為主。她說，這意味著在“十三五”期間，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品和服務(wù)。住房需要改善的不僅僅是面積，更是功能和環(huán)境指標(biāo)的大幅提高。

    秦虹認(rèn)為，細(xì)分市場(chǎng)下的房地產(chǎn)也有很多具有增長(zhǎng)空間的業(yè)態(tài)。一是個(gè)性化，服務(wù)于特定人群需求的創(chuàng)新型產(chǎn)品的開發(fā)，甚至包括住宅產(chǎn)品。二是以改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房的有機(jī)更新。三是以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇在產(chǎn)業(yè)升級(jí)地區(qū)的開發(fā)。因?yàn)槲覈?guó)面臨著“雙升級(jí)”，一方面消費(fèi)結(jié)構(gòu)在升級(jí)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在升級(jí)，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇需求巨大。四是以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)。五是以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。

    什么樣的企業(yè)將留下

    展望整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里的企業(yè)，將是大者恒大，強(qiáng)者愈強(qiáng)?！按蟆敝饕侵纲Y金實(shí)力大，有很強(qiáng)的融資能力;“強(qiáng)”主要是指專業(yè)化能力強(qiáng)

    高志勇說，當(dāng)前全國(guó)有13.2萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中不少屬于需要處置的僵尸企業(yè)，“下一階段我們會(huì)做好制度設(shè)計(jì)，主要依靠市場(chǎng)的力量進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組?！彼硎?。

    高志勇將香港房地產(chǎn)市場(chǎng)與內(nèi)地做了對(duì)比。“時(shí)至今日，在香港的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，10家地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)市場(chǎng)份額占到香港的80%。但是我們內(nèi)地目前有13.2萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1000家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，4000家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！?/p>

    我國(guó)究竟要不要這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?答案不言自明，房地產(chǎn)行業(yè)到了亟待調(diào)整的時(shí)期?！耙梅康禺a(chǎn)調(diào)整的時(shí)機(jī)，促進(jìn)行業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度?！备咧居抡f。

    秦虹認(rèn)為，區(qū)別于過去前15年房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，是一種速度快、粗放式的發(fā)展格局，未來將步入專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化的發(fā)展。

    “展望整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里的企業(yè)，一定是大者恒大，強(qiáng)者愈強(qiáng)?！鼻睾缯f。

    她說，“大”主要是指資金實(shí)力大，有很強(qiáng)的融資能力。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金實(shí)力大的企業(yè)，有很強(qiáng)融資能力和資金周轉(zhuǎn)速度的企業(yè)具有巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。資金實(shí)力大能熬過房地產(chǎn)自身的小周期波動(dòng)，一定能活得更長(zhǎng)久?！皬?qiáng)”主要是指專業(yè)化能力強(qiáng)，可能企業(yè)不一定很大，但是有足夠強(qiáng)的專業(yè)化能力。“未來這兩類企業(yè)較具有競(jìng)爭(zhēng)力。”秦虹說。

    企業(yè)的發(fā)展思路，當(dāng)然也要隨未來的需求改變。未來之市場(chǎng)，注定將從過去量的提升，轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高。正如財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)所說，過去十幾年蓋了很多房子，但是缺的是品質(zhì)上乘的房子，未來留給房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)也在于此，那就是誰能蓋出優(yōu)質(zhì)的住房，誰就勝出。

    劉志峰說，為群眾蓋好房子，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是回到了行業(yè)的本源，房地產(chǎn)行業(yè)需要精雕細(xì)琢的房子，需要蓋出長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的好房子，這時(shí)候就需要有工匠精神的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求來提升住宅品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而要建好房子，頭先要有好企業(yè)。

    “好的房地產(chǎn)企業(yè)必須做到專業(yè)、專注、專心?！眲⒅痉逭f，頭先要專業(yè)，無論是業(yè)態(tài)還是產(chǎn)品，都有體系，有標(biāo)準(zhǔn)，需要拿出本行業(yè)較優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。其次是專注，要注重細(xì)節(jié)，追求，不惜花費(fèi)時(shí)間反復(fù)創(chuàng)新和改進(jìn)產(chǎn)品。三是專心，不能搞投機(jī)取巧，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)流程，每一項(xiàng)服務(wù)都要達(dá)到嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)絕不能輕易向消費(fèi)者銷售。

    高志勇認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)制定正確的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略。要謀劃向跨界地產(chǎn)發(fā)展，并充分利用互聯(lián)網(wǎng)延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條等，需要企業(yè)根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況量身定制，轉(zhuǎn)型升級(jí)越早越主動(dòng)。同時(shí)，要努力改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提升品質(zhì)，更好地滿足消費(fèi)者的居住需求。此外，著力打造百年房企。品牌是企業(yè)成功的推動(dòng)力，是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)品牌意識(shí)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，努力打造百年企業(yè)。

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